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✈️從航空城到冷鏈物流，沙崙園區如何打造北台灣最大供應鏈？

作者：小編於 2025-08-25

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沙崙產業園區位於桃園大園，緊鄰航空城計畫核心，具備陸海空交通優勢，是北台灣新興的智慧物流與冷鏈產業聚落。自2018年啟動規劃以來，歷經基礎建設與土地標售，目前進駐率已逾七成，累計吸引超過180億元投資。園區以物流、倉儲、冷鏈與製造業為主軸，結合航空城10萬坪產專區及農漁業冷鏈園區，形成「製造+倉儲+冷鏈+出口」完整供應鏈。政府採取先租後售制度，降低企業資金壓力，確保土地效益。未來園區全面運作後，年產值可達120億元，創造逾3,500個就業機會，並帶動周邊商辦、住宅及交通建設發展。隨著跨境電商、AI物流與ESG趨勢加速，沙崙將不僅是地方產業基地，更是北台灣最具國際競爭力的智慧物流核心，成為台商回流與外資設點的首選。

✈️從航空城到冷鏈物流，沙崙園區如何打造北台灣最大供應鏈？

📑 目錄

🌟 引言：桃園沙崙產業園區的戰略定位
🏗️ 沙崙產業園區開發歷程與現況
🌐 交通優勢：陸海空一體的黃金節點
🔋 智慧與綠能園區建設亮點
📊 標售資訊與土地條件逐列分析
🏢 與航空城及周邊產業園區的聯動效應
📦 倉儲物流產業升級與國際供應鏈角色
💰 投資方式與租售制度解析
🧩 產業聚落效應與資源整合策略
🛠️ 專家觀點與投資建議
📈 未來展望與結論

🌟 引言：桃園沙崙產業園區的戰略定位

桃園市政府於2022年如期完成「沙崙產業園區」開發工程，釋出最後三筆約5,500～6,500坪的產業用地。此舉正值疫情後全球供應鏈重組及台商回流的關鍵時刻，物流與製造業需求大幅增加。沙崙產業園區緊鄰航空城及台北港，具備獨特交通優勢，不僅可望成為國際物流分工的樞紐，更有潛力帶動年產值10億元與1,000個就業機會。

🏗️ 沙崙產業園區開發歷程與現況

🔹 開發時間軸

年份	重大進展	補充說明
2018	啟動開發規劃	桃園市政府依據區域產業需求，啟動沙崙產業園區計畫，鎖定物流、冷鏈與倉儲產業作為核心定位。
2019	完成工程設計與審議	環評與都市計畫審議通過，確立園區內將設置智慧倉儲、冷鏈設施及綠能基礎建設。
2020	疫情下加速基礎建設	因應全球供應鏈斷鏈，政府加快基礎建設腳步，包括道路、排水、能源配置，並導入智慧化管理。
2022	完工並釋出最後三筆標售土地	全區基礎設施正式完成，標售土地反應熱烈，平均溢價率約 15%~20%，顯示市場需求旺盛。
2023	進駐廠商啟動建廠作業	首批企業進駐，包括物流倉儲業者、跨境電商企業與部分製造商，進行建廠與設施布局。
2025 (最新)	產業聚落逐步成形	目前園區進駐率已達 78%，其中物流倉儲業占比 52%，冷鏈設施相關企業占比 18%，其餘為製造與配套產業。

📊 現況數據更新

土地開發面積：共 45 公頃，其中 42 公頃已完成招商。
進駐率：達 78%，預估 2026 年可突破 90%。
主要產業結構：
- 倉儲與一般物流：52%
- 冷鏈物流：18%
- 製造業（電子、食品、醫材）：15%
- 支援產業（包裝、運輸服務、設備商）：15%
投資金額：累計吸引 新台幣 180 億元 以上資金投入。
經濟效益：預估園區全面運作後，將創造 年產值 120 億元，提供超過 3,500 個直接就業機會。

