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🏢電商與遠距辦公推波助瀾！北美退休基金新寵工業用地分析

作者：小編於 2025-08-21

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隨著後疫情時代到來，傳統一週五日辦公室模式逐漸式微，北美大型退休基金重新調整不動產投資組合，辦公大樓比重下降至約 20–25%，而工業用地、倉儲、物流、民宅及基礎建設資產持續增加。牛津物業集團表示，辦公需求下降源於混合工作型態普及，工業及基建資產則因租金穩定、抗經濟波動能力強而受青睞。過去六年，工業用地投資比重從 18% 提升至 31%，零售空間下降至 10%，基建資產比例則上升至 4.1%。這反映退休基金在追求收益穩定、抗通膨、長期現金流的策略下，優先布局工業與基建領域。同時，生物科學實驗室與倉儲空間也成為新興投資標的，滿足科技創新產業長期租賃需求。整體而言，北美退休基金的不動產投資正在從傳統商辦轉向多元資產配置，為投資者與政策制定者提供重要策略參考，並呈現後疫情時代資產布局的新趨勢。

🏢電商與遠距辦公推波助瀾！北美退休基金新寵工業用地分析

📌 目錄

🌐 引言：疫情後的不動產投資轉型
🏢 辦公大樓投資比重下降趨勢
🏭 工業用地成投資新寵
🧪 生物科學與倉儲空間的投資機遇
✈️ 機場與基建資產吸引力分析
💼 北美退休基金的資產配置現況
📊 投資數據逐列解析（表格分析）
💡 專家觀點與策略建議
✅ 結論：未來投資格局與啟示

🌐 引言：疫情後的不動產投資轉型

隨著全球進入後疫情時代，傳統的「一週五日進辦公室」工作型態逐漸消失，企業採用混合式或遠距辦公模式成為新常態，辦公大樓的實際需求明顯下降。疫情期間，遠距工作實驗證明員工在家仍能保持生產力，許多企業開始重新評估辦公空間的必要性，導致部分辦公大樓出現空置率上升、租金收入下滑的現象。

對此，美國與加拿大的大型退休基金開始 重新調整不動產投資組合，將焦點從傳統辦公大樓轉向 工業用地、倉庫、物流中心、民宅、機場及基礎建設資產。這些資產不僅租金收益穩定，對抗通膨能力強，還能因應電商及科技產業快速發展帶來的長期需求。

根據牛津物業集團（Oxford Properties Group）總裁特諾（Tenor）指出，過去六年辦公大樓在其投資組合中占比從 44% 降至約 25%，預計未來十年將進一步下降至 20% 左右。特諾表示，這一變化反映了 後疫情時代企業空間需求下降、遠距辦公普及，以及投資人對穩定收益與抗波動資產的偏好。

此外，疫情加速了 電商發展、倉儲物流需求增長，以及 科技與生物科學產業擴張，進一步推動退休基金將資金投入工業用地和創新產業資產。同時，機場、高速公路及公用事業等基建資產也成為長期穩定現金流的重要標的，符合退休基金追求 收益穩定、資產多元化、抗經濟周期波動 的投資策略。

總體而言，北美退休基金的不動產投資正在從 傳統商辦型態 向 工業、物流、民宅及基建多元資產轉型，這不僅反映後疫情時代的市場趨勢，也為長期資本配置與風險管理提供了新的參考框架。

🏢 辦公大樓投資比重下降趨勢

過去六年，北美退休基金對辦公大樓的投資比重持續下降，以牛津物業為例，其辦公大樓投資占比從 2017 年的 44% 降至 2023 年約 25%。同期，牛津物業積極出售多棟高價值大樓，包括：

曼哈頓辦公大樓，市場價值 21 億美元
多倫多商業大樓，市場價值 8.5 億美元

原因分析

混合工作型態改變需求
- 遠距與彈性辦公模式普及，單位員工所需辦公面積下降
- 办公樓空置率上升，租金收益下降
資產抗通膨能力有限
- 辦公樓租金調整速度慢，難以應對快速通膨
- 維護、折舊與改建成本高，長期投資回報率下降
工業與基建資產收益更穩定
- 倉儲物流、工業用地和基建資產租金收益穩定，現金流可預期
- 資產類型多元，對經濟周期波動具防禦能力

🏭 工業用地成投資新寵

隨著電商快速崛起與物流需求增長，北美退休基金逐漸將投資焦點轉向 工業用地。數據顯示，退休基金持有的工業用地產占比大幅增加：

年份	工業用地占比
2019	18%
2023	31%

投資邏輯

電商崛起推動倉儲與物流需求
- 網購與即時配送成為常態，倉儲與物流設施需求持續增長
- 工業地產租金收入穩定且長期可預期
抗經濟周期波動能力強
- 工業空間多為長期租約，收入穩定
- 經濟衰退期間，工業租賃需求波動小於辦公或零售市場

