最新消息🏗️揭秘水泥廠「黃金」地圖：台泥、環泥、國產如何活化數百億資產？
次閱讀
台灣水泥產業面臨國內需求飽和，業者紛紛將手中龐大土地資產活化開發，以提升資產價值與創造新收益。台泥擁有竹東廠2.81萬坪土地，計畫與忠泰建設合建住宅，並積極申請台北廠都市計畫變更，該基地約5,000坪，預估開發利益達數百億元。高雄鼓山廠33公頃土地鄰近美術館區，土地價格攀升，變更完成後潛在價值可觀。環泥路竹廠擁有逾20萬坪土地，正進行環評與都市計畫審查，配合高雄捷運及市地整體規劃。國產建材則以南港廠及花蓮土地為主軸，推動複合式商辦與觀光旅館開發，南港廠基地6,500坪，規劃兩棟高樓商辦大樓。專家建議，水泥廠土地活化應密切配合政府政策，結合多元開發模式與永續環保理念，以創造最大經濟效益。整體而言，土地資產活化不僅為水泥業者帶來新的利潤成長點，也推動產業轉型與升級，為台灣經濟發展注入新動能。
🏗️揭秘水泥廠「黃金」地圖：台泥、環泥、國產如何活化數百億資產？
📖 目錄
引言： 水泥產業轉型：土地資產成為新金礦
深入探討：
🏗️ 台泥的城市再造：台北、竹東、鼓山廠區的華麗變身
🌳 環泥的未來視野：高雄路竹20萬坪土地的宏大規劃
🏙️ 國產建材的複合式開發：南港總部與花蓮觀光新篇章
資產活化策略解析： 水泥業者的多元經營之道
觀點與建議： 土地活化潮下的產業新格局
結論： 水泥業的第三次浪潮：資產活化引領永續發展
引言：水泥產業轉型：土地資產成為新金礦
在台灣經濟發展的長河中，水泥產業曾是支撐國家基礎建設的骨幹，為高樓大廈、橋樑道路的興建提供了不可或缺的基石。然而，隨著台灣基礎建設的逐步完善與少子化、高齡化社會的趨勢，國內水泥市場的需求已趨於飽和，傳統的水泥生產與銷售業務，正面臨著成長瓶頸與獲利挑戰。面對這樣的產業困境，台灣的各水泥企業，並沒有選擇停滯不前，反而展現了驚人的轉型智慧與前瞻視野。
在過去數十年甚至百年，為滿足大規模生產需求，水泥廠往往選址於交通便利、面積廣闊的郊區或工業區。隨著城鎮化的進程，這些昔日偏遠的工業用地，如今卻可能已位處都會區的精華地段，或者坐擁交通要衝，甚至是具備觀光潛力的稀有大面積基地。這些沉睡已久的土地資產，其帳面價值與潛在市場價值之間，存在著巨大的落差，儼然成為水泥業者手中握有的「黃金寶藏」。
於是，一場以「資產活化」為核心的戰略轉型，正在水泥產業悄然進行。這些企業已積極針對其非核心資產（主要是閒置或低效利用的廠區土地）進行開發，旨在透過都市計畫變更、合作開發、自建商辦、觀光旅館等多種模式，將這些龐大的土地儲備，轉化為實實在在的開發利益，為企業帶來超乎傳統本業的豐厚回報。這不僅是企業在水泥本業獲利受限下的策略性突圍，更是將企業從傳統重工業，升級為複合式資產管理與開發公司的關鍵一步。
本文將聚焦台灣水泥產業的領頭羊，深入剖析**台泥（1101）、環泥（1104）以及國產建材（2504）**這三家指標性企業，如何精準佈局其土地資產活化策略。我們將逐一揭露他們在台北、竹東、高雄、路竹、南港、花蓮等地的重要活化專案，分析其開發模式、預估潛在利益，並探討這股資產活化浪潮如何重塑水泥產業的經營格局，為股東創造更可觀的價值，共同見證這些「水泥巨頭」如何在房地產開發的藍海中，開創屬於自己的新紀元。這不僅僅是土地的變更與開發，更是台灣傳統產業邁向永續經營、多元發展的生動縮影。
深入探討：
🏗️ 台泥的城市再造：台北、竹東、鼓山廠區的華麗變身
