最新消息🔑【避開稅雷】房地合一2.0：沒帳沒單，稅務機關如何核定你的成本？
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當營利事業出售房地產卻無法提示完整帳簿或文據時，房地合一稅2.0明訂申報處理方式。稽徵機關將依查得資料進行核定，如查無資料，則以原始取得時的房屋評定現值與公告土地現值，按政府公布的消費者物價指數（CPI）調整後估算成本。此外，必要費用部分則依成交金額的3%核定，但上限為新台幣30萬元。這項規定主要是為了確保稅基正確、避免低報成本而逃漏稅，同時也提供無法提示帳證業者一套合理認定機制。透過本文詳細解析核定方法、實務操作重點與合法節稅策略，協助營利事業在無帳可提情況下仍能安心申報，避免遭補稅或受罰。掌握這些關鍵，有助於企業在房地合一稅2.0新制下更加合規與高效處理房地交易所得。
🔑【避開稅雷】房地合一2.0：沒帳沒單，稅務機關如何核定你的成本？
引言：營利事業房產交易的隱形陷阱 — 帳簿文據的「空窗期」
在台灣，不動產市場向來是企業資產配置與獲利的重要環節。然而，隨著2021年7月1日正式上路的房地合一稅2.0（全名為《所得稅法》修正），不動產交易的稅務規範已變得前所未有的精細與嚴格。這項新制不僅對個人的房地買賣產生深遠影響，對於**營利事業（公司行號）**所持有的房地產交易，更是祭出多項檢視與規範，讓企業在享受房產增值利潤的同時，也必須面對更嚴峻的稅務挑戰。
對於營利事業而言，出售房地產後，正確申報房地交易所得額是其應盡的法律義務，而這一切的基礎，都仰賴於完善且能證明成本費用的帳簿與文據。這些資料不只是單純的紙本紀錄，更是企業遵守法規、展現財務透明度，進而有效避免潛在稅務風險的關鍵證明。就像建築物的地基，如果地基不穩，上層建築自然岌岌可危。
然而，現實情況往往複雜多變。在實務運作中，我們偶爾會遇到營利事業因種種原因，例如：會計人員異動、資料保存不當、購置時間久遠導致憑證遺失、公司制度不健全，甚至是以非正規方式取得房地產等，未能及時或完整提供這些至關重要的帳簿、文據。當企業面臨這種「帳簿文據空窗期」時，稅務機關並不會因此就放任不管，反而會依據相關稅法規定，採取特定的方式來核定其房地交易所得額。
那麼，當營利事業無法提出這些關鍵證據時，稅務機關將如何「估算」或「推計」其房地交易的成本與費用？尤其在缺乏明確憑證的情況下，稅務機關又有哪些特定的認定標準與計算方式？這些認定方式對營利事業的稅負將產生何種影響？本文將深入淺出地為您揭開房地合一稅2.0中，營利事業未提示帳簿、文據時，其房地交易成本與費用認定的兩種主要情況。我們將逐一解析這些認定方式的內涵、其對企業的潛在衝擊，並提供實用的風險預防與實務建議，旨在協助所有營利事業理解這項重要的稅務規範，從而有效預防潛在的稅務爭議，確保企業的穩健經營與合法合規。畢竟，在瞬息萬變的商業環境中，對稅務法規的透徹理解與超前部署，就是企業保護自身資產、提升競爭力的最佳策略。
📚 目錄
🎯 營利事業房地交易所得申報的重要性
🔍 未提供帳簿文據，稅務機關如何應對？
📜 兩種成本費用認定方式深度解析
🔎 方式一：依查得資料核定 – 優先原則
📏 方式二：無查得資料者 – 推計與限額認定
🤔 常見Q&A：實務應用常見問題解析
💡 觀點與建議：營利事業如何避免帳簿文據問題？
📝 結論：透明申報，穩健經營
🎯 營利事業房地交易所得申報的重要性
