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🛣️桃園工業地價飆升！聲寶釋出重點資產，誰將接手？

作者：小編於 2025-07-29

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三洋電機 (Sampo) 預計將位於桃園龜山的五楊高架旁13.3公頃土地分階段開發，預估開發總銷達250億元，引發市場高度關注。該基地鄰近A7重劃區與機場捷運線，具備地段、交通與政策利多，為北桃園少數大面積素地。三洋規劃導入商辦、物流、科技製造等複合開發，迎合AI、電商及先進製造產業的強勁需求。專家認為，此案有望成為北桃園產業地產新指標，並進一步帶動周邊地價與房市動能。市場關注開發時程、區段建蔽率、聯開機制與地方政策配套。隨著桃園產業升級與區域發展重心北移，三洋此舉不僅是企業轉型的戰略布局，也可能為北台灣產業空間重構開啟新篇章。未來土地價值、招商模式及政策支持將成為關鍵觀察指標。

🛣️桃園工業地價飆升！聲寶釋出重點資產，誰將接手？

文章目錄

引言：桃園工業地產稱霸全台，龜山如何成為炙手可熱的「黃金地段」？
💰 聲寶集團資產活化策略：東源物流龜山工業地標售案詳解
📊 數據說話：2024桃園工業地產為何「獨占鰲頭」？
📍 龜山工四工業區的核心優勢：交通樞紐與產業聚落的磁吸效應
💡 艾司摩爾 (ASML) 進駐新北國際AI+智慧園區：龜山林口晉升國際級科技聚落
🔄 聲寶龜山舊廠轉型：分階段興建物流園區，創造租賃新商機
💪 挑戰與機遇：龜山工業地產的未來展望
🗣️ 觀點與建議：掌握龜山工業地產的「黃金機會」
結論：龜山——北台灣工業地產的閃耀新星，引領產業與經濟發展

引言：桃園工業地產稱霸全台，龜山如何成為炙手可熱的「黃金地段」？

在台灣的房地產市場中，工業地產無疑是近年來的最大熱點。尤其是在桃園地區，其成交金額屢創新高，儼然成為全台工業地產的「當家花旦」。根據最新統計，2024年上半年全台工業地產成交金額高達337億元，而桃園地區更是獨佔鰲頭，交易總額逼近80億元，遙遙領先其他縣市，顯示工業用地呈現「供不應求」的白熱化狀態。

在這波洶湧的工業地產熱潮中，桃園龜山區的表現尤為搶眼。近期，台灣家電大廠聲寶集團的子公司東源物流，便計畫公開標售其位於龜山工四工業區的3,250坪工業區土地，底價高達13億元，換算平均單價約每坪40萬元，再次將龜山推向市場焦點。這筆交易不僅預期將為聲寶帶來可觀獲利，更凸顯了龜山工業地產的稀有與高價值。

龜山不僅坐擁國道、快速道路等絕佳交通區位優勢，吸引了半導體通路龍頭大聯大、聯強國際、燦坤實業、嘉里大榮、新竹物流等眾多大型企業在此設立物流轉運中心。更令人振奮的是，周邊的新北國際AI+智慧園區（原林口工一工業區），已成功迎來全球最大的半導體設備製造商艾司摩爾（ASML）的進駐投資設廠，這將為龜山、林口地區帶來巨大的「磁吸效應」，加速其成為北台灣乃至國際級的科技產業聚落與交通樞紐。究竟是什麼力量讓龜山工業地產如此炙手可熱？聲寶集團又如何透過資產活化，將其打造成營運的「第三支腳」？本文將深入剖析龜山工業地產的崛起之路，為您揭示這塊「印鈔機」土地背後的無限商機。

💰 聲寶集團資產活化策略：東源物流龜山工業地標售案詳解

聲寶集團近年在維持本業穩定成長的同時，積極推動資產活化，將旗下不動產視為營運的「第三支腳」。東源物流龜山工業地的標售案，正是其這一策略的具體體現，預計將為集團帶來可觀的財務效益。

📈 底價13億元，單價40萬/坪：土地價值與潛在獲利分析

東源物流此次公開標售的桃園龜山工業區土地，底價高達13億元，換算下來，平均單價約為每坪40萬元。這不僅僅是一個數字，它反映了該土地的極高價值與市場對龜山工業地產的強勁需求。

