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🏗️ 危老都更「繼承房」注意！一張圖看懂房地合一稅率差異，少看恐多繳百萬！

作者：小編於 2025-07-31

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隨著台灣危老都更政策推行，越來越多地主選擇與建商合作合建，將老舊房屋重建成新住宅，但合建房屋出售所涉及的房地合一稅成為稅務焦點。財政部台北國稅局指出，個人以自有土地與建商合建房屋並出售，若於土地取得後5年內完成，交易所得適用20%單一稅率優惠。然而，若繼承人繼承合建房屋後出售，則不適用此優惠稅率，須依持有期間適用一般房地合一稅率，短期持有者甚至可能面臨高達45%的稅率。國稅局特別提醒，合建優惠稅率僅限於「實際以自有土地參與合建」者，繼承人因未參與合建，不能享受優惠。本文並透過具體案例，說明繼承房屋出售的稅務計算方式，並提出專業建議，包括深入了解稅法條文、保存完整交易文件及諮詢專業人士，協助納稅人規劃持有期間與交易時機，有效降低稅務負擔。對於危老都更的土地所有權人與繼承人而言，掌握房地合一稅的最新規定，將是保障資產利益的關鍵。

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📖 目錄

引言：危老都更潮下的稅務新挑戰

近年來，隨著台灣政府積極推動都市危險及老舊建築更新政策（簡稱「危老都更」），許多土地所有權人紛紛選擇與建商合作合建，將老舊不堪的房屋重建成具備現代化設施的高品質住宅大樓。此舉不僅有效活化閒置或低效利用的土地資源，也為地主帶來了可觀的經濟利益和資產增值空間。

然而，隨著房屋完工並進入銷售階段，隨之而來的「房地合一稅」問題卻成為不少地主及繼承人的稅務盲點。根據財政部台北國稅局最新公告，凡是「繼承取得合建房屋」的納稅義務人，其出售該房屋及土地所得，並不享有原先20%優惠單一稅率的優惠，這一點往往令許多民眾措手不及，甚至造成額外的稅負負擔。

在此背景下，理解房地合一稅2.0政策的細節、掌握合建房屋及繼承的稅率適用規範，對於地主、繼承人以及投資者而言，至關重要。本文將以淺顯易懂的方式剖析相關法規，結合國稅局具體案例，詳細說明合建房屋出售過程中的稅務計算、優惠資格判斷及避免踩雷的實務建議，協助您在複雜的稅務環境中保持清晰頭緒，達成最佳的財務規劃與資產管理。

透過本篇深度剖析，您將能夠：

清楚理解「合建房屋」與「繼承取得」的法律界定差異
掌握房地合一稅2.0的適用範圍及優惠條件
避免因稅法誤解而導致高額補稅的風險
制定合理的持有與交易策略，達到節稅效果

在危老都更潮推波助瀾的房市大環境中，稅務風險的掌握就是您贏得財務勝利的關鍵之一。讓我們從基礎開始，為您鋪陳一條清晰明確的合建房屋稅務路徑，迎向更安心、更高效的資產管理未來。

🔍 什麼是房地合一稅2.0？

在深入探討合建房屋的稅務問題前，我們有必要先了解一下房地合一稅2.0。這項稅制是為了抑制不動產炒作，實現居住正義而推出的重要政策。簡單來說，它將房屋與土地的交易所得合併計算，並根據持有期間長短適用不同的稅率。

實施時間： 房地合一稅2.0自2021年7月1日起實施，適用於2016年1月1日以後取得並於2021年7月1日以後交易的不動產。
課稅範圍： 涵蓋了房屋、土地、預售屋及特定股權交易等。
計算方式： 房地交易所得 = 收入 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額（可扣抵稅額）。
稅率結構： 主要根據持有期間決定，短期持有稅率較高，長期持有稅率較低。

💡 合建房屋，20%單一稅率的「眉角」在哪？

根據《所得稅法》第14條之4第3項第1款第6目規定，為了鼓勵土地所有權人參與合建，特別訂定了一項優惠條款：個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成，並銷售該房屋、土地，其交易所得可適用20%的單一稅率。

