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🏢「完整工業土地分析」塭仔圳、三和、頂崁案例逐一拆解

作者：小編於 2025-08-14

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台灣工業土地問題呈現多重困境，包括工業區閒置、土地囤積、缺地及農工爭地現象。以「走讀工廠」調查塭仔圳、三重中正北、三和與頂崁工業區為例，發現農地上密集的違章工廠與住宅區內的工業宅普遍存在，形成完整產業鏈但土地使用與法律屬性不符。工廠高齡化與搬遷需求迫切，但政府提供的工業用地不足且缺乏長期規劃，造成產業搬遷不確定性。住宅與商業活動入侵工業區，使土地使用效率下降，居民生活與工業生產界線模糊，引發噪音、污染及安全問題。文章建議加強土地盤點、跨部會政策整合、只租不售制度、價格與區位補助，以及農工分區明確化，並結合智慧化管理，提升工業用地利用率。長期而言，透過規劃與政策引導，台灣可實現「農歸農、工歸工」，兼顧產業升級、土地正義與環境永續。

🏢「完整工業土地分析」塭仔圳、三和、頂崁案例逐一拆解

📑 目錄

🌟 引言：工業土地困境與產業觀察
🏭 看見‧塭仔圳：像工業區的農業區
🏢 看見‧三重中正北：住宅氛圍的正港工業區
🏗️ 看見‧三和與頂崁：住宅與商業入侵的工業區
⚙️ 工業生產與生活連結：從工具母機到日常用品
💡 觀點與政策建議：改善工業土地利用
📝 結論：農工分區與工業區永續發展

🌟 引言：工業土地困境與產業痛點

台灣工業區分布多元，涵蓋官方工業區、科學園區、加工出口區以及農業生技園區等多種形式，承載了國家產業發展的重要使命。然而，隨著都市化擴張、土地投資炒作及部分法規落後，工業土地的使用現況呈現多重困境：

工廠入侵農地問題：農地上的違章工廠數量龐大，例如塭仔圳地區約有 6,000 多家工廠，長期占用農業土地，形成完整產業鏈，但法律屬性與實際用途不符。
住宅區內的工業宅現象：在三重中正北、頂崁與三和工業區，工廠與住宅交錯並存，一樓作為加工廠，二、三樓則作為住家，造成噪音、污染、安全等城市管理問題，居民生活與工業生產界線模糊。
高齡工廠與產業老化：許多工廠主年事已高，部分產業逐漸沒落，導致土地使用效率下降，若缺乏合理規劃與政策引導，容易造成閒置或浪費。
土地囤積與投機：部分工業區土地被私人長期囤積，阻礙真正有產業需求的企業進駐，加劇北部與中部地區的「缺地」問題。
政策與管理分散：工業局、科技部、經濟部、農委會及各縣市政府分別管理不同類型的工業區，管理權責分散，跨部會協調不足，導致土地利用不均、閒置率高及規劃落差。

本篇文章將以 「走讀工廠」調查為基礎，深入探索 塭仔圳、三重中正北、三和與頂崁工業區 的現況，分析工業土地使用的挑戰與矛盾，並提出 土地管理、政策工具與規劃建議。透過數據、案例與觀察，旨在提供產業、政府與社會大眾一個完整的工業土地現況與改善方案視角，兼顧 產業發展、土地正義與環境永續。

🏭 看見‧塭仔圳：像工業區的農業區

🔎 工業聚落與農地衝突

塭仔圳位於新莊輔大站附近，地勢平坦且交通便利，早期為淡水河洪水平原管制區。由於區域交通便利、水源充足且靠近都市生活圈，吸引大量小型加工廠落腳，逐漸形成密集的工業聚落。現今約有 6,000 多家違章工廠，涵蓋工具母機零件加工、電鍍、染黑、陽極處理等產業。整個產業鏈幾乎可以在區域內完成：從原料供應、零件加工，到後續電鍍、染黑及陽極處理，高效率運作，但法律屬性與實際使用存在顯著落差，形成長期違章問題。

工廠類型	主要產業	土地屬性	特點
黃老闆工廠	工具母機零件	農地（已規劃為住商）	CNC 銑床加工，產業鏈完整，供應周邊零件加工需求
小型加工廠	電鍍、染黑、陽極處理	農地	鄰近原料供應與加工工廠，形成密集產業鏈
中小企業工坊	零件加工與組裝	農地	高度依賴本地產業鏈，逐步形成區域經濟網絡

🔍 觀察重點：

高效率生產 vs 土地法律不符：違章工廠占地龐大，影響土地規劃與城市管理，且缺乏明確搬遷規劃。
高齡工廠逐步退休：預估整體用地可縮減至約 200 甲，若政府合理規劃與整合，將釋放大量工業用地。
政府工業用地不足：目前尚未提供明確工業用地，造成產業搬遷不確定性，企業缺乏長期投資信心。