土地稀有性與市場供需：在工業地供不應求的大環境下，如此大面積（3,250坪）的完整工業用地極為稀有。稀缺性自然推高了土地的價值。
區位優勢的體現：每坪40萬元的單價，與龜山工四工業區的最新成交行情吻合，甚至有所突破，證明了該地段的交通便利性、產業聚落效應等區位優勢已充分反映在土地價格上。
投資潛力：對於買家而言，這塊土地不僅具備立即開發的潛力，更可透過申請工業區立體化方案，爭取更高的開發容積獎勵。這意味著在相同土地面積上，可以興建更大體積的廠房或研發中心，大幅提升土地利用效率和未來價值。
財務分析：雖然聲寶未公布該土地的原始取得成本，但法人推估，若此土地能順利處分，扣除成本及土增稅後，「有機會貢獻聲寶每股近2元獲利」。這是一筆相當可觀的收益，將對聲寶的財務報表產生積極影響。
- 獲利構成：獲利主要來自土地本身的增值，以及過去持有期間的營運累積。
- 對股東的意義：每股近2元的獲利貢獻，將直接提升公司的每股盈餘（EPS），改善財務體質，對股東來說是正向利好消息，有助於股價表現。

🎯 聲寶活化資產的「第三支腳」：多元營運模式的佈局

聲寶集團在穩固家電本業的基礎上，積極將「不動產」視為其營運的「第三支腳」。這是一個明確的戰略轉型，旨在通過多元化營收來源，提升集團的整體抗風險能力和獲利空間。

傳統本業的穩定基石：家電製造與銷售是聲寶的根基，提供穩定的現金流和品牌知名度。
轉投資事業的成長潛力：聲寶旗下擁有多家轉投資公司，涵蓋不同領域，為集團帶來多元化的成長機會。
不動產活化的戰略升級：
- 資產優化配置：將低效或閒置的土地資產轉化為現金或高收益物業，提升資產報酬率。
- 創造非經常性收益：透過土地處分獲得一次性大額獲利，增強公司財務實力。
- 發展租賃業務：將舊廠房改造為物流園區，轉型為物業租賃服務提供商，創造長期、穩定的租金收入。這與家電製造業的營收模式形成互補，降低對單一業務的依賴。
- 應對市場變化：在工業地產市場火熱之際，把握時機處分高價值資產，是順應市場趨勢的明智之舉。

🤝 策略性處分：如何貢獻聲寶每股近2元獲利？

聲寶此次標售東源物流的工業土地，不僅僅是單純的賣地，更是經過深思熟慮的策略性處分。

抓住市場高點：當前工業地產市場呈現供不應求、價格屢創新高的局面，此時處分土地，能最大化資產價值。
分階段處分策略：聲寶計畫陸續公開標售龜山的三筆工業區土地（3,250坪、2,100坪及1,200坪）。這種「分階段」的策略，有助於：
- 靈活應對市場變化：可根據市場反應和需求，調整後續標售的價格和時程。
- 提供多元選擇：不同面積的土地，能吸引不同規模和需求的廠商，擴大潛在買家群。
- 降低一次性衝擊：避免一次性大量釋出土地對市場價格造成過大壓力。
考量稅務成本：在獲利估算中，已考量了「扣除成本及土增稅」，顯示公司在處分前已進行詳細的財務評估，確保最終獲利最大化。
對集團整體營運的影響：
- 充裕現金流：大筆資金入帳，可為聲寶的本業發展、新業務投資或股利發放提供充足的現金流。
- 優化財務結構：有助於降低負債比率，提升公司信用評級。
- 強化股東信心：穩健的資產活化成果，將增強投資者對聲寶集團長期發展的信心。

聲寶集團透過東源物流工業地的標售，不僅展現了其在資產活化上的獨到眼光，更為集團的長期營運發展，注入了強勁的「第三支腳」動能。

📊 數據說話：2024桃園工業地產為何「獨占鰲頭」？

最新數據顯示，桃園地區在2024年全台工業地產交易中，以近80億元的總額遙遙領先，成為當之無無愧的「最大熱區」。這些數據背後，揭示了桃園工業地產的強勁需求、稀缺性以及價值不斷攀升的市場邏輯。