這項規定背後的精神是鼓勵原始地主透過自身土地的投入，參與房屋的興建，進而活絡不動產市場並推動都更危老。因此，要符合這20%的優惠稅率，必須同時滿足以下幾個關鍵條件：

🧑‍🤝‍🧑 合作對象： 必須是與「營利事業」（通常指建設公司）合作興建。
🏡 土地來源： 必須是「自有土地」。這點至關重要，也是國稅局判斷是否適用優惠的關鍵。
⏰ 完成時限： 從土地取得之日起算，「5年內」完成房屋興建並銷售。這旨在鼓勵快速興建與銷售，避免土地長期囤積。
💰 稅率優惠： 符合上述條件者，其房屋、土地的交易所得可按20%的單一稅率計算。

❌ 繼承取得合建房屋，為何不適用20%優惠稅率？

這正是本次國稅局提醒的重點！儘管合建房屋在特定條件下可適用20%的優惠稅率，但繼承人取得合建房屋並出售時，卻不適用此一優惠。原因非常明確：

🚶 非實際參與合建： 國稅局強調，20%的優惠稅率是針對「納稅義務人以自有土地參與合建者」所設計。繼承人雖然取得了房屋，但他們並非當初實際投入自有土地並參與合建的「原始地主」。
⚖️ 法規精神： 法規鼓勵的是土地所有權人親自參與合建，而不是將此優惠擴及到透過繼承關係取得房屋的後手。
💡 合併持有期間： 雖然繼承取得的不動產，在計算房地合一稅的持有期間時，可以合併計算被繼承人的持有期間，但這僅限於持有期間的計算，不代表連同合建優惠稅率也能一併繼承。

因此，如果繼承人出售因繼承而取得的合建房屋，其房地交易所得將回歸房地合一稅2.0的一般稅率規定，依照持有期間長短來決定適用稅率。

📊 合建房屋房地合一稅率一覽表：不同情況稅率完整解析

情況	適用稅率	詳細說明
🏗️ 自有土地參與合建者（土地取得後5年內完成興建並出售）	20% 單一稅率	此優惠稅率鼓勵地主積極參與都市更新、危老重建計畫，透過自有土地與建商合建房屋並於5年內完成銷售，即可享受單一優惠稅率，降低交易成本，促進產業活絡。
⚖️ 繼承取得合建房屋並出售者	依持有期間適用一般稅率	繼承人並非以自有土地參與合建，無法適用20％優惠稅率。持有期間可合併被繼承人持有期間計算，但需依照房地合一稅一般規定的稅率（15%、20%、35%、45%）課稅。
🏠 一般房地交易（個人非自願離職、調職等因素出售）	20%	特定非自願出售因素（如工作調動、身故、重大傷病）持有超過2年但未滿5年者，可適用較低20%稅率，保障民眾權益。
⏳ 一般房地交易（持有期間2年以內）	45%	短期交易視為炒作，稅率最高，抑制投機行為。持有期間越短，稅率越高，最高可達45%。
⏳ 一般房地交易（持有期間超過2年，未逾5年）	35%	中期持有者，稅率較短期持有低，反映持有時間長度的折扣。
⏳ 一般房地交易（持有期間超過5年，未逾10年）	20%	長期持有開始享受較低稅率，鼓勵穩健投資與自住需求。
⏳ 一般房地交易（持有期間超過10年）	15%	最低稅率，鼓勵長期持有房地產，避免短期炒作行為。
🏡 自住房地優惠（設戶籍、住滿6年、無出租營業、配偶子女無其他房地）	400萬元免稅額，超過部分10%	符合自住房地租稅優惠條件，個人課稅所得400萬元以下可享有最高400萬元免稅，超過部分適用10%優惠稅率，保障自用住宅族群權益。