在房地合一稅2.0的框架下，營利事業出售其所擁有的房屋及土地，原則上應將其交易所得計入營利事業所得額課稅。這與舊制下不動產交易可能分別課徵營所稅（房屋部分）和土地增值稅（土地部分）有顯著不同。新制強調實價課稅，要求營利事業在處分房地產時，應以其實際成交價額減除相關成本及費用後的餘額作為所得額，併入營利事業所得額中計算。
這不僅關乎稅款的多寡，更直接影響營利事業的財務透明度與合規性。完善的帳簿、文據是企業經營的基礎，也是向稅務機關證明其交易真實性、成本合理性的重要依據。一旦這些基礎資料缺失或不完整，不僅可能面臨稅務機關的疑慮與查核，甚至可能導致稅務風險，包括補稅、罰款，進而影響企業的聲譽與經營穩定。因此，對於營利事業而言，妥善保存所有與房地交易相關的原始憑證、帳簿紀錄，是營運不可或缺的一環。
🔍 未提供帳簿文據，稅務機關如何應對？
稅務稽徵機關在審核營利事業房地交易所得時，通常會以營利事業所提供的帳簿、文據作為主要的核定依據。這些帳簿文據包括但不限於：
原始取得成本證明： 買賣契約書、契稅單、印花稅單、仲介費收據、代書費收據、取得時的發票或收據等。
改良或修繕費用證明： 裝潢、增建、修繕等相關工程合約、發票、付款證明等，且須能證明這些支出使房屋價值增加或效能提升。
移轉費用證明： 出售時的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、契稅、印花稅、代書費等。
會計帳冊： 記錄房地產取得、持有、處分相關款項的明細帳、總分類帳等。
然而，如果營利事業因故未能或無法提供這些關鍵的帳簿、文據時，稽徵機關並不會因此就放棄課稅權益。相反地，為確保稅收公平與完整，稅務機關會依據稅法相關規定，採取特定的方式來推計或認定其房地交易所得額。這種情況通常是基於實務操作上的困難或是營利事業資料管理不善所導致，而非稅務機關樂見的處理方式，因為這會增加雙方在核定過程中的複雜性與爭議。了解這些替代的認定方式，對於營利事業預防風險具有重要意義。
📜 兩種成本費用認定方式深度解析
當營利事業未能提示有關房地交易所得額的帳簿、文據時，稅務機關將依循以下兩種主要方式來核定其成本費用。這兩種方式各有其適用情境，且優先順序明確：
🔎 方式一：依查得資料核定 – 優先原則
觀點與建議： 營利事業應意識到，現代稅務查核已不再僅限於企業主動提供的資料。稅務機關的資訊整合能力日益增強，實價登錄等公開透明的資訊，讓稽徵機關有更多查核的依據。因此，即便帳簿文據遺失，若稅務機關能透過其他官方管道查得相關資料，仍會以這些資料作為核定基準。這也強調了企業在進行房地產交易時，應當從源頭就確保交易的合法性與資訊的透明性，因為這些資訊最終都可能成為稅務機關核定的重要參考。
📏 方式二：無查得資料者 – 推計與限額認定
這是當稅務機關窮盡各種手段仍無法查得具體成本資料時所採取的「最終手段」。此時，稅務機關會採取一種較為保守的推計方式來認定成本與費用，其目的在於確保仍有稅源，同時也給予營利事業一個最低限度的合理扣除。
🏠 成本推計：房屋評定現值及公告土地現值調整
觀點與建議： 這項規定對於營利事業而言，是一個極大的警訊。它明確告訴我們，如果無法提供實際的取得成本證明，稅務機關將採取一種對納稅人極為不利的推計方式。房屋評定現值和公告土地現值在多數情況下，都遠低於實際的買賣價格，更遑論考慮到這些年來房地產的漲幅。即使考慮消費者物價指數調整，也難以彌補其中的巨大落差。這意味著，一旦企業走到這一步，幾乎可以確定其房地交易的稅務負擔將會大幅增加，甚至可能侵蝕掉大部分的獲利。 因此，絕不能輕忽帳簿文據的保存。