作為台灣水泥業的龍頭，台泥（1101）不僅在水泥本業持續追求綠色轉型與國際佈局，更在土地資產活化方面展現了其前瞻性的策略與雄厚的實力。手中多塊位於精華地段的廠區舊址，正逐步進入開發階段，其中光是台北廠的開發利益就估計可達數百億元，顯示其非核心資產的巨大價值。台泥的資產活化策略，不僅是土地的價值重估，更是參與城市再造，為都會區注入新活力的過程。
🌟 台北預拌混凝土廠：市中心工業寶地的百億開發潛力
台泥位於台北市基隆路的台北預拌混凝土廠基地，可以說是其土地資產活化中最受矚目的「皇冠上的寶石」。這塊基地約5,000坪，坐落於台北市中心最精華的地段，過去雖是工業用地，但其完整性與地理位置的優越性，使其擁有極高的開發價值。
區位優勢： 位於台北市主要幹道基隆路旁，交通便利，緊鄰信義計畫區、大安區等商業與住宅核心，周邊生活機能完善，商業氣息濃厚。
土地完整性： 5,000坪的完整基地，在寸土寸金的台北市中心幾乎是絕無僅有。這使得開發商可以進行大規模、整體性的規劃，創造出更具吸引力的複合式空間。
都市計畫變更： 台泥已積極向台北市政府申請都市計畫土地變更。規畫方向明確，主要朝向商業地或住宅地發展。
商業地： 若變更為商業區，可興建辦公大樓、百貨商場、酒店等，吸引企業總部進駐或發展高端零售、休閒娛樂產業。
住宅地： 若變更為住宅區，則可開發為豪宅或高品質住宅社區，滿足市場對市中心高端住宅的需求。
潛在開發利益： 市場普遍估計，由於此塊基地位置優越且完整，未來開發利益將可達數百億元新台幣。這筆巨額利益，將顯著提升台泥的財務表現，並為其在綠色轉型與國際佈局上提供更充裕的資金。
這項開發案的成功，不僅將為台泥帶來豐厚回報，也將對台北市的城市面貌和產業結構產生積極影響，將工業遺址轉化為現代化的商業或住宅新地標。
🌲 竹東廠舊址：與忠泰建設共創住商新聚落
除了台北市的精華地段，台泥也將目光投向了新竹地區的竹東廠舊址土地。這個開發案不僅面積龐大，台泥更選擇了與知名高端建設公司忠泰建設合作，共同打造一個新的住商聚落，展現其多元化的資產活化策略。
土地面積： 竹東廠舊址總面積達2.81萬坪的可建築用地。這使得該區域有條件進行大規模、複合式的開發，而非單一用途的建築。
合作模式： 台泥選擇與忠泰建設合建。忠泰建設在台灣高端住宅市場享有盛譽，其設計理念和品牌形象能為專案加值。合建模式有助於台泥分攤開發風險、 leveraging 忠泰的專業開發經驗和品牌效益。
開發內容： 合建住宅的土地面積為6,509坪，其中總銷售面積預計達2.3萬坪，包含：
住宅樓板： 2.2萬坪，預計可開發為高品質住宅單位，滿足新竹科學園區周邊對居住品質的需求。
商業樓板： 1,000坪，可規劃為社區商業配套或小型商場，提升區域的生活機能。
竹東廠舊址的開發，將把昔日的工業區轉化為一個結合居住、商業功能的新興生活圈，不僅為台泥帶來可觀的土地開發利益，也將為竹東地區的發展注入新的活力。
🌊 高雄鼓山廠：美術館旁稀有大面積開發案的驚人價值
台泥在南台灣的高雄鼓山廠，同樣是其土地資產活化版圖中的一顆璀璨明珠。這個基地不僅面積龐大，其緊鄰高雄美術館區的優越地理位置，使其在市場上擁有極高的稀有性與潛在價值。
區位優勢： 鼓山廠基地距離高雄美術館區非常近。高雄美術館區是高雄市近年來發展最為成功的文化藝術與高端住宅區，周邊擁有豐富的綠地、文化設施、高級住宅和商業配套，是高雄市區少有的高品質生活圈。
土地完整性與稀有性： 該基地是高雄美術館區周邊僅存的大面積、完整的基地。在城市開發趨於飽和的今天，如此大面積且位置優越的完整土地，其稀缺性決定了其極高的潛在價值。
都市計畫變更進程： 台泥高雄鼓山廠目前正在進行都市計畫變更程序。雖然最終取回的土地面積需待變更完成後依比例確定，但台泥可依比例取回33公頃中的50%土地。這意味著即使是捐地變更後，台泥仍能獲得約**16.5公頃（約5萬坪）**的優質開發用地。