🏆 全台最高成交額：80億元背後的市場驅動力

領先地位：2024年全台工業地產成交金額達337億元，而桃園地區就貢獻了近80億元，佔比接近四分之一。這項數據明確了桃園在台灣工業地產市場的絕對主導地位。
需求旺盛：如此高的成交金額，直接反映了桃園地區工業用地的巨大需求。這份需求主要來自：
- 台商回流：中美貿易戰和全球供應鏈重組，促使大量台商將生產基地移回台灣，特別是回流至靠近高科技產業聚落的桃園。
- 產業升級與擴廠：台灣高科技產業（如半導體、電子零組件、AI、資通訊等）持續擴張，需要更多的生產空間、研發中心和倉儲設施。
- 物流倉儲需求爆發：隨著電商的崛起，大型物流轉運中心需求激增，桃園因其優越的地理位置，成為物流業者的首選。
- 外商投資：部分外資企業也看好台灣的產業環境和地理優勢，選擇在桃園設廠。
多方買家投入：這80億元的成交額，是由自用型企業（如擴廠需求）和投資型買家（如壽險業、建商、資產管理公司）共同推動的結果。

🔥 工業地供不應求：市場稀缺性與價格上漲

供需失衡：報導明確指出，桃園「各工業區土地仍呈現供不應求的狀況」。這點是推動價格上漲的根本原因。
- 土地開發飽和：桃園許多成熟的工業區，可供開發的大面積土地日益稀少。
- 法規限制：農地轉用為工業用地審批嚴格且耗時，新增供給速度緩慢。
- 產業需求快速增長：台商回流和新興產業對工業用地的需求遠超供給。
價格屢創新高：由於供不應求，工業土地的成交行情「屢創新高」。這說明即便價格不斷上漲，市場仍有強勁的購買力承接，反映出市場對工業用地的「剛性需求」。
買家預期心理：在持續上漲的趨勢下，部分買家可能會產生「越晚買越貴」的預期心理，進而加速購地決策，進一步推高價格。
資產保值功能：在通膨壓力下，工業土地因其稀缺性和持續增值的潛力，被視為一種優良的資產配置工具，具有較強的保值和增值功能。

📈 龜山工四工業區行情突破40萬/坪：核心區域的價值體現

指標性意義：龜山工四工業區土地每坪成交行情已「突破40萬元大關」，這是一個具指標性的數字。
- 它不僅是龜山區工業地產價值的新高點，也為周邊工業地的價格設定了新的基準。
- 同時，這也印證了聲寶子公司東源物流此次標售底價40萬/坪的合理性與市場前景。
區位優勢的具體化：龜山工四工業區之所以能達到如此高的成交行情，歸因於其無可取代的區位優勢：
- 交通網絡便捷：緊鄰國道、快速道路，便利的聯外交通是吸引廠商的關鍵。
- 成熟工業聚落：區內已有眾多知名企業進駐，形成完整的產業鏈和協同效應。
- 周邊產業帶動：受華亞科技園區、林口工業區，以及未來新北國際AI+智慧園區（ASML進駐）的強烈帶動。
產業類型升級：高價位也反映出進駐龜山工四的產業類型可能更偏向高科技製造、研發或高價值物流，這些產業對土地的承載能力和周邊環境有較高要求，也願意支付更高價格。

綜合來看，桃園工業地產之所以獨佔鰲頭，是多重因素疊加的結果：產業發展的剛性需求、土地供給的嚴重稀缺、以及特定區位（如龜山）所具備的卓越條件。這些因素共同推動了工業土地價格的持續上揚，使其成為當前最受追捧的不動產類別。

