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🏡申請重購退稅不被駁回，教你避開國稅局「實住」審查雷區！

作者：小編於 2025-07-24

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2023年台南方太太因一次購入兩戶房產，原本計劃照顧公婆，申請房地合一稅重購退稅約400萬元，卻遭南區國稅局駁回。國稅局經查發現，方太太於交屋前半年即委託房仲銷售，且水電用度極低，無法證明有「實際居住」事實，因此不符合退稅資格。此案凸顯政府對重購退稅申請的嚴格審查態度，尤其強調「實際居住」的必要條件，避免投機行為及稅務漏洞。對換屋族而言，了解房地合一稅與重購退稅規範、遵守申請條件，才能保障自身權益，避免類似退稅失敗的風險。本文深入解析該案例，拆解審查重點與法規依據，並提供專家建議，提醒民眾在買賣房屋及申請退稅時須謹慎備妥證明，確保合法節稅。這起事件不僅是法律實務的警示，也是換屋族的寶貴參考，助您在房市變動中，做出理性與明智的決策。

🏡申請重購退稅不被駁回，教你避開國稅局「實住」審查雷區！

📚 目錄

引言：重購退稅的誘惑與「實際居住」的陷阱
🚨 方先生夫婦案例：400萬退稅夢碎的教訓
🔎 國稅局查核重心轉變：從「形式」到「實質」
⏰ 揭密時間軸：方太太案例國稅局查核全過程
🔍 國稅局實查關鍵證據大公開
💡 觀點與建議：如何避免重蹈覆轍，確保重購退稅？
✅ 結論：重購退稅非福利，真實自住是核心

🏠 引言：重購退稅申請遭駁回，真相究竟為何？

2023年，一則關於台南方太太因一次購買兩戶房產以照顧公婆，申請房地合一稅重購退稅達400萬元，卻遭南區國稅局以「無實際居住事實」為由駁回的消息，引起廣泛社會關注與討論。這起案例不僅牽動了許多換屋族的神經，也讓社會大眾重新審視「重購退稅」這項政策背後的嚴格規範與查核標準。台灣的房地合一稅法規雖鼓勵自住換屋，但同時對於申請退稅的居住事實要求愈發嚴格，且查核程序日益精密，從水電用度到委託銷售契約，都成為國稅局審核的重要依據。

此案件的判決結果，提醒所有欲申請重購退稅的民眾，不能僅以戶籍登記或形式條件作為依據，更需具備明確且可被驗證的「實際居住」證據。本文將帶您全面解析方太太的事件全貌，逐步剖析政府稅務機關如何從多項細節著手，確認申請人是否符合退稅資格；同時探討現行法律與實務操作中，哪些是申請重購退稅的關鍵要件與陷阱，協助換屋族合理規劃交易流程、避免重蹈覆轍，保障自身合法權益。

🚨 方先生夫婦案例：400萬退稅夢碎的教訓

方先生夫婦的案例，不僅是一個單純的退稅申請遭駁回事件，更是一次深刻的警示，提醒所有期望透過房地合一重購退稅節稅的民眾，務必了解國稅局對 「實際居住事實」 認定的嚴謹性。

🏡 買兩戶顧公婆？善意理由的背後

方太太向國稅局解釋，當初在台南市南區同一個建案買下兩戶預售屋，是希望能與公婆樓上樓下居住，方便照顧長輩，同時保有夫妻兩人的隱私空間。她甚至表示，生活重心雖然在11樓與公婆同住，但夫妻兩人睡覺時仍會回到4樓的「自家」，因此水電用量才顯得較少。之後，因為公婆住不慣大樓，才決定出售4樓那戶，並另行購屋。

這個解釋從情感層面來看，似乎合情合理。許多家庭確實會為了照顧長輩而選擇近距離居住。然而，在稅務機關嚴格的審查下，情感上的理由必須有客觀的「實際居住事實」作為支撐。

💧 水電數據揭露真相：空戶與極低用量

國稅局在查核時，最直接且客觀的證據就是 水電用度。他們發現，方先生夫婦持有4樓房屋約一年半（從交屋到售出），各期水電用度極低：

用水量： 最多僅 1度。
用電量： 不到 40度（不及基本度數）。

這樣的用水電量，幾乎等同於 「空戶」 的狀態，與方太太聲稱的「夫妻兩人睡覺才回4樓」的說法產生巨大矛盾。即使是兩人短期居住，水電用量也不可能如此之低。這些數據成為國稅局認定無實際居住事實的有力證據。