📈 稅率差異背後的政策考量

鼓勵都市更新與危老重建
20%單一稅率專為地主實際投入合建者設計，藉此推動都更危老，改善老舊建築結構及都市環境，創造安全宜居的居住條件。
抑制短期炒作行為
短期持有（2年內）交易稅率高達45%，目標嚴厲打擊炒房，避免房市過熱與資產泡沫，維護市場穩定。
保護自用住宅權益
透過自住房地稅賦優惠，減輕民眾持有自用住宅負擔，維護居住正義。
繼承人與非實際參與者的公平性
繼承人雖享有持有期間合併計算的便利，但不適用地主實際參與合建的優惠稅率，確保政策目標明確且公平。

了解不同合建與房地交易情況下的適用稅率，是房地產投資與繼承規劃不可忽略的重要環節。透過清晰掌握稅率及政策精神，不僅能合理安排持有與交易時機，也能在申報稅務時避免誤判與補稅風險。

建議地主、繼承人及投資者，務必諮詢專業稅務顧問，制定最佳節稅方案，確保每一次交易都在合法且經濟效益最大化的狀態下順利完成。

房地合一稅深度解析：繼承合建房屋的稅務陷阱與節稅策略

隨著都市更新與危老重建的推行，地主與建商合建房屋的情形日益普遍。然而，這其中潛藏的房地合一稅務規定，尤其是涉及「繼承」情況時，往往成為許多人的盲區。財政部國稅局近期透過一個具體案例，明確指出繼承人出售繼承取得的合建房屋，恐無法適用房地合一稅20%的優惠稅率，這無疑為廣大的地主和繼承人敲響了警鐘。

國稅局案例深度解析：為何「繼承人」不適用20%優惠稅率？

我們來仔細拆解國稅局提出的案例，幫助您理解其中的關鍵點：

案例人物與時間軸

👨‍💼 案例人物： 甲君（納稅義務人）、乙君（甲君的父親）。
🗓️ 事件時間軸：
- 2021年8月1日： 乙君購入土地。
- 2021年8月1日後： 乙君與建設公司協議合建房屋。
- 2022年9月1日： 房屋完工，並由乙君登記為所有權人。
- 房屋完工後： 乙君不幸身故。
- 2022年12月15日： 甲君透過繼承登記取得該房屋。
- 2022年12月31日： 甲君旋即出售該房屋。

甲君的申報主張與國稅局的核定

⚖️ 甲君的申報主張： 甲君認為，這塊房地從土地取得當天（2021年8月1日）算起，到房屋完工（2022年9月1日）並出售（2022年12月31日），都在房地合一稅2.0規定的5年內完成合建與銷售，因此應適用20%的優惠稅率。
🧐 國稅局的核定結果： 國稅局深入查核後認為，甲君的房屋並非「以自有土地參與合建」而取得，他取得房屋的方式是繼承。因此，甲君不符合房地合一稅中針對「個人以自有土地與建設公司合建取得房屋、土地」所給予的20%優惠稅率條件。
此外，關於房屋的持有期間，甲君實際持有房屋的期間為2022年12月15日至2022年12月31日。雖然根據稅法規定，繼承取得的房地可以合併計算被繼承人（乙君）的持有期間（2021年8月1日至2022年12月15日），但即使合併計算後，總持有期間也未超過2年。
根據房地合一稅2.0的一般規定，持有期間在2年以內的房地交易，應按**45%**的稅率計算應納稅額。因此，國稅局要求甲君補繳稅款。

這個案例清楚地揭示了關鍵的核心原則：雖然被繼承人（乙君）可能符合20%優惠稅率的條件，但當不動產透過繼承轉移到繼承人（甲君）手上後，繼承人如果出售該不動產，就必須回歸一般房地合一稅的規定來計算稅額，而無法沿用合建的優惠稅率。