💼 費用限額：成交價額3%且以30萬元為限
觀點與建議： 這個費用認定方式同樣是對未保存憑證的營利事業不利。3%的比例且以30萬元為上限，對於大多數中高價位的房地產交易來說，其所能認列的費用遠低於實際發生的仲介費、廣告費等。例如，一筆售價5,000萬元的房地產，仲介費可能就高達數十萬元甚至上百萬元（以買賣雙方合計4%計算可能達200萬元），但即便沒有憑證，最多也只能認列30萬元費用。這將直接導致應稅所得額被放大，進而繳納更多的稅金。因此，企業應將每一筆與房地交易相關的支出，無論大小，都納入完善的財務紀錄與憑證管理系統。
🤔 常見Q&A：實務應用常見問題解析
Q1：營利事業出售多筆房地產，是否只要其中一筆有憑證，其他沒憑證的就沒關係？
A1： 不行。房地合一稅2.0的課稅是按筆計算的。每一筆房地交易都必須各自提供其成本費用憑證。若其中一筆未能提供，則該筆交易的成本費用將會依本文所述的推計或限額方式認定，與其他有憑證的交易無關。
Q2：如果原始取得時的成本是贈與或繼承而來，沒有實際買價，怎麼辦？
A2： 房地合一稅2.0對於贈與或繼承取得的房地產，有其特定的成本認定方式，通常會以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值為其取得成本。這與未提示帳簿文據的情況不同。然而，即使是這種情況，也應保留贈與契約書、遺產稅繳清證明等文件，以證明其取得方式。
Q3：除了原始成本和出售費用，還有哪些費用可以認列？
A3： 在有憑證的情況下，還可以認列因取得、改良、移轉而支付的費用，例如：契稅、印花稅、代書費、仲介費、廣告費、清潔費，以及能增加房屋價值或效能的裝潢修繕費用（但不能是日常維護或美化性質的費用，且需有合法憑證）。關鍵在於有憑證且與房地產交易或增值直接相關。
Q4：如果公司帳簿遺失或被銷毀，該如何補救？
A4： 帳簿遺失是嚴重的問題，應立即向當地稅捐稽徵機關報備。同時，應盡力從其他管道補齊資料，例如向當初的買方、仲介、銀行、地政事務所等索取相關文件的副本。若實在無法補齊，則只能接受稅務機關依查得資料或推計方式核定。
Q5：營利事業出售房地產，為何不直接課徵土地增值稅和財產交易所得稅？
A5： 房地合一稅2.0的立法精神是將土地與房屋的所得合併課稅，實現「實價課稅」和「抑制短期炒作」的目標。營利事業出售其所擁有的房屋及土地，原則上應將其交易所得計入營利事業所得額課稅，以簡化稅制並確保公平。這是為了取代舊制下複雜的房屋財產交易所得稅（通常併入營所稅）和土地增值稅（特種貨物及勞務稅）。
💡 觀點與建議：營利事業如何避免帳簿文據問題？
營利事業在房地產交易中，面對房地合一稅2.0的規範，應當採取更為積極和謹慎的態度，確保稅務合規性。避免因帳簿文據缺失而導致高額稅負，是企業財務管理的重中之重。
📝 建立健全的憑證管理制度：
從源頭抓起： 每一筆與房地產相關的支出（無論是取得時的買價、契稅、印花稅、仲介費、代書費，或是持有期間的改良修繕費用，以及出售時的各項費用），都必須要求取得合法憑證，如統一發票、收據等。確保這些憑證符合稅務機關認定的標準。
分類歸檔： 建立系統化的憑證管理系統。將所有與特定房地產相關的憑證，按照時間順序或費用類型進行分類歸檔，例如「A地號房產取得費用」、「A地號房產裝修費用」等。這樣在未來需要查閱或申報時，能迅速找到所需資料。
數位化備份： 除了紙本憑證，強烈建議將所有憑證進行數位化掃描備份。將掃描件儲存在安全的雲端空間或外部硬碟，並進行多重備份。這能有效防止因紙本遺失、損毀而導致資料永久性滅失的風險。
