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高雄鳳山新五甲生活圈因 77 期市地重劃區開發，近年房市熱度持續攀升，吸引多家建商積極布局。2022 年台糖鳳山土地合建案標售結果出爐，「襄陽國際」以每坪 50.69 萬元標下，刷新區段歷史新高價，溢價率達 17.29%，顯示核心地段土地稀缺且競爭激烈。該基地規劃 20–35 坪、2~3 房共 161 戶住宅，總銷約 18 億元，房價預估每坪 32 萬元起。新五甲生活圈具備完整生活機能、便捷交通及商圈支撐，首購族與小家庭為主要購屋族群。隨地價與建築成本上揚，區段房價已站穩 3 字頭，長期增值潛力穩健。對建商而言，搶占核心地段可提升銷售與品牌價值；對投資人，土地與住宅具備穩定回報；對購屋族，則需衡量資金與坪數選擇。此次台糖合建案反映建商搶地熱潮、區段增值潛力與首購需求穩定，是鳳山房市與投資市場的重要指標。

🏘️鳳山房價破 3 字頭！台糖合建案帶動新五甲生活圈熱度飆升

📑 目錄

1. 🌟 引言：鳳山房市與新五甲生活圈概況

2. 🏢 台糖合建案背景與成交紀錄

3. 📊 標售數據與價格分析表

4. 💡 房價走勢：從1字頭到3字頭

5. 🏙️ 區域生活機能與交通分析

6. 🔍 建商布局策略與競爭分析

7. 📈 投資回報與市場趨勢

8. 🔮 投資與購屋建議

9. 📝 歷年標售案例對比

10. ✅ 結論：地價創新高背後的市場意義

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1. 🌟 引言：鳳山房市與新五甲生活圈概況

🔹 高雄鳳山區房市概況

鳳山區作為高雄市核心行政區之一，近年來受益於城市規劃完善與交通建設升級，房市熱度逐年攀升。根據高雄市地政局統計，自 2018 年起，鳳山市區住宅交易量逐年增加，特別是 近三年成交量增幅約 12~15%，顯示區域房市活絡。人口持續流入，加上區域生活機能完善，形成穩定的自住與投資需求。

🔹 新五甲生活圈特色

新五甲生活圈位於 77 期市地重劃區，屬於鳳山區的新興核心生活圈。該區特色包括：

1. 規模完整的住宅與商業布局：住宅區與商業設施相互輔助，形成自給自足的社區生態。

2. 交通便捷：鄰近海涵路、紅毛港路與主要道路，且捷運、小港機場及市區公車系統串聯，通勤效率高。

3. 生活機能完善：五甲商圈、醫療機構、銀行、超市、學校齊全，居民生活便利。

4. 社區規劃新穎：規劃有綠地、公園與運動休閒設施，提升居住舒適度。

🔹 建商積極布局

自重劃區開發以來，多家知名建商陸續進駐：

• 早期布局：銳揚建設與泰郡建設率先進駐，開發中小坪數住宅。

• 近期加入：冠傑建設及襄陽國際等建商陸續進入，帶動區段熱度。

• 建商策略：多以 小坪數住宅 + 2~3 房產品 為主，針對首購族與小家庭市場。

🔹 房價與市場走勢

• 2020 年：區段早期住宅單價約 1 字頭，市場仍處於開發初期。

• 2021–2022 年：隨生活圈完善及建商積極布局，房價穩步上升至 2 字頭。

• 2023–2024 年：地價與建築成本上揚，房價全面突破 3 字頭，最高達 每坪 32~35 萬元，刷新歷史紀錄。

🔹 市場意義與投資價值

新五甲生活圈的快速成長，不僅拉抬區段地價，也形成 自住與投資兼顧的市場氛圍：

1. 對建商：核心地段稀缺，搶占土地可提升品牌與銷售優勢。

2. 對投資人：土地與住宅具備長期增值潛力，回報率穩定。

3. 對購屋族：小坪數產品符合首購族需求，生活機能完善，居住便利。

總結來說，新五甲生活圈已從重劃區開發初期，逐步成為 鳳山區房市核心與高雄市住宅投資熱點，不論是地價、房價還是生活機能，都具有長期穩定增值的潛力。對建商、投資人與購屋族而言，均提供了 兼顧自住與投資的優質選擇。

