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🏭越南工業用地市場火熱：租金暴漲＋供應短缺，你該怎麼布局？

作者：小編於 2025-08-08

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越南工業用地需求持續高漲，主要受惠於政府積極招商政策與製造業、物流業的快速發展。根據SSI證券報告，2025年越南工業用地出租需求將保持強勁，租金價格預計上漲8%至20%，特別是在交通便利及基礎設施完善的工業區。隨著工業區入駐率接近飽和，供應短缺問題日益嚴重，進一步推升租金水準。專家指出，投資者應聚焦於高潛力區域，並結合政府政策及區域發展規劃靈活調整投資布局。此外，ESG與綠色建築的趨勢成為吸引國際企業的重要因素，投資符合環保標準的工業用地將更具競爭力。面對激烈的市場競爭，企業與投資人需提前布局，強化合作，提升用地效率，以把握越南工業用地市場的長期發展機遇。

🏭越南工業用地市場火熱：租金暴漲＋供應短缺，你該怎麼布局？

📋 文章目錄

🔍 引言：為何越南成為工業用地投資熱點？
📈 越南工業用地市場現況分析
🌏 越南政府投資政策與產業發展推動
📊 表格分析：2023-2025年越南主要工業用地租金漲幅比較
🏢 越南物流與倉儲產業需求爆發
💡 專家觀點：市場未來走勢與投資建議
🎯 企業應對策略：如何搶占越南工業用地先機？
🏁 結論：掌握趨勢，穩健布局越南工業用地市場

🔍 引言：為何越南成為工業用地投資熱點？

近年來，越南以其獨特的地理優勢、成本競爭力強的勞動力市場，以及政府積極推動的招商引資政策，迅速崛起為全球製造業與物流企業的投資熱點。越南位於東南亞核心位置，緊鄰中國和東盟各大經濟體，擁有便捷的海陸空運通道，使其成為供應鏈重組與全球生產布局的重要節點。相較於鄰近國家，越南提供相對低廉且充足的勞動力資源，這對資本密集及勞動密集型產業極具吸引力。

根據SSI證券公司的研究報告指出，2025年越南工業用地出租需求將維持在高檔水準，主要原因是製造業持續擴張與跨國企業加速將生產基地轉移至越南。由於工業用地供應持續緊張，租金價格預計將上漲8%至20%，漲幅區間依地點及設施條件而異。尤其是交通便利、基礎設施完善的核心工業區，租金漲幅更為顯著。

此外，越南政府不斷優化投資環境，包括推行一站式行政審批、改善基礎設施建設、簽署多邊及雙邊自由貿易協定等措施，有效提升外資信心和市場活力。這些政策不僅吸引製造業龍頭企業投資設廠，也促進物流、倉儲等相關產業的蓬勃發展，形成完善且多元的工業生態系統。

本文將全面剖析越南工業用地市場的供需現狀、價格走勢、政府政策影響以及未來發展趨勢，為投資者和企業提供具體的市場洞察與策略建議，助力把握越南工業用地市場的黃金機遇。

📈 越南工業用地市場現況分析

🏭 工業區供應與入駐率狀況

越南目前工業用地的供應面臨明顯不足的挑戰，主要工業區如北部的河內周邊工業帶以及南部的胡志明市工業園區，入駐率接近100%。這一現象顯示出企業對越南工業用地需求的強烈及持續擴張。隨著外資持續流入以及本地製造業的快速成長，工業區的土地供應趨於緊張，進一步推升租賃需求和價格。

越南工業區分布呈現北部與南部兩大集聚態勢，但中部及其他區域尚未形成同等規模的工業發展，造成區域發展不均的現象。北部以河內及周邊省份為主，受惠於便利的交通和政策扶持，成為電子及高科技製造業聚集地。南部以胡志明市為核心，擁有成熟的港口設施和物流網絡，吸引大量製造和出口導向型企業。

💰 租金價格趨勢與影響因素

2023年，越南工業用地租金價格平均上漲約10%，預計2024年至2025年將繼續呈現穩健增長態勢。價格的漲幅受多重因素影響，其中地理位置是最顯著的因素。靠近交通樞紐、國際港口以及重要產業聚落的工業用地，租金漲幅明顯高於其他區域。這是因為交通便利性直接影響物流成本與生產效率，企業願意為此支付更高的租金以換取運營優勢。

此外，供應不足及企業擴張需求的雙重壓力也推升了整體租金水平。隨著越南成為跨國企業供應鏈轉移的重要基地，新興產業和外商直接投資快速增長，對工業用地的需求短期內難以被充分滿足。土地供應瓶頸使得租金價格持續攀升，成為市場核心特徵。

🌏 越南政府投資政策與產業發展推動

越南政府為了加速製造業及物流業的發展，積極推動一系列支持政策。包括提供稅收減免、投資補貼及土地租賃優惠等，吸引國內外企業投資。這些優惠政策大幅降低企業設廠成本，促進工業區快速入駐與擴張。

越南積極簽署多項自由貿易協定，如RCEP、EVFTA等，提升外資進入門檻的同時，也提供了更廣泛的市場出口通路，增強了本地製造業的國際競爭力。這些協定有助於越南吸引更多跨國企業設廠，推動工業用地需求增長。

同時，政府持續加強基礎設施建設，擴大工業區可用土地面積，改善道路、電力及水利等公共設施，以支持產業升級與擴張。這不僅提升了工業區的吸引力，也為企業提供了更完善的營運環境，促進投資信心。