專人負責： 指派專人負責公司不動產相關的帳務與憑證管理，定期盤點、核對，確保資料的完整性與正確性。
📊 確實入帳，帳證相符：
即時紀錄： 所有的房地交易相關收支，都應在發生時就即時入帳，避免延遲或遺漏。例如，支付仲介費後，應立即將發票和付款憑證入帳。
科目清晰： 會計科目應清晰劃分，確保不動產相關的成本、費用、改良支出等都正確歸類，便於日後計算房地交易所得。
定期核對： 定期核對帳載金額與原始憑證是否相符，發現差異應立即查明原因並更正。帳證相符是稅務稽核的基本要求。
⏳ 掌握稅法時效，預留查核時間：
稅務追溯期： 營利事業所得稅的核課期間通常為五年（有特殊情況可延長至七年）。因此，相關帳簿文據應至少保存七年以上，以備稅務機關查核。雖然房地合一稅是實價課稅，但稅務機關仍可能追溯至原始取得時的成本，因此越久遠的憑證也越重要。
提前準備： 在規劃出售房地產前，至少提早半年到一年開始檢視相關憑證的完整性。若發現有缺失，還有時間嘗試補救，例如向原交易對象、仲介、銀行等請求提供副本。
📈 考慮專業會計師或稅務顧問的服務：
專業協助： 對於不熟悉稅法的營利事業，尋求專業會計師或稅務顧問的協助是明智之舉。他們能提供：
稅務規劃： 在交易前提供專業的稅務規劃建議，幫助企業合法節稅。
憑證審核： 協助審核憑證是否符合稅務法規要求。
申報代理： 代理辦理房地合一稅的申報，確保申報資料的正確性與完整性。
應對查核： 在稅務機關查核時，協助企業與稽徵機關溝通，提供專業解釋與辯護。
成本效益分析： 雖然需要支付專業服務費用，但與可能因稅務風險而產生的補稅和罰款相比，這筆投資通常是划算的，且能為企業節省大量的時間與精力。
🛡️ 審慎評估非正規交易的風險：
在某些情況下，企業可能會遇到要求以非正規方式進行交易，以規避稅負的情況。應當警惕這類行為，因為一旦被稅務機關查獲，不僅會面臨高額補稅和罰款，更可能損害企業的社會形象與信用。合法合規永遠是企業永續經營的基石。
📝 結論：透明申報，穩健經營
房地合一稅2.0對於營利事業的房地交易稅務規範，凸顯了透明化與證據化的重要性。當營利事業未能提示有關房地交易所得額的帳簿、文據時，稅務機關將採取兩種替代性的認定方式：首先是依查得資料核定，透過實價登錄等公開資訊來還原交易成本；若仍無法查得，則會退而求其次，以原始取得時的房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整來推計成本，並以成交價額3%且以30萬元為限來計算費用。
這兩種替代方式，尤其是後者，其推計出的成本通常遠低於實際成本，而費用認列也受到嚴格限制，這將直接導致營利事業的課稅所得額被大幅高估，進而繳納更高的稅款。這無疑是對未能妥善管理憑證的企業的一種警示與懲罰。
因此，對於所有營利事業而言，建立並維持一套健全且嚴謹的會計帳簿與憑證管理制度，是進行房地產交易不可或缺的環節。這不僅是為了符合稅務法規的要求，更是企業財務透明、風險管控的基礎。每一筆與房地產相關的支出，都應當有合法憑證，並確實入帳，且妥善保存至少七年。
透過積極的內部管理，並在必要時尋求專業稅務顧問的協助，營利事業才能確保其房地交易的稅務申報合法合規，避免不必要的稅務風險與爭議，最終實現穩健經營、合法節稅的目標。在日益嚴格的稅務環境中，唯有做到資訊公開、帳證清晰，企業才能在市場競爭中立於不敗之地。
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