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2. 🏢 台糖合建案背景與成交紀錄

台糖於鳳山新五甲生活圈推出合建案，占地近千坪的 住2-3用地，吸引多家指標建商搶標。

🔹 標售結果

• 得標建商：襄陽國際

• 單坪地價：50.69 萬元

• 溢價率：17.29%

• 標售底價：3.93 億元

• 得標總價：4.61 億元

🔹 建案規劃

• 戶數：161 戶

• 房型：20–35 坪，2~3 房

• 預估總銷：18 億元

• 預估房價：每坪 32 萬元起

襄陽國際股東同時為清景麟建築團隊負責人，建案設計與品質可望維持高標準。

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3. 📊 標售數據與價格分析表

🔹 標售價格概覽

🔹 分析解讀

1. 地價全面拉高：每坪 50.69 萬元刷新 77 期重劃區歷史紀錄，市場熱度顯著提升。

2. 溢價率反映市場競爭：17.29% 的溢價率表明建商為取得核心地段不惜提高出價，顯示搶地趨勢明顯。

3. 土地與建案規模：約 960 坪土地規劃 161 戶住宅，坪數 20–35 坪，符合首購族與小家庭需求。

綜合數據可見，該區段已成為建商與投資人搶占的黃金地段，地價與房價呈現同步上揚態勢。

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4. 💡 房價走勢：從 1 字頭到 3 字頭

🔹 歷年房價變化

• 2020 年：早期建案單價約 1 字頭（每坪約 15–18 萬元），當時區段尚處發展初期。

• 2021–2022 年：房價逐步站上 2 字頭（每坪約 22–28 萬元），隨重劃區生活圈完善，市場逐漸活絡。

• 2023–2024 年：受地價與建築成本上揚影響，房價全面突破 3 字頭（每坪約 32–35 萬元），創下歷史新高。

🔹 成長因素分析

1. 城市願景拉抬：高雄市政府推動區段整體規劃，生活機能與交通便利性提升。

2. 建商搶地效應：核心地段土地稀缺，建商競爭激烈，推升地價與房價同步上揚。

3. 生活圈完善：五甲商圈、學區、醫療、交通齊備，吸引首購族及自住族群。

房價走勢顯示，新五甲生活圈具備 長期增值潛力與自住價值，成為建商與投資人焦點。

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5. 🏙️ 區域生活機能與交通分析

🔹 區域位置優勢

• 地理位置：基地位於海涵路靠近紅毛港路，鄰近五甲商圈與小港桂林生活圈。

• 生活機能：超市、銀行、醫院、餐飲、學校一應俱全，滿足日常生活需求。

• 交通便利性：捷運、公車與主要道路連通市區，通勤效率高。

🔹 購屋族群分析

• 自住族群為主：首購族與小家庭是主要購屋族群。

• 購屋壓力分析：隨房價進入 3 字頭，首購族購屋壓力增加，需合理規劃貸款與首付。

🔹 區域優勢總結表

綜合區域分析，新五甲生活圈具備 核心商圈、完善生活機能與便捷交通，是購屋及投資的雙重優勢區段。

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6. 🔍 建商布局策略與競爭分析

🔹 建商搶地策略

1. 鎖定核心地段：重劃區中心位置稀缺，優先取得核心土地可增加品牌曝光及銷售優勢。

2. 規劃中小坪數社區：20–35 坪、2~3 房為主，符合首購族需求，提高銷售效率。

3. 建案附加價值：綠建築規劃、智慧社區設計及公共設施完善，提升市場競爭力。

🔹 預售與銷售策略

• 分期付款：降低首付壓力，吸引首購族。

• 促銷方案：提供優惠、裝修補助或家具贈送，增加購買誘因。

• 預售掌握市場：建商透過預售控制市場節奏，降低資金壓力並測試市場需求。

🔹 區域競爭態勢

• 襄陽國際搶標成功：代表核心地段價值高，競爭激烈。

• 建商間競爭：地價持續上升，建商需提前布局搶地，避免未來成本過高。

• 市場供需：土地有限，購地策略決定未來房價與投資回報率。

結論：核心地段稀缺 + 建商積極布局 + 小坪數社區策略，使新五甲生活圈成為高雄市 土地與住宅投資熱點。

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7. 📈 投資回報與市場趨勢

🔹 地價增值潛力

台糖鳳山土地合建案以 每坪 50.69 萬元 成交，刷新新五甲生活圈紀錄，代表 重劃區核心地段的市場價值被充分認可。

• 與 2022 年其他建案相比，單坪地價增幅超過 20%，顯示市場對土地稀缺性及未來增值預期高度重視。

• 尤其考量 城市規劃、交通建設與生活機能完善，該區段未來地價仍有上升空間，具備長期投資價值。

🔹 房價預估回報

• 本次建案規劃 20–35 坪，2~3 房住宅，預估單坪房價 32 萬元起。

• 根據歷年地價漲幅與房價成長曲線，投資回報率預估 約 4~6% 年均增值，對中長期投資者具有吸引力。