🧪 生物科學與倉儲空間的投資機遇

牛津物業近年積極投資 生物科學實驗室 與 倉儲空間，凸顯科技創新與醫療產業資產的吸引力：

生物科學產業帶來長期租賃需求，租金收益高於傳統辦公樓
倉儲空間隨著電商與冷鏈物流成長，收入穩定、抗波動

資產類型	投資比重（2017）	投資比重（2023）	增幅
工業用地	18%	31%	+13%
辦公大樓	44%	25%	-19%
零售空間	17%	10%	-7%
基建資產	3%	4.1%	+1.1%

✈️ 機場與基建資產吸引力分析

除了工業與倉儲，退休基金也加碼 機場、高速公路及公用事業 等基建資產，比例從 2017 年的 3% 提升至 2023 年的 4.1%。原因包括：

穩定現金流：基建資產長期租賃契約、政府支持，收入穩定
抗通膨效果顯著：租金與收費隨通膨調整，抵抗貨幣貶值
投資組合多元化：降低單一市場或資產類型的風險

💼 北美退休基金的資產配置現況

北美退休基金總資產規模超過 6 兆美元，其中：

不動產平均配置比重：8.7%
辦公大樓投資占比下降至 20–25%
工業用地、倉儲與基建資產逐步增長，成為退休基金核心資產

專家指出，這一趨勢反映了後疫情時代的不動產投資邏輯轉型：收益穩定、抗通膨、長期增值與資產多元化 成為資金首選。

💡 專家觀點與策略建議

隨著全球經濟進入後疫情時代，北美退休基金的不動產投資策略正經歷 深刻轉型。專家指出，辦公大樓需求下降，工業用地、倉儲、基礎建設與生物科學設施逐漸成為資產配置的新焦點。

🔹 對退休基金

退休基金應重點關注 收益穩定、長期增值與抗通膨能力。具體建議包括：

增加工業與基建資產比重：
- 工業用地如物流倉儲、配送中心需求持續增長，電商和製造業的持續擴張，使工業地產租金收益穩定。
- 基建資產如機場、高速公路及公共設施股權，長期合約和固定現金流能有效對抗經濟波動。
減少辦公大樓投資：
- 混合工作模式及遠距辦公普及，降低單位辦公空間需求。
- 高空置率及租金下降風險增加，辦公樓折舊與維護成本高，長期投資回報相對不穩定。
配置多元化資產：
- 除傳統不動產外，加入生物科技設施、倉儲及輕工業空間，提高整體投資組合抗風險能力。

🔹 對投資者

個人與機構投資者在面對後疫情的資本市場時，可考慮以下策略：

關注工業物流與生物科技資產基金：
- 倉儲物流需求受電子商務及電商平台快速成長推動，長期租金穩定性高。
- 生物科技實驗室和研發設施，受創新醫療與科研投資推動，租賃需求成長潛力大。
長期多元資產配置：
- 將工業、倉儲、基建與生物科技資產納入投資組合，分散單一資產風險。
- 利用不動產基金、REITs 或專項基建基金，平衡收益與流動性需求。

🔹 對政府與規劃者

政策制定者亦可透過制度與誘因，促進資本市場與實體經濟的良性互動：

提供基礎建設投資誘因：
- 稅收優惠、投資補助或低息融資，吸引退休基金與民間資金投向交通、能源、機場等基建項目。
鼓勵公共與民間基金合作：
- 推動產業合作平台，將退休基金、私募基金與地方政府資源結合，提升項目運營效率。
規劃多元不動產發展政策：
- 支持工業、倉儲、生物科技及創新研發設施建設，提升城市經濟活力及就業機會。

✅ 結論：未來投資格局與啟示

後疫情時代，北美退休基金的不動產投資策略呈現 明顯轉向工業地產、倉儲、基建與生物科學設施 的趨勢，而辦公大樓比重逐步下降。這反映出市場對以下資產特性的高度偏好：

抗通膨能力強：租金收益和固定現金流可抵禦通膨壓力
收益穩定：物流倉儲、基建與生物科技設施租金長期穩定
長期增值潛力：創新產業及基建資產在未來十年仍具成長空間

未來十年，工業與基建將持續成為退休基金的不動產核心投資方向，同時生物科技及倉儲資產將吸引更多資本配置，為投資者與政策制定者提供 重要策略參考與投資機遇。

專家建議：退休基金應持續優化投資組合，平衡收益與風險；投資者應關注工業與創新不動產基金；政府可透過政策與制度鼓勵多元化投資，促進資本市場與實體經濟同步發展。未來的 不動產投資格局 將以 工業、基建與創新設施 為主軸，辦公樓與零售空間則逐步退居次要位置。

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