整體來看，越南工業用地市場受多重利好因素驅動，包括高入駐率、租金持續上升、政府政策支持及基礎設施完善。然而，供應不足及區域發展不均也成為短期內需關注的挑戰。未來，隨著政府加速土地開發和提升配套設施，預期市場供需將逐步趨於平衡，為投資者和企業創造更多機會。

📊 表格分析：2023-2025年越南主要工業用地租金漲幅比較

工業區地點	2023年租金(美元/㎡/月)	2024年預估租金漲幅	2025年預估租金漲幅	2025年預估租金(美元/㎡/月)
胡志明市近港區	8.5	12%	15%	10.08
河内工業區	7.0	10%	10%	8.47
北江省工業區	5.5	8%	8%	6.42
平陽省工業區	6.0	10%	12%	7.37

🏢 越南物流與倉儲產業需求爆發

隨著全球電子商務迅速發展及製造業持續擴張，越南的物流與倉儲產業迎來前所未有的成長機會。電商平台與跨境貿易促使貨物流轉頻率大幅提升，帶動對現代化物流園區和倉儲設施的迫切需求。越南各大工業園區積極規劃擴建物流倉儲設施，吸引國際資本與大型企業加碼投資，致使該領域成為工業用地市場的投資新熱點。

專家指出，隨著電商滲透率不斷提升，未來12個月內物流及倉儲工業用地的出租需求將持續維持強勁態勢。這種需求不僅反映了製造業供應鏈結構的變化，也體現了消費市場快速數位化轉型所帶來的全新挑戰與機會。

💡 專家觀點：市場未來走勢與投資建議

North Stars Asia董事長 Trang Minh Ha 強調，越南工業用地供應始終緊張，而製造業和物流業的旺盛需求則持續推動租金上行空間。隨著國際企業加速從中國大陸轉移供應鏈至越南，越南因政策穩定、投資環境友善、基礎設施快速完善，持續成為全球資本與企業熱衷的投資熱點。

特別是在交通便利、基礎設施齊全的工業區，租金溢價現象尤為突出，成為資本與企業追逐的焦點。投資者應密切關注越南政府的招商政策、區域發展規劃及基建更新節奏，透過靈活調整投資組合和策略，優先布局具備增值潛力的高質量地段，藉此提升資產保值和增值能力。

同時，隨著全球ESG理念逐步成為企業發展標準，選擇符合綠色建築認證與節能環保要求的工業用地，將更易吸引國際優質租戶，進一步增強工業地產的市場穩定性和長期價值。

📈 趨勢與挑戰：工業用地市場的雙重動力

政策推動與產業升級
越南政府積極推動工業區擴建和基礎設施建設，制定多項招商優惠政策以吸引外資，並鼓勵智慧製造及綠色工廠建設，推動產業升級與轉型。
供應鏈重組的影響
受地緣政治及全球供應鏈重組影響，跨國企業持續將製造環節移至東南亞，越南作為重要製造基地之一，其工業用地需求快速攀升。
基礎設施挑戰
雖然越南基礎設施不斷改善，但仍存在物流通路瓶頸及部分工業區設施老舊問題，未來需要更多資金投入改善交通、電力及水資源供應，以支撐持續增長的用地需求。
環保與可持續發展壓力
全球客戶對供應鏈的環保要求日益嚴格，促使越南工業用地市場必須積極融入ESG標準，推動節能減排及環境友好型工廠建設。

🎯 企業應對策略：如何搶占越南工業用地先機？

提前布局高潛力區域
由於工業用地供應有限，企業應提前鎖定交通便利、物流樞紐及產業配套完善的區域。優先考慮靠近港口、機場及高速公路網絡的工業園區，以降低物流成本並提升運營效率。
深化與地方政府及工業區管理方合作
積極與政府機關及園區管理單位建立良好關係，爭取政策扶持、租金優惠及優先選地權。透過公私協力模式，獲取更多資源支持，降低投資風險。
推動智慧化與綠色轉型
採用先進的智慧物流管理系統與柔性生產線設計，提高用地效率與生產彈性。並結合節能減碳措施，打造綠色工廠，符合國際市場對環保與社會責任的要求，提升品牌競爭力。
靈活調整策略，抓住政策與市場機會
定期關注越南政府產業政策、基建投資及自由貿易協定最新動態，靈活調整用地選擇與投資節奏。以敏捷應對市場變化，避免資源閒置。
強化人才培育與社會責任
除了土地與硬體投資，注重當地人才培育與社區參與，提升企業形象，促進與當地社區共榮發展，獲得長期穩定營運環境。

🏁 結論：掌握趨勢，穩健布局越南工業用地市場

隨著全球供應鏈持續重組及東南亞製造業蓬勃發展，越南工業用地需求勢必維持高檔，並伴隨租金持續上漲。政策扶持、產業結構調整及物流發展，進一步推升工業用地價值。

投資者與企業應深入理解越南市場環境，善用政府資源與數據科技，靈活佈局高潛力區域，積極導入智慧與綠色製造理念，提升土地與產線效率。唯有前瞻的策略規劃與靈活執行，方能在激烈競爭中脫穎而出，搶占越南工業用地市場先機，確保2025年及未來營運穩健成長。

長遠來看，整合產業鏈上下游、強化ESG實踐，將是企業穩定發展及提升國際競爭力的關鍵。掌握這些趨勢，方能成為越南工業用地市場的贏家。

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