🚀 產業發展現況與趨勢

1️⃣ 物流業者進駐加速

多家國內知名物流公司已完成土地取得，包括 黑貓宅急便、統一速達、嘉里大榮物流 等，並導入自動化倉儲系統。

2️⃣ 冷鏈設施建設啟動

因應食品、藥品及高科技產品需求，冷鏈物流業者如 中華郵政冷鏈中心、某大型藥品物流商 已進場，帶動相關配套投資。

3️⃣ 跨境電商中心布局

部分跨境電商平台（如蝦皮、樂天、PChome 國際物流）已開始評估設倉，以因應東亞市場配送需求。

4️⃣ 智慧物流與綠能導入

目前已有 30% 以上廠房採用太陽能屋頂，部分業者規劃導入 AI 智慧配送與 IoT 智能監控系統，使園區成為全台最智慧化的物流聚落之一。

🌏 戰略地位強化

沙崙產業園區的定位，已經不只是桃園一處普通的工業區，而是：

桃園航空城的後勤支援基地
北台灣跨境電商物流中心
農漁產品出口冷鏈樞紐
智慧綠能物流的示範園區

這種多元角色的加成，讓沙崙園區逐漸走向「國際級物流產業聚落」的發展方向，並成為帶動桃園產業升級與區域經濟成長的核心引擎。

🌐 交通優勢：陸海空一體的黃金節點

園區位於 台61線、國道2號、航空城及台北港交會處，擁有完整立體交通網絡：

✈️ 航空：鄰近桃園國際機場，空運優勢明顯
🚢 海運：直通台北港，利於進出口貿易
🚚 陸運：國道與快速道路串聯，全台物流配送便捷

未來交通建設計畫

「國道2號大園交流道延伸台15線」預計明年5月通車
「台15線延伸至台61線」將於118年正式啟用

這些工程完成後，沙崙產業園區的戰略地位將更加凸顯。

🔋 智慧與綠能園區建設亮點

園區導入多項 智慧化與環保基礎設施：

☀️ 太陽能發電系統
🔋 儲能櫃，提升能源使用效率
💡 智能路燈與交通監測
🌊 水位監測警示系統

此舉不僅符合 ESG永續經營趨勢，更提供廠商低碳與高效的營運環境。

📊 標售資訊與土地條件逐列分析

標售筆數	面積 (坪)	特點	投資潛力
第1筆	約5,500坪	鄰近航空城、交通便利	高，適合物流總部
第2筆	約6,000坪	面向台61線，利於倉儲調度	中高，適合大型廠房
第3筆	約6,500坪	區域最大，具整合發展潛力	最高，適合跨國企業

底價具吸引力，且與周邊行情相比具投資優勢。

🏢 與航空城及周邊產業園區的聯動效應

沙崙產業園區的戰略價值，在於其不僅是一塊單純的工業用地，而是能與 桃園航空城的 10 萬坪產專區 以及 農漁業冷鏈物流園區 形成高度互補，進一步打造 「製造 + 倉儲 + 冷鏈 + 航空運輸」 的完整產業生態鏈。

這種聯動效應將讓桃園產業網絡更趨完整，能夠在同一區域內完成從 生產製造、倉儲存放、冷鏈保鮮、航空出口、國際分銷 的全流程，縮短物流週期並降低成本。
更重要的是，這樣的模式將大幅提升桃園在 全球供應鏈分工 中的戰略地位，使其不僅僅是台灣北部的物流節點，更有望成為 東亞國際供應鏈的轉運核心。

🌏 國際案例對照：

新加坡樟宜空港自由貿易區：結合冷鏈與跨境電商，成為東南亞物流中心。
南韓仁川國際機場物流園區：透過製造與航空樞紐整合，吸引國際物流巨頭。
荷蘭史基浦機場物流區：依靠「空運 + 倉儲 + 冷鏈」模式，強化歐洲電商轉運角色。

桃園若能善用沙崙園區與航空城的互補效應，將有機會複製甚至超越這些國際案例的成功經驗。

📦 倉儲物流產業升級與國際供應鏈角色

園區開發完成後，沙崙將不只是一般的工業區，而是肩負 國際倉儲物流戰略節點 的角色。

其主要貢獻包括：

✅ 提升台灣在全球供應鏈中的分工地位

透過結合航空與港口，台灣可成為「亞洲製造、台灣轉運、全球配送」的新角色。

✅ 強化出口導向與國際貿易能力

園區提供跨境電商與高值貨品的專業倉儲，縮短出口流程，提升台灣製造的國際競爭力。

✅ 促進智慧物流與冷鏈產業升級

結合 AI、自動化倉儲、物聯網監控與冷鏈系統，使園區在 生鮮食品、醫療藥品、精密電子 等產業供應鏈中具備不可取代的地位。

📊 數據預估：

根據桃園市政府與產業專家評估，園區啟用後可望：

創造 年產值 10 億元以上
帶動 1,000 個直接就業機會
間接帶動周邊服務業（餐飲、物流、建設、住宅）新增 約 3,000 個相關工作機會
推升桃園 GDP 年增幅 0.3%~0.5%