• 小坪數策略不僅降低購屋門檻，也提高銷售速度與流動性，對建商及投資人均有利。

🔹 市場趨勢觀察

• 首購族壓力大：隨著地價與營建成本上升，購屋族群需考量財務負擔。

• 建商策略調整：規劃小坪數、2~3 房社區，以吸引首購族及年輕家庭，提高整體銷售效率。

• 投資人布局：建議選擇重劃區核心地段，掌握未來增值潛力；區段外圍雖價格略低，但增值速度相對有限。

綜合觀察，鳳山新五甲生活圈呈現 供需緊俏、地價穩定上揚、房價增值潛力佳 的市場態勢。

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8. 🔮 投資與購屋建議

🔹 對建商的策略建議

1. 優先搶進核心地段：重劃區中心地段土地稀缺，掌握核心位置有利於品牌效應與銷售速度。

2. 規劃小坪數社區：20–35 坪、2~3 房為主力，降低首購族購買門檻，提高社區入住率與銷售效率。

3. 提升產品附加價值：結合綠建築、智慧社區設計、公共設施完善，增加市場競爭力。

4. 靈活銷售策略：透過預售、分期付款與優惠促銷，吸引首購族與投資客，降低建商資金壓力。

🔹 對投資人的布局建議

1. 中長期持有：以區段增值潛力為主要考量，重視生活圈規劃與交通便利性。

2. 關注地價與生活機能改善：周邊商圈、學區、醫療與公共設施完善程度，直接影響長期增值。

3. 資金分配策略：建議分散投資核心區段與次核心區段，兼顧安全性與回報率。

🔹 對首購族的建議

1. 優先選擇小坪數 2~3 房：兼顧居住舒適度與財務壓力。

2. 留意貸款與首付壓力：隨地價與建築成本上升，合理評估月付能力，避免財務過度負擔。

3. 觀察未來區段發展：選擇生活圈完善、交通便利的核心地段，長期居住與增值潛力兼顧。

投資與購屋策略應結合個人資金狀況、區段特性與長期市場趨勢，才能達到最佳效益。

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9. 📝 歷年標售案例對比

🔹 歷年標售案例數據表

更新數據顯示，20232024 年區段地價持續刷新紀錄，平均每年增幅約 **57%**，市場活絡且投資信心穩固。

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🔹 歷年趨勢分析

1. 穩定上升趨勢

   • 自 2020 年起，新五甲生活圈地價呈現 年均增幅 5~7%，成交價穩定增長，顯示市場活絡且投資信心穩固。

   • 生活圈成熟度、交通便利性、商圈完善度逐年提升，直接支撐地價與房價增長。

2. 溢價現象普遍

   • 近三年多數建案地價以標售底價以上成交，形成 10~20% 溢價率 的常態，顯示建商對區段核心價值高度認同。

   • 尤其是 2022Q3 襄陽國際、2023 御景建設及 2024Q1 鼎立建設標售案例，溢價率明顯，反映市場供需緊張。

3. 區段價值持續拉抬

   • 隨著 城市規劃落實、交通建設完成、生活圈完善，重劃區核心地段價值穩定提升。

   • 與周邊郊區相比，核心地段房價增幅更快，成為建商與投資人的首選。

4. 投資回報率分析

   • 假設購地加建成本總投入 1.8 億元，未來房價每坪 32~35 萬元計算：

     • 預估總銷收入：約 18~20 億元

     • 投資回報率：約 9~12%，中長期增值潛力高

   • 以地價年增 5~7% 推算，5 年後地價可能達 60 萬/坪以上，對投資人具有可觀資本利得。

5. 市場競爭優勢

   • 新五甲生活圈逐漸形成 「核心地段 + 完善生活圈 + 小坪數住宅 + 建商積極布局」 的黃金組合。

   • 建商競爭激烈，但同時促使產品品質提升，購屋族與投資人均受益。

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10. ✅ 結論：地價創新高背後的市場意義

台糖鳳山土地合建案刷新 新五甲生活圈地價紀錄，反映出三大市場特徵：

1. 建商搶地熱潮：重劃區核心地段稀缺，建商競爭激烈。

2. 區段增值潛力：生活圈完善、交通便利，地價與房價持續上升。

3. 首購族需求穩定：小坪數住宅供給符合年輕族群需求，促進銷售流通。

🔹 市場意涵

• 對建商：掌握核心地段，有助於提升品牌影響力及銷售效率。

• 對投資人：中長期增值潛力大，宜重點布局生活圈核心區段。

• 對首購族：需合理規劃財務，選擇小坪數、交通便利的住宅，以降低購屋壓力。

🔹 長期展望

隨著 城市願景、區段規劃與建商競爭持續發酵，鳳山新五甲生活圈將持續成為 高雄市房市與土地投資核心區段。

• 地價與房價仍有上升潛力

• 核心區段住宅需求穩定

• 投資與自住兼具，市場活絡

未來五年內，新五甲生活圈有望成為高雄市 地價領先、生活機能完善、首購族與投資族齊聚的黃金區段，布局早期即是掌握市場先機。

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