📍 龜山工四工業區的核心優勢：交通樞紐與產業聚落的磁吸效應

龜山工四工業區之所以能成為工業地產的「印鈔機」，其核心優勢在於得天獨厚的地理位置，使其同時具備了「交通樞紐」與「產業聚落」的雙重磁吸效應。

🌐 絕佳交通區位：連結北台灣的運輸命脈

國道網絡密集：龜山位於桃園北側，緊鄰國道一號（中山高）和國道二號（桃園機場聯絡道），並可快速銜接國道三號（福爾摩沙高速公路）。這種密集的國道網絡，使得龜山成為北台灣最重要的陸路運輸節點之一。
- 高效貨物運輸：對於製造業和物流業而言，快速便捷的高速公路網絡意味著更低的運輸成本和更高的時效性，能將產品快速送達全台各地，甚至連結國際港口和機場。
- 便捷通勤：也方便員工來自雙北、桃園及新竹地區的通勤。
鄰近桃園國際機場與台北港：國道二號直接連接桃園國際機場，而國道一號與西濱快速道路則能通往台北港。這使得龜山對於有國際貿易、空運或海運需求的企業極具吸引力，能夠高效地進行國際物流轉運。
省道與市區道路網絡：除了高速公路，龜山區內的省道（如台1線）和主要市區道路也四通八達，進一步完善了區內的交通便利性，方便貨物集散和人員流動。
未來捷運效益：雖然目前資料未明確指出，但桃園捷運（特別是規劃中的路線）的發展，也將在長期為龜山的交通帶來加分效果。

這種「絕佳交通區位優勢」，使得龜山不僅是商品的集散地，更是產業鏈物流的核心動脈。

📦 物流轉運中心首選：吸引大聯大、聯強、燦坤等巨頭進駐

由於其卓越的交通便利性，龜山已成為眾多大型企業設立「物流轉運中心」的首選之地。這些知名企業的進駐，進一步強化了龜山作為物流樞紐的地位。

進駐企業實例：
- 大聯大：全球領先的半導體通路商，其物流需求極高，選擇龜山顯示其對高效供應鏈的重視。
- 聯強國際：亞太區知名的資訊、通訊、消費性電子產品通路商，物流網絡覆蓋廣泛。
- 燦坤實業：台灣大型3C家電連鎖通路商，需要龐大的倉儲和配送中心來支撐其零售業務。
- 嘉里大榮：台灣老牌的綜合型物流服務供應商。
- 新竹物流：台灣知名物流公司。
物流業特性與需求：
- 時效性高：電商和現代供應鏈對物流時效性要求極高，龜山的交通優勢能滿足這一點。
- 土地面積需求大：大型物流中心需要廣闊的土地來建設自動化倉庫、分揀中心、貨櫃車停車場等，龜山能提供相對大面積的工業用地。
- 集散效率：作為轉運中心，需要能高效集散來自全國各地和國際的貨物。
產業群聚效應：這些物流巨頭的聚集，將吸引更多相關的物流服務商、設備供應商以及有物流需求的製造業進駐，形成強大的「物流產業聚落」。

🔗 華亞科技園區與林口工業區的協同效應：成熟產業的強大支撐

龜山周邊並非孤立發展，它與「發展成熟的華亞科技園區」和「林口工業區」形成了緊密的產業協同效應。

華亞科技園區：作為台灣重要的科技園區，吸引了眾多高科技企業（如半導體、光電、資通訊等）進駐。龜山與華亞園區緊鄰，可以作為其上游或下游供應鏈的延伸，承接其溢出效應或提供配套服務。
林口工業區：涵蓋了多元的產業類型，與龜山形成互補。
產業鏈的完整性：這兩個成熟工業區的存在，意味著周邊有豐富的產業資源、供應商、客戶群和高素質的勞動力。這為新進駐的廠商提供了極佳的營商環境。
人才與技術交流：成熟園區的存在也促進了人才流動和技術交流，為區域的整體產業升級提供了動力。

總之，龜山工四工業區憑藉其作為交通樞紐的優勢，成功吸引了大量物流和高科技企業設立據點，並與周邊成熟工業區形成緊密的產業鏈，共同構成了其在工業地產市場的強大磁吸效應。

💡 艾司摩爾 (ASML) 進駐新北國際AI+智慧園區：龜山林口晉升國際級科技聚落

艾司摩爾 (ASML) 這個名字，在全球半導體產業中擁有舉足輕重的地位。它選擇進駐新北國際AI+智慧園區（原林口工一工業區），無疑是龜山、林口地區邁向「國際級科技產業聚落」的關鍵里程碑，其帶來的「磁吸效應」將極為深遠。