潛在價值： 高雄美術館區附近的住、商土地目前每坪已經飆到100萬元以上。考慮到鼓山廠基地的完整性、大面積以及緊鄰美術館區的絕佳位置，一旦變更完成、捐地之後，其潛在價值將會更加驚人，預計也將為台泥帶來數百億元的開發利益。
高雄鼓山廠的活化，不僅將為台泥帶來巨大的資產重估利益，也將為高雄美術館區提供更多元的發展空間，可能吸引更多高端住宅、文化創意或商業設施進駐，進一步提升該區域的價值。
🌳 環泥的未來視野：高雄路竹20萬坪土地的宏大規劃
除了台泥，預拌混凝土及建材大廠環泥（1104）也擁有雄厚的土地資產，其中最受矚目的就是位於高雄路竹的20多萬坪土地。這塊龐大的土地資產，正進入都市計畫變更程序，預示著環泥在資產活化方面也將有重大突破。
土地規模： 高雄路竹的20多萬坪土地，其規模之巨，使其成為南部地區極為罕見的大面積潛力開發基地。如此大的面積，為未來多元化、甚至大型產業園區的開發提供了無限可能。
活化進程： 環泥指出，這項土地活化計畫已進入「六年計畫的四年」，並且同步進行送件環評審查及都市計畫審議中。這顯示該計畫已進入實質性的行政審批階段，離最終開發目標越來越近。
環評審查： 環境影響評估是大型土地開發案的必經之路，確保開發符合環保法規。
都市計畫審議： 決定土地未來的使用性質（如住宅、商業、產業等），是釋放土地價值的關鍵步驟。
未來開發方向： 環泥強調，未來開發方向將要配合整個高雄市捷運發展及整體市地規劃來定。這顯示環泥採取了宏觀的視野，將自身土地開發與高雄市的整體發展戰略相結合。
配合捷運發展： 意味著未來開發可能圍繞捷運站點，形成交通導向型開發（TOD），提升區域可及性與商業價值。
配合市地規劃： 確保開發案與高雄市政府的產業、住宅、公共設施佈局相符，降低開發風險，並能獲得政府支持。
潛在用途： 鑒於路竹地區的產業發展（如南科高雄園區）和交通規劃，這塊土地未來可能規劃為科技園區、物流中心、住宅社區或複合式商業區，甚至可能結合醫療、教育等功能，打造一個綜合性新市鎮。
環泥路竹土地的活化，不僅將為公司帶來龐大的資產增值效益，也將對高雄北部的產業佈局和城市發展產生深遠影響，尤其是在配合高科技產業發展與人口移入方面，潛力巨大。
🏙️ 國產建材的複合式開發：南港總部與花蓮觀光新篇章
預拌混凝土龍頭國產建材（2504）在土地資產活化方面，也展現了其獨特的策略和積極的佈局。在全台擁有共40多萬坪土地資產的國產建材，明確指出未來的資產活化會以結合商場與辦公室的複合式商辦開發為主，特別聚焦於位於東區門戶的南港，以及具觀光潛力的花蓮。
🏢 南港廠開發案：國產建材集團新地標與北市府合作典範
國產建材位於南港的舊廠區開發案，是其資產活化的旗艦專案，不僅將打造國產建材集團的新企業總部，更將與台北市政府合作，共同開發，使其成為南港地區的重要新地標。
地點與面積： 該開發案的基地佔地6,500坪，位於台北市的東區門戶——南港。南港近年來在政府政策推動下，已發展成為集結軟體、生技、會展、文創、交通樞紐於一身的複合式產業廊帶，土地價值不斷攀升。
開發規劃： 基地規劃為A、B兩重建區段：
A區段： 為國產建材集團完全持有的商辦大樓。
建築基地面積約4,000坪。
建築高度100公尺以上，樓高26層。
這棟大樓將作為國產建材的企業總部，同時也將有部分樓層對外出租，創造穩定的租金收益。
B區段： 則是代為實施的台北市政府商辦大樓。
樓高20層。
這種與市政府合作的模式，不僅能加速土地變更與開發審批流程，也能降低開發風險，並強化企業的社會形象。