🎯 專家觀點與建議：避免踩雷，聰明節稅

面對複雜的房地合一稅，特別是涉及合建與繼承的情形，我們提供以下更詳盡的觀點與建議，幫助您避免踩雷，聰明節稅：

1. 深入了解房地合一稅2.0細則

稅法條文看似複雜，但魔鬼藏在細節裡。房地合一稅2.0（即《所得稅法》第4條之4及第14條之4）對於不同的取得方式、持有期間和特殊情況，都設有不同的稅率和規定。建議地主或繼承人在進行房地交易前，務必仔細研讀相關稅法規定，或諮詢專業人士。特別要注意合建優惠稅率的適用對象，它是針對「實際參與合建的土地所有權人」。

2. 妥善保存所有交易與繼承文件

從土地取得證明、合建契約書、房屋完工證明、建築使用執照、繼承系統表、遺產稅繳清證明，到最終的買賣契約與款項證明，所有相關文件都應完整且妥善保存。這些都是未來稅務申報、核對與解釋的重要依據。一份完整的文件資料，不僅能加速審核流程，也能在稅務爭議時提供有力佐證。

3. 事先諮詢專業會計師或地政士

房地產交易涉及金額龐大，且稅務規定繁瑣，稍有不慎就可能導致鉅額稅款。在出售合建房屋，特別是涉及繼承的情況時，務必在交易前尋求專業會計師或地政士的協助。他們能根據您的具體情況，提供量身打造的稅務規劃建議，例如：

預估稅負： 事先估算可能產生的稅額，讓您有充分的心理準備和資金規劃。
最佳交易策略： 評估出售時機、是否分批出售等策略，以降低稅負。
解釋稅法疑義： 釐清模糊的稅務規定，避免誤解。

4. 密切留意持有期間與稅率關係

房地合一稅的稅率與持有期間密切相關。繼承雖然可以合併計算被繼承人的持有期間，但最終仍需以合併後的總持有期間來判斷適用稅率。

2年內出售： 稅率45%（重稅區，應盡力避免）。
2年～5年內出售： 稅率35%。
5年～10年內出售： 稅率20%。
10年以上出售： 稅率15%。

對於繼承取得的不動產，若非急迫需要資金，適當的持有期間可能為您省下不少稅金。仔細計算合併後的持有期間，並以此作為決策的重要考量。

5. 深刻區分「實際參與」與「繼承取得」的稅務差異

國稅局對於「個人以自有土地與建設公司合建取得房屋、土地」並適用20%單一稅率的核課精神，是為了鼓勵土地所有權人參與都更或危老重建，促進都市發展。因此，這個優惠是針對實際付出土地並參與合建過程的地主。

如果您是透過繼承取得合建房屋，請務必理解您不屬於「實際參與合建」的範疇，因此無法適用20%的優惠稅率。這是一個非常重要的概念，也是本案例的核心提醒。

6. 綜合評估交易時機與市場狀況

在稅務考量下，出售房地的時機點非常重要。除了持有期間的稅率考量外，也應綜合評估當前的房地產市場狀況、資金需求、景氣循環等因素。在市場狀況允許的前提下，選擇一個對稅負最有利的時機點進行交易，可能會對您的收益產生顯著影響。有時候多持有幾個月，就能讓稅率大幅降低。

🔑 結論：掌握稅務細節，交易更順利

隨著危老都更的普及，合建房屋的交易將會越來越多，而房地合一稅無疑是影響交易成本的重要環節。財政部台北國稅局的這項提醒，無疑為廣大的地主和繼承人敲響了警鐘：「個人出售以自有土地與建商合建取得的房屋、土地，交易所得適用20％單一稅率」的優惠，僅限於實際參與合建的土地所有權人，不適用於因繼承而取得合建房屋並出售的繼承人。

稅務知識的掌握，不僅能讓您的房地產交易過程更加順暢，也能有效避免因不熟悉稅法而產生的額外負擔。在進行任何房地產交易前，請務必花時間了解相關稅務規定，並在必要時尋求專業協助。唯有充分準備，才能讓您的財產交易效益最大化，真正實現「安居樂業」的願景。

對於房地合一稅，您還有哪些想進一步了解的地方嗎？