🌍 全球半導體設備龍頭的戰略選擇：ASML設廠的深遠影響

ASML的重要性：艾司摩爾（ASML）是全球最大的半導體設備製造商，尤其是其極紫外光（EUV）微影設備，幾乎是台積電、三星、英特爾等頂尖晶圓廠生產先進製程晶片的唯一選擇。它的每一個戰略佈局，都牽動著全球半導體產業的神經。
在台投資設廠的意義：ASML選擇在台灣擴大投資設廠，不僅是對台灣半導體產業地位的肯定，更是對台灣人才供應鏈和產業聚落的信賴。
- 強化台灣半導體生態系：ASML的進駐，將使台灣的半導體產業鏈更加完整和強韌，從設計、製造到設備、材料，形成更強大的協同效應。
- 提升全球競爭力：有助於台灣在全球半導體供應鏈中保持領先地位。
- 龐大的產業鏈帶動：ASML的設廠將吸引其眾多的供應商、合作夥伴以及服務商前來台灣設點或擴充，形成巨大的產業鏈群聚效應。

🧠 新北國際AI+智慧園區的崛起：北台灣AI產業的新高地

ASML的進駐，選定的是新北國際AI+智慧園區（原林口工一工業區）。這個園區的規劃，本身就具有前瞻性，旨在打造一個以AI為核心，結合智慧科技的產業聚落。

園區定位升級：從「林口工一工業區」升級為「新北國際AI+智慧園區」，明確了其未來的產業發展方向，更具國際視野和高科技內涵。
聚焦AI與智慧科技：園區的規劃將優先導入AI、物聯網(IoT)、大數據、自動化等前瞻技術產業，這與ASML的先進技術需求高度契合。
策略性地理位置：林口位於新北與桃園交界，緊鄰機場、高鐵，交通便利，非常適合高科技人才的通勤和國際商務往來。
政府政策支持：作為新北市重點發展的科技園區，將獲得政府在土地、基礎設施、人才引進、資金獎勵等方面的政策支持，營造優良的投資環境。

🚀 「磁吸效應」啟動：吸引更多國際高科技產業鏈業者

ASML的進駐，將產生巨大的「磁吸效應」，這是其對龜山、林口地區最深遠的影響。

吸引上游供應商：ASML需要大量的高精密零組件、材料和服務。其供應商為了更緊密地配合ASML的生產和研發需求，將被迫或主動選擇在ASML周邊設廠。
吸引下游客戶或合作夥伴：全球主要晶圓代工廠都在台灣設有據點，ASML的靠近將有利於這些客戶與ASML進行更緊密的技術合作和驗證。
引進高階人才：ASML的設廠將帶來大量高階研發、工程技術和管理人才。這些人才的聚集將形成一個高科技人才庫，吸引更多相關企業進駐，並提升區域的人才素質。
確立科技產業聚落地位：ASML的龍頭地位，將「確立龜山、林口地區成為北台灣交通樞紐，以及國際級科技產業聚落」。這不僅是產業地位的提升，更是對區域品牌形象的巨大加分。
周邊工業地產價值飆升：隨著更多國際大廠和高科技產業鏈業者因ASML而選擇在龜山、林口設廠，將進一步推升周邊工業用地的需求和價格，包括龜山工四工業區在內的土地價值將持續看漲。

ASML的進駐，如同在龜山、林口地區投下了一顆震撼彈，其深遠影響將不僅限於半導體產業，更將全面提升該地區的產業層次、人才結構，使其成為北台灣乃至全球高科技產業版圖上不可忽視的亮點。

🔄 聲寶龜山舊廠轉型：分階段興建物流園區，創造租賃新商機

除了東源物流工業地的標售案，聲寶集團在龜山的舊廠土地也正進行重大的轉型計畫。將原先規劃的科技園區複合式開發案，調整為分階段興建物流園區，這顯示了聲寶在資產活化上的靈活應變能力，並看好物流倉儲業的長期發展潛力。

🏗️ 從科技園區到物流園區：彈性調整的開發策略

聲寶龜山舊廠佔地3.7萬坪，面積龐大。原先規劃為「科技園區的複合式開發案」，這可能包括科技廠辦、研發中心、商業空間等多元用途。然而，現在「改為分階段興建物流園區」，這項調整背後，反映了聲寶對市場趨勢的精準判斷和策略的彈性調整。