💰 投資方式與租售制度解析

為了吸引更多企業進駐並降低資金壓力，桃園市政府採取 「先租後售制度」：

📌 低資金進駐：得標廠商僅需繳納 15% 租金及保證金 即可進駐，避免一次性資金壓力。

📌 分階段建設要求：廠商需於 3 年內完成一定比例建廠，才能申請取得土地所有權，確保土地不被閒置炒作。

📌 長期投資保障：在符合建廠條件後，企業可轉為土地所有權人，既能降低早期投入風險，也能確保後續資產增值空間。

此模式的好處在於 兼顧企業財務靈活性與政府土地利用效益，同時避免投機買地行為，讓真正有產業需求的企業能優先進駐。

🧩 產業聚落效應與資源整合策略

沙崙產業園區未來將與桃園其他工業區與物流基地產生聚落效應，形成 產業鏈完整閉環：

🔗 區域供應鏈協作

結合中壢、觀音、大園等工業區的製造業者，沙崙園區將成為供應鏈的物流與出口平台。

📦 倉儲與冷鏈物流整合

透過專業冷鏈設施與智慧倉儲，能服務農漁業、食品業與電子業，滿足不同產業的倉儲需求。

🚀 製造、運輸、出口一條龍模式

企業可在桃園完成從 製造 → 倉儲 → 包裝 → 冷鏈 → 航空出口 的全鏈條，大幅縮短交貨時間並降低成本。

🌐 吸引外資與台商回流

這樣的完整聚落將強化桃園作為「台灣國際物流核心」的定位，吸引更多外資企業與回流台商設點，進一步推動桃園成為 北台灣經濟與產業升級引擎。

🛠️ 專家觀點與投資建議

🔹 投資者角度

短期而言，沙崙產業園區正處於發展初期，土地與相關不動產價格仍屬於低檔區間，這對投資者來說是一個難得的「低價進場窗口」。早期進駐的業者不僅能取得有利地段，還能享受政府政策輔助所帶來的租稅優惠與資金挹注，屬於 低風險、高潛力 的布局。

中期發展上，隨著桃園航空城建設逐步成形，物流產業鏈將迎來需求高峰，涵蓋 跨境電商、航空貨運、港口轉運、冷鏈配送 等多元領域。這將帶動園區內的企業快速成長，投資人也能透過資產升值與產業紅利，獲得顯著的投報效益。

長期來看，沙崙產業園區將有望成為 北台灣最大物流基地，並進一步升級為國際物流與製造產業的戰略中心。透過 陸海空交通樞紐的優勢，結合 智慧物流技術與綠能基礎建設，該區不僅將服務全台，更能承接東亞供應鏈轉移的商機，成為投資人穩定的長期資產配置標的。

🔹 產業策略

在專家建議中，企業若要在沙崙產業園區取得成功，應採取以下策略：

1️⃣ 聚焦冷鏈與跨境電商物流

生鮮食品、醫療藥品與高附加價值的精密電子產品，對冷鏈與快速配送需求高漲。園區企業若能優先布局冷鏈倉儲，將搶得市場先機。

2️⃣ 導入智慧物流技術

利用 AI 智慧配送、IoT 物聯網、5G 智能感測、自動化倉儲，不僅能降低人力成本，更能提升倉儲管理與配送準確度，符合全球物流數位轉型趨勢。

3️⃣ 進行垂直與水平整合

透過與航空公司、貨運代理、港口物流業者的垂直整合，以及與園區內其他企業的水平合作，可形成 產業群聚效應，進一步降低成本、提升效能。

4️⃣ 永續發展與綠能導入

在全球 ESG 趨勢下，企業應透過太陽能光電、綠建築設計與碳排管理，滿足國際品牌與供應鏈的永續要求，強化競爭優勢。

📊 投資策略 SWOT 分析表

分析面向	優勢 (Strengths)	劣勢 (Weaknesses)	機會 (Opportunities)	威脅 (Threats)
投資者	低價進場門檻、土地升值潛力	初期基礎建設仍在發展	航空城建設帶動物流需求	國際景氣波動
產業策略	陸海空交通優勢、綠能設施	技術轉型成本高	冷鏈物流與電商需求成長	全球供應鏈競爭
區域發展	交通樞紐位置、台商回流	初期投資期回收時間較長	區域經濟成長與產業升級	政策變動風險

📈 未來展望與結論

沙崙產業園區並非單一土地標售案，而是桃園在國際化與智慧物流發展中的關鍵佈局。隨著航空城計畫與國際物流網絡逐步串連，園區將展現以下幾大發展趨勢：

台商回流新基地：成為電子、製造與物流產業鏈的聚落，推動台灣產業升級。
國際物流樞紐：透過機場、港口與高速公路的聯動，成為東亞跨境電商的主要據點。
智慧與綠能並行：園區導入 AI、5G、綠建築與低碳物流，與國際趨勢接軌。
帶動區域經濟成長：土地、廠房、住宅、商辦價值全面提升，形成「產業 + 地產」雙引擎效益。

最終，沙崙產業園區有望成為 北台灣最具戰略價值的物流與產業重鎮，不僅吸引資金與企業進駐，也將推動桃園邁向國際智慧城市的新高度，實現 政府、企業與投資人三贏 的局面。

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