效益： 該開發案興建完成後，國產可分回4.6萬建坪及約550個停車位。這筆可觀的回報將顯著提升國產建材的資產價值和獲利能力。
南港廠開發案不僅將成為國產建材的全新企業門面，更是南港區產業轉型與城市升級的重要組成部分，示範了企業與政府合作開發的成功模式。
🏖️ 花蓮土地：打造國際級觀光旅館，深耕休閒產業
除了都會區的商辦開發，國產建材也將其位於花蓮的土地資產，鎖定在觀光休閒產業的開發上，計畫興建國際級觀光旅館。這顯示其資產活化策略的多元性，不僅限於工業地變更為住商，更延伸至觀光服務業， leveraging 台灣東部得天獨厚的自然美景。
地點與潛力： 花蓮作為台灣重要的觀光勝地，擁有豐富的自然景觀資源，吸引大量國內外遊客。國產建材在此擁有的土地，其潛在價值將因觀光產業的發展而釋放。
開發方向： 興建國際級觀光旅館。這不僅需要高規格的硬體設施，更需要國際化的營運管理能力。國產建材可能會尋求與國際知名酒店品牌合作，以提升其品牌形象和吸引力。
策略意義： 此舉代表國產建材不僅在傳統建材與預拌混凝土產業深耕，更透過資產活化，跨足休閒觀光產業，實現多元化經營，分散營運風險，並拓展新的獲利來源。這也符合台灣政府推動觀光產業發展，帶動地方經濟的政策方向。
花蓮觀光旅館的開發，將使國產建材的土地資產不再僅限於都市開發，而是將觸角延伸至具有潛力的休閒產業，進一步豐富其資產活化的版圖。
資產活化策略解析：水泥業者的多元經營之道
台灣水泥業者在面對國內市場飽和的挑戰時，並沒有坐以待斃，而是透過積極的資產活化策略，將其沉睡的土地資源轉化為新的成長動能。這種策略不僅僅是賣地求現，更是一種多元化經營、提升企業價值的長期佈局。
📈 都市計畫變更：從工業區到高價值使用
都市計畫變更是水泥廠土地資產活化最為關鍵且效益最大的環節。傳統水泥廠的土地大多被劃定為工業區用地，其容積率和使用限制較低，土地價值也相對較低。透過都市計畫變更，將工業區土地轉為商業區、住宅區或複合式土地，能夠極大地提升土地的開發潛力與市場價值。
價值躍升的核心： 工業區土地的單位價格與商業區或住宅區的單位價格，往往存在數倍甚至十數倍的差距。例如台泥台北預拌混凝土廠，從工業地變更為商業或住宅地，其潛在價值估計達數百億元，就是最直接的例子。
複雜的行政程序： 都市計畫變更涉及地方政府、中央主管機關等多個層級的審批，需要經過嚴謹的規劃、環評、公聽會、委員會審議等漫長且複雜的程序。這考驗著企業與政府部門溝通協調的能力，以及專業的規劃團隊。
捐地與回饋： 在土地變更過程中，企業通常需要按照一定比例捐贈土地供作公共設施使用（如道路、公園、學校），或提供相應的開發回饋金。這是一種平衡企業開發利益與公共利益的機制，也是企業社會責任的體現。即使扣除捐地比例，企業所能取回的土地價值仍遠高於變更前的狀態，例如台泥高雄鼓山廠的案例。
🤝 合作開發模式：降低風險，共享利益
對於大型、複雜的土地開發專案，水泥業者往往會選擇與專業的建設公司或開發商進行合作開發。這種模式可以帶來多重效益：
降低開發風險： 房地產開發涉及龐大資金投入、市場風險、施工風險等。與專業開發商合作，可以分攤這些風險，特別是對於非核心業務的水泥業者而言。
** leveraging 專業經驗：** 建設公司在市場評估、規劃設計、施工管理、行銷銷售方面擁有豐富經驗和專業團隊。透過合作，水泥業者可以借力使力，確保開發案的品質和市場成功。台泥與忠泰建設的合作就是典型案例。
加速開發進程： 專業開發商對流程熟悉，能有效推進專案進度，縮短開發週期。