市場需求變化：
- 電商崛起：近年來，電子商務的蓬勃發展，對現代化、高效率的倉儲物流中心產生了爆炸性需求。
- 產業供應鏈重組：許多企業為提升供應鏈韌性，對大型、智能化的倉儲空間需求也大增。
- 物流地產的投資價值：物流中心通常能帶來長期、穩定的租金收入，吸引壽險業等長期投資者青睞。
開發彈性與速度：相較於科技園區的複合式開發，純物流園區的規劃和建設可能更為單純，開發流程較快，有利於更快地將資產投入市場，產生收益。
風險分散：將部分資產轉型為租賃型物流園區，可以分散集團的營運風險，降低對製造業本業的依賴。
與自身業務結合：聲寶旗下已有東源物流，轉型物流園區與自身物流業務有協同效應，在招商和管理上具備優勢。

這種「彈性調整」的開發策略，讓聲寶能夠更好地應對市場變化，最大化土地資產的價值。

📦 第一階段第四季將動工：潛在租客洽詢熱絡

聲寶龜山舊廠改建物流園區的計畫，已進入實質性階段，其「第一階段第四季將動工」。這項進度顯示了項目的積極推進。

明確的時間表：第四季動工，意味著所有前期規劃、設計、審批等工作已基本就緒，顯示聲寶對此項目的重視和執行力。
分階段建設的優勢：
- 降低資金壓力：大型開發案分階段進行，可以分攤資金投入，降低單一時間點的資金壓力。
- 快速投入市場：部分園區完工即可開始招租，縮短投資回報週期。
- 根據市場反饋調整：在第一階段運營後，可根據租客需求和市場變化，調整後續階段的規劃。
「已有不少潛在租客洽詢」：這是一個非常關鍵的積極信號。
- 市場需求真實：表明市場對龜山地區現代化物流倉儲空間的真實需求旺盛。
- 租金收益可期：潛在租客的積極洽詢，預示著物流園區未來的出租率和租金收益將有良好表現。
- 降低招商風險：未動工前已有洽詢，大幅降低了招商空置期的風險。
- 租客類型：這些潛在租客很可能來自電商、大型零售通路、第三方物流業者或高科技製造業等。

這顯示聲寶在物流園區的開發和招商方面，已取得了初步的成功，為未來穩定租金收入奠定了基礎。

🏭 冰箱產線南遷：資源優化與產能再佈局

伴隨著龜山舊廠的轉型，聲寶集團同時進行了「冰箱產線南遷至台南新廠」的動作。這也是一項重要的資源優化與產能再佈局策略。

優化生產效率：
- 新廠優勢：台南新廠通常意味著更現代化的設備、更合理的生產流程規劃、更大的生產空間。
- 成本效益：南部地區的土地和勞動成本可能相對較低，有助於降低冰箱產品的生產成本。
釋放龜山土地價值：將冰箱產線遷出龜山舊廠，可以徹底清空該地塊，為物流園區的興建騰出空間，並最大化其土地價值。
集團戰略調整：這反映了聲寶集團在生產基地上的戰略調整，將不同產品線佈局到最適合其生產和營運效率的地區，實現整體效益最優化。
提升競爭力：通過產能優化和成本控制，聲寶的家電本業將能提升其在市場上的競爭力。

聲寶龜山舊廠的轉型，不僅是單一不動產的活化，更是聲寶集團在應對市場變化、優化資源配置、創造多元營收上的全面戰略佈局。這種靈活且前瞻性的思維，將為聲寶的長期發展注入新的活力。