🏢 看見‧三重中正北：住宅氛圍的正港工業區

🔧 工業宅與住宅區交錯

中正北路工業區位於繁華住宅區巷弄中，呈現典型「工業宅」現象：一樓作為加工廠，二、三樓則作為住家。這種混合使用模式，雖提供便利的生活與工作結合，但也帶來潛在安全與環境問題，如噪音、油煙、化學品排放等。

案例分析：

徐景亭工廠：早期生產閥類開關，24 小時運轉，曾為台灣代工重鎮，產業鏈完整且出口量大。
蔣老闆工廠：利用塑膠射出機製作家庭菜園組合，成功轉型內銷市場，反映工業區逐步走向居家化、內銷化。

🔍 觀察重點：

工業功能逐漸居家化與內銷化，但仍保留核心技術，形成小型創新產業。
居民生活與工業生產界線模糊，噪音、污染及安全疑慮顯著。
政策規劃滯後，缺乏有效土地管理與都市更新機制，導致土地使用效率低下。

🏗️ 看見‧三和與頂崁：住宅與商業入侵的工業區

⚠️ 工業宅與違規建築

三和工業區：以小型、客製化生產為主，量產能力有限，企業多為家庭式工坊。
頂崁工業區：部分工業宅經合法變更，但仍存在違規建築案例，增加管理困難。

此外，商業活動如布料批發、零售業逐漸入侵工業區，降低工業用地效率，形成「工業區功能弱化」現象。

⚙️ 工業生產與生活連結

工業活動並非遠離日常生活，而是深度嵌入地方經濟與文化中：

機具設備	產品用途
CNC 車床	汽車零件、家電零件
沖床	飾品、塑膠小物
塑膠射出機	家庭用品、種植箱
模具加工	工具母機零件及電子零件

🔍 觀察重點：

工業活動與生活緊密結合，形成地方經濟網絡。
土地管理與城市規劃滯後，導致工業區功能分化、違章及安全問題頻出。
若結合智慧化土地管理、跨部會協調與政策引導，可有效提升工業用地利用率，減少農工爭地，兼顧產業發展與城市環境。

💡 觀點與政策建議：改善工業土地利用

📊 加強土地盤點與透明化

台灣目前工業用地分布零散，閒置、違章、囤地現象普遍，導致土地資源浪費。建議定期由政府主導進行 全國工業用地盤點，包含：

閒置土地統計：超過二年未使用的土地，分類閒置原因（停工、產業轉型、土地囤積等）。
違章工廠盤查：農地工廠、工業宅等案例，建立完整數據庫。
土地使用效率分析：結合 GIS 與 AI 技術，掌握各工業區的產值與產業鏈完整度。

透過透明化公開報告，讓企業、學界與民眾都能了解工業土地現況，避免閒置與囤地爭議。

🔧 跨部會政策統一化

目前工業區管理分屬 工業局、科技部、經濟部加工出口區、農委會農業生技園區、縣市政府都市計畫工業區，政策與管理方式不一致，造成：

土地閒置或誤用
私人炒作與租售混亂
農工爭地與違章工廠增生

建議建立 跨部會工業土地管理協調平台，統一規範土地租售、招商、環評與使用審查標準，確保政策落實與產業需求匹配。

🏢 只租不售政策

土地私有化容易引發炒作與囤積，影響中小企業進駐。建議逐步推行 工業區土地只租不售政策：

新工業區：規定至少 100% 採租賃方式，由政府或園區基金管理。
既有工業區：逐步收回閒置或囤積土地，轉為租賃模式。
政策輔助：提供租金補助或長期租約保障，降低企業負擔。

這不僅能防止土地炒作，也能提高整體工業土地使用效率。

💰 價格與區位補助

北部土地價格高昂，中小企業承租困難。政策建議包括：

租金補助：依產業類型、規模提供分級補助。
稅務優惠：針對新進駐工業區企業，提供土地稅或房屋稅減免。
區位規劃：適度調整土地使用分區，鼓勵中南部企業遷入，平衡全國產業布局。

透過價格與區位策略，提高土地使用率，降低企業經營成本。

🌱 農工分區明確化

農地工廠與違章工業宅問題長期存在，造成土地資源爭議。建議落實 國土計畫與土地分區管理：

農業發展區 → 專屬農地，禁止工業使用
城鄉發展區 → 專屬工業區，禁止住宅或商業入侵
跨區變更 → 嚴格審核，減少個案式變更，保障土地合理利用

此策略能有效實現 農歸農、工歸工，同時維持產業發展與土地正義。

📝 結論

台灣工業土地問題呈現 閒置、囤地、缺地、農工爭地 等多重困境，亟需系統化與長期策略。重點包括：

跨部會整合工業區管理：避免政策落差，提升資源使用效率。
新增工業區與處理閒置土地並行：滿足新興產業需求，同時解決現有閒置問題。
多元政策工具應用：只租不售、價格補助、稅制調整、智慧化管理，形成完整策略。
農工分區與國土規劃：明確界定土地用途，減少爭議，促進產業永續。

透過長期透明化管理與政策創新，台灣工業用地供需矛盾有望緩解，實現 農歸農、工歸工，兼顧產業升級、土地正義與環境永續。

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