優化資金配置： 透過合建或聯合開發，水泥業者無需投入所有開發資金，可以將更多資金用於水泥本業的綠色轉型、技術升級或國際佈局。
合作夥伴多元化： 除了純粹的土地出租或出售，合建模式能讓水泥業者參與到開發利潤分配中，實現資產價值的最大化。國產建材與台北市政府合作開發南港廠，更是將政府作為合作夥伴的典範。
💰 潛在開發利益評估：沉睡資產的巨大價值
水泥廠土地資產活化的核心驅動力，就是其巨大的潛在開發利益。這些利益的產生，主要源於土地使用性質的變更導致的價值重估，以及後續開發案的銷售或租金收益。
土地價值重估： 一旦土地從低價值的工業用地變更為高價值的商業或住宅用地，其每坪單價將會呈現數倍甚至數十倍的增長。例如，台泥台北廠預估數百億元，以及高雄鼓山廠周邊地價已達百萬等級，都顯示了這一點。
銷售收入與租金收益： 透過開發住宅、商辦、商場、酒店等，可以產生龐大的銷售收入（如國產建材南港廠分回4.6萬建坪）或穩定的租金收益。這些收益直接貢獻於企業的營收和獲利。
長期穩定收益： 對於保留部分商辦或商場自營的模式（如國產建材南港A區），則可創造長期且穩定的租金現金流，提升企業的財務穩健性。
多元投資組合： 土地活化使得水泥業者從單一的水泥業務，拓展至房地產開發與資產管理，豐富了企業的投資組合，分散了經營風險。
這股資產活化浪潮，使得水泥業者在傳統業務之外，開闢了新的獲利戰場，為股東帶來了額外的資產增值與現金流回報。
觀點與建議：土地活化潮下的產業新格局
台灣水泥產業的土地活化潮，不僅僅是個別企業的經營策略，更是台灣傳統產業轉型升級的縮影。要讓這股浪潮發揮最大效益，並為台灣社會創造更多價值，以下是一些觀點與建議：
🔑 法規鬆綁與政府協作的關鍵性
都市計畫變更是土地活化的起點，其成功與否，高度依賴於政府部門的政策支持與行政效率。
建議：
建立快速審批通道： 對於符合城市發展方向、能帶來重大公共效益的資產活化專案，政府可考慮建立更高效的審批機制，縮短冗長的行政流程。
明確變更標準與流程： 提供清晰透明的土地變更申請指引，減少企業在申請過程中的不確定性。
彈性化容積獎勵： 對於符合綠色建築、智慧城市、社會住宅等公共利益目標的開發案，可提供額外的容積獎勵，激勵企業投入。
跨部門協調： 土地變更涉及都市發展、環保、交通等多個部門，政府應加強跨部門協調，確保政策一致性，避免重複審查與推諉。
促進產官合作典範： 借鑒國產建材與台北市政府合作南港廠的模式，推廣更多企業與政府在土地開發上的合作，共同推動城市發展。
🌐 引入國際級開發理念與永續設計
台灣水泥廠的土地活化，不應僅限於單純的蓋房子賣地，更應引入國際先進的開發理念和永續設計，提升專案的長期價值與國際競爭力。
建議：
綠色建築與智慧園區： 鼓勵開發案取得綠色建築標章（如LEED、EEWH），導入智慧化管理系統，實現節能、節水、低碳排放。
複合式開發與功能多元化： 結合住宅、商業、辦公、文化、休閒等多元功能，打造宜居、宜業、宜遊的複合式社區，提升土地效益。
在地文化與歷史紋理融合： 對於具備歷史意義的廠區，可考慮保留部分工業遺址元素，融入新開發案中，創造獨特的場所精神與文化價值。
韌性城市規劃： 考量氣候變遷影響，將防災、抗洪、海綿城市等概念融入開發案設計，提升城市韌性。
引入國際設計團隊： 與國際知名建築師、規劃師合作，提升開發案的設計水平與國際視野。
🔄 資金槓桿與風險控管的平衡藝術
土地活化專案通常投資規模巨大，且開發週期長，對企業的資金實力和風險控管能力構成挑戰。
建議：
穩健的財務策略： 企業應建立穩健的財務結構，避免過度槓桿，確保在開發期間有充足的資金流。