💪 挑戰與機遇：龜山工業地產的未來展望

龜山工業地產的未來充滿潛力，但要持續其輝煌，仍需正視並克服一系列挑戰，將其轉化為進一步成長的機遇。

⚖️ 供需平衡與價格管理：維持市場健康的關鍵

挑戰：
- 價格過度飆升風險：當前工業地產供不應求，價格屢創新高。若價格脫離實際產業需求而過度膨脹，可能導致泡沫化風險，最終影響產業發展和經濟穩定。
- 土地稀缺性加劇：優質、大面積的工業用地供給有限，即便有需求，也難以找到合適標的，進一步推高價格。
- 企業投資成本壓力：不斷上漲的土地成本，將增加企業的設廠和擴張成本，可能影響其在台灣投資的意願和競爭力。
機遇與策略：
- 增加工業土地供給：政府應積極盤點閒置工業用地、推動都市計畫變更、或加速農地變更為工業用地，確保有足夠的土地供給以滿足產業需求。
- 鼓勵老舊工業區都更：透過獎勵機制，鼓勵企業或開發商對老舊、低效利用的工業區進行都更，提升土地利用效率。
- 精準規劃與管理：根據產業發展趨勢，對工業區進行差異化規劃，例如劃分高科技專區、物流專區等，避免土地資源錯配。
- 適度引導價格理性化：通過增加供給、提供政策優惠等方式，引導市場價格回歸理性，避免過度炒作。

♻️ 產業升級與永續發展：高科技、智慧化園區的願景

挑戰：
- 產業轉型升級壓力：隨著全球對永續發展和環保的重視，傳統高耗能、高污染的工業模式面臨轉型壓力。
- 基礎設施老化：部分老舊工業區的基礎設施可能無法滿足高科技、智慧化產業的需求。
- 綠色轉型成本：導入綠色技術、智慧化系統需要較高的初期投入。
機遇與策略：
- 打造智慧綠色工業園區：借鑒林口AI+智慧園區的經驗，在龜山工業區導入物聯網(IoT)、大數據、AI等技術，實現智慧能源管理、智慧交通、智慧安全監控等。
- 推廣綠色建築與節能減碳：鼓勵新建廠房採用綠建築標準，推廣太陽能、雨水回收、廢水再利用等技術，降低環境足跡。
- 發展循環經濟：鼓勵園區內企業推動資源循環利用、廢棄物減量與再利用，實現產業共生，提升資源利用效率。
- 吸引高附加價值產業：優先引進半導體、AI、高階製造、研發中心等高附加價值、低污染產業，提升整體產業層次。

🛣️ 基礎建設與人才吸納：持續提升區域競爭力

挑戰：
- 交通負荷：隨著產業發展和人口湧入，現有交通網絡可能面臨更大負荷，導致塞車等問題。
- 生活機能不足：相較於市中心，工業區周邊的生活配套設施（如餐飲、住宿、娛樂、醫療）可能較為不足，影響人才引進。
- 人才競爭激烈：高科技產業對人才需求旺盛，如何吸引並留住頂尖人才是一大挑戰。
機遇與策略：
- 完善交通網絡：持續優化聯外道路、高速公路交流道，並配合大眾運輸（如捷運、公車）的發展，緩解交通壓力。
- 提升周邊生活機能：規劃和建設更多商業設施、住宅、學校、醫院等，打造宜居宜業的產業環境，提升員工福祉。
- 強化人才培育與合作：與大專院校、研究機構合作，共同培養符合產業需求的人才。建立產學合作平台，為企業輸送高素質勞動力。
- 提供人才引進獎勵：政府可考慮提供租金補貼、購屋優惠、子女就學便利等政策，吸引外地高階人才落戶龜山。
- 強化城市行銷：將龜山定位為「宜居宜業」的國際級科技聚落，提升其在國內外的知名度和吸引力。

總而言之，龜山工業地產的未來潛力巨大，但這份潛力能否完全釋放，取決於各方的通力合作，共同應對挑戰，並將機遇轉化為實際的發展成果。

🗣️ 觀點與建議：掌握龜山工業地產的「黃金機會」

龜山工業地產的蓬勃發展，為企業、投資者和政府都提供了難得的「黃金機會」。為了最大化這些機會，以下提供具體的觀點與建議。

💡 對於潛在買家/廠商：把握多元選擇與容積獎勵

積極評估，及早佈局：龜山工業地產的稀缺性和價值已無需贅言。對於有擴廠、設廠或物流中心需求的廠商，應積極評估聲寶此次標售的土地，或關注其他潛在標的。越早佈局，越能把握成本優勢和區位先機。
善用「工業區立體化方案」：這是台灣政府為提高土地利用效率而推動的重要政策。廠商在購地後，應充分研究並申請容積獎勵，將有限的土地發揮最大效益，打造更高樓層、更多功能的生產製造基地或研發中心。這將大幅提升投資報酬率。
考量產業群聚效應：龜山已形成強大的物流和高科技產業聚落。廠商進駐後，可受益於周邊完善的供應鏈、客戶群和人才庫，降低營運成本，提升競爭力。
結合智慧化需求：在規劃新廠房時，建議導入智慧製造、智慧倉儲的概念，運用自動化、物聯網、大數據等技術，提升生產效率、降低人力成本，並符合未來產業發展趨勢。

💰 對於投資者：聚焦核心區域，長期持有

龜山是投資重點區域：在桃園工業地產獨占鰲頭的背景下，龜山因其交通樞紐地位、成熟產業聚落以及ASML的磁吸效應，成為最具投資價值的區域之一。投資者應將目光聚焦於此。
長期持有策略：工業地產的開發週期較長，且其價值隨產業發展和基礎設施完善而穩健增長。建議投資者採長期持有策略，享受土地的增值和穩定的租金收益。
關注大型、稀有標的：像聲寶此次標售的3,250坪土地，因其稀缺性，更具保值和增值潛力。同時，具備分割彈性的大面積土地，更能滿足多元化買家的需求。
考慮多元投資模式：除了直接購買土地，也可考慮投資工業地產REITs（不動產投資信託）或與專業開發商合作，參與物流園區或智慧廠辦的開發，以獲取租賃收益。
詳細盡職調查：在投資前，務必進行詳盡的盡職調查，包括土地產權、地質狀況、環保法規、未來規劃等，確保投資安全。

🏛️ 對於政府部門：優化產業環境，完善配套服務

加速工業土地供給釋放：這是當務之急。政府應簡化行政審批流程，活化閒置工業用地，並加速新工業區的規劃與開發，確保有充足的土地供應以滿足產業發展需求。
持續投入基礎建設：除了已有的交通優勢，應超前部署，持續投入聯外道路、大眾運輸、水電供應、廢棄物處理等基礎設施的優化和擴建，為工業發展提供堅實的後盾。
強化產業政策引導：針對龜山及林口地區，可制定更具前瞻性的產業發展政策，引導資源投向高附加價值、低污染的產業，如AI、智慧製造、半導體相關產業，並提供相應的租稅減免或補助。
提升生活機能與人才服務：工業區的成功，不僅靠產業，更靠人才。政府應積極規劃和建設工業區周邊的生活配套設施，如住宅、教育、醫療、商業等，並提供人才引進、子女就學等服務，打造宜居宜業的環境。
建立透明的資訊平台：提供工業土地的供需資訊、成交行情、政策法規等公開透明的資訊平台，協助企業和投資者做出更明智的決策。

結論：龜山——北台灣工業地產的閃耀新星，引領產業與經濟發展

聲寶子公司東源物流標售龜山工業地的消息，再次印證了桃園工業地產的強勁熱度，尤其以龜山區為甚。這塊底價13億元、每坪40萬元的黃金土地，不僅預期將為聲寶帶來豐厚獲利，更預示著龜山工業地產市場的無限潛力。

龜山之所以能在全台工業地產中獨佔鰲頭，並非偶然。其得天獨厚的絕佳交通區位，使其成為北台灣重要的交通樞紐和物流轉運中心，吸引了眾多知名物流與通路巨頭競相進駐。而更具戰略意義的是，隨著全球半導體設備龍頭艾司摩爾（ASML）進駐新北國際AI+智慧園區，龜山、林口地區已從傳統工業重鎮，逐步躍升為國際級的科技產業聚落，其所帶來的「磁吸效應」將吸引更多高科技產業鏈業者，加速區域的產業升級。

此外，聲寶集團靈活調整策略，將龜山舊廠轉型為分階段興建的物流園區，並已有潛在租客熱絡洽詢，這不僅為集團創造了穩定的租賃新商機，也反映出市場對高品質物流倉儲的巨大需求。

面對供不應求的市場現況，龜山工業地產的未來挑戰與機遇並存。持續提升土地供給、推動產業升級與永續發展、以及完善基礎建設與人才吸納，將是其邁向更高峰的關鍵。毫無疑問，龜山正以其獨特的區位優勢、完善的產業生態和強勁的發展動能，成為北台灣工業地產最閃耀的新星，並將持續引領台灣的產業轉型與經濟發展，書寫其作為「印鈔機」土地的傳奇。