靈活的合作模式： 根據專案特性選擇合資、合建、委託開發等不同合作模式，優化資金配置，分攤風險。
市場研究與風險評估： 進行深入的市場研究，精準判斷市場需求和趨勢，並對潛在的市場波動、政策變化、施工風險等進行全面評估，制定應對預案。
階段性開發： 對於大面積土地，可考慮分期分區開發，根據市場反應靈活調整開發策略，降低一次性投入的風險。
資產組合優化： 在活化資產的同時，也應考慮其對整體企業資產負債表的影響，確保資產組合的健康與多元。
💡 多元應用與產業融合的創新思維
水泥廠的土地資產不應僅限於傳統的住商開發，更可思考與台灣的優勢產業或新興趨勢相結合，創造更高價值。
建議：
科技園區與研發中心： 若土地靠近科學園區或產業聚落，可考慮開發為高科技產業園區、研發中心或數據中心， leveraging 台灣的科技產業優勢。
銀髮住宅與醫療養生： 鑒於台灣高齡化趨勢，開發結合醫療、照護服務的銀髮住宅或養生園區，滿足社會需求。
文創園區與觀光工廠： 將舊廠房改造為文創聚落、特色博物館或觀光工廠，結合產業歷史與文化，發展新型態觀光。
物流中心與倉儲： 若土地交通便利，可規劃為現代化物流中心或智慧倉儲，服務電商與供應鏈產業。
再生能源與儲能場域： 結合綠能趨勢，在部分土地上設置太陽能發電、儲能設施，甚至成為小型微電網的示範場域。
透過這些創新的思維和策略，台灣水泥業的土地資產活化將不再只是單純的房地產開發，而是與城市發展、產業升級、永續生活緊密結合的複合式創新，為企業和社會創造更深遠的價值。
結論：水泥業的第三次浪潮：資產活化引領永續發展
台灣水泥產業，正經歷一場從傳統製造業到複合式資產管理與開發商的深刻轉型。隨著國內水泥需求趨於飽和，企業手中的雄厚土地資產，已不再是僅供生產的工業用地，而是開啟企業未來成長的「黃金鑰匙」。台泥、環泥、國產建材等業界巨頭，以其前瞻性的戰略眼光和積極的實踐，正引領著這股資產活化浪潮，為台灣傳統產業的轉型升級樹立了典範。
從台泥台北廠的百億級開發潛力，到竹東廠與忠泰建設的住商共創；從高雄鼓山廠美術館旁的稀有大面積基地，到環泥高雄路竹20萬坪土地的宏大規劃；再到國產建材南港廠的企業總部與市府合作典範，以及花蓮土地的國際級觀光旅館佈局，每一個專案都精準捕捉了土地的區位優勢與市場潛力。透過都市計畫變更提升土地價值，運用合作開發模式降低風險、 leverages 專業經驗，並最終實現巨大的潛在開發利益，這些企業不僅為自身開闢了新的獲利增長曲線，也為股東創造了可觀的資產價值重估效益。
這場資產活化潮，是台灣水泥業繼基礎建設黃金時期、全球化佈局之後的「第三次浪潮」。它不僅僅是土地的變更與開發，更是企業對永續發展理念的深度實踐——將低效利用的土地轉化為更具效益、更符合現代城市發展需求的空間。同時，也為台灣在城市再造、產業升級、高科技產業鏈完善、觀光休閒產業拓展等方面，提供了珍貴的土地資源與發展契機。
展望未來，隨著更多水泥廠區土地進入活化階段，以及政府在法規鬆綁、行政協作上的持續支持，台灣水泥產業的資產活化之路將會越走越寬廣。透過引入國際級開發理念、融入永續設計、平衡資金槓桿與風險，並積極思考多元應用與產業融合的創新模式，這些昔日的「水泥巨頭」將不斷創造新的城市地景，為台灣社會注入新的活力，並在永續發展的道路上，繼續書寫屬於自己的傳奇篇章。這不僅是水泥業的轉型，更是台灣產業升級的希望所在。
專營台灣/日本/泰國/越南/菲律賓
工業地產/房地產 買賣出租
物件眾多、無法即時刊登
請直接加LINE ID:803033
0981-681-379 曾先生 告知需求
相關連結