📑 委售契約的致命一擊：未交屋即委售的鐵證

除了水電用量，南區國稅局還從方太太與房仲簽訂的 委託銷售契約 中，發現了更具決定性的證據，徹底戳破了「自住」的說詞：

交屋前半年即簽約委售： 方太太在預售屋尚未交屋的 109年12月12日，就已與房仲簽約委託銷售。而預售屋直到 110年5月24日 才完成交屋。這顯示方太太在房屋取得所有權之前，就已經有明確的出售意圖，而非先自住後因故出售。
現況說明書勾選「否」： 在房屋交屋後，方太太重新填寫標的物現況說明書時，在 「所有權持有期間有無居住」 欄位，明確勾選了 「否」。這份文件不僅有方太太和房仲的簽章，後來還有買方的簽章，具有法律效力，成為屋主自白沒有實際居住的直接證據。

這些鐵證讓方先生夫婦的「照顧公婆、公婆住不慣」的理由顯得蒼白無力。委售契約的存在，直接證明了該房屋從一開始就沒有自住意圖，而是以出售為目的。

🔎 國稅局查核重心轉變：從「形式」到「實質」

方先生夫婦的案例，也反映出國稅局在審查重購退稅案件上的 查核重心轉變。

⏳ 早期查核：符合形式要件即可？

國稅局官員指出，過去在重購退稅的審核上，可能相對寬鬆，只要納稅義務人能符合一些 「形式要件」，就有機會拿到退稅：

有設籍： 在舊房地和新房地都有辦理戶籍登記。
無出租： 房屋沒有出租給他人使用。
兩年內重購： 舊房地出售與新房地重購的移轉登記時間在2年內。

在這種「形式要件」導向的審查下，有些人可能會鑽漏洞，雖然設籍但不實際居住，或者房屋閒置等待時機出售。

🎯 近年趨勢：嚴格要求「實際居住」的實質審查

然而，從 去年（指2023年，該新聞稿發布時）起，國稅局對重購退稅的審查態度已發生顯著變化，開始 嚴格要求「實質審查」，而 「有無實際居住」 成為查核的重中之重。

這種轉變反映了政府希望 杜絕投機炒作，真正將稅務優惠落實到 保障自住權益 的決心。國稅局不再僅僅看書面上的戶籍資料，而是會積極調閱水電用量、委售契約、現況說明書等客觀證據，甚至可能進行實地查訪，綜合判斷納稅義務人是否真的有在該房地「實際居住」。方太太的重購退稅申請之所以被駁回，正是因為她沒有符合這個「實際居住」的實質要件。

⏰ 揭密時間軸：方太太案例國稅局查核全過程

為了更清楚地了解方太太的案例，以及國稅局是如何逐步查出問題的，我們可以按時間序列來梳理整個事件的發展：

✍️ 預售屋買賣與委託銷售並行

108年11月12日： 方太太與建設公司簽約買下南區的 預售屋。
109年12月12日： 關鍵時間點！ 預售屋尚未交屋，方太太卻已與房仲簽約 委託銷售 該預售屋（當時原訂售價2,200萬元）。這證明了方太太從購屋之初就有明確的出售意圖。

🔄 交屋前後的關鍵操作與紀錄

110年5月8日： 變更委託事項，將售價提高至2,998萬元，顯示方太太對獲利的期待。
110年5月24日（登記日）： 預售屋正式交屋，方太太取得4樓房屋的所有權。
110年6月1日： 方太太重新填寫 標的物現況說明書，其中 「所有權持有期間有無居住」欄位皆勾選「否」。這份文件有方太太、房仲的簽章，後來買方也簽章確認，成為屋主自白沒有實際居住的鐵證。
110年7月8日： 方太太將 戶籍遷入 4樓房屋。儘管有戶籍登記，但從之前委售契約和之後水電用量來看，這更像是為了符合形式要件。

🗓️ 房地交易與稅務申報時程

111年10月25日： 方太太與買方簽訂不動產買賣契約書，以2,820萬元售出4樓房屋。
111年11月11日（登記日）： 4樓房屋 所有權移轉登記 給買方。
111年12月8日： 方太太申報 房地合一稅，課稅所得899萬1,942元，稅率45%，自繳稅額404萬6,373元。
112年8月29日（登記日）： 方太太以總價3,150萬元在台南北區 買進一戶，完成移轉登記。這符合了「兩年內重購」的形式要件。
112年11月1日： 方太太以「先售後購」的方式，向國稅局 申請全額重購退稅。

❌ 國稅局與財政部的駁回決定

113年3月25日： 南區國稅局以 「未於舊房地（4樓）實際居住」 為由，否准了方太太的重購退稅申請。
113年8月22日： 方太太不服，向財政部提起訴願，但最終財政部也 駁回了方太太要求退稅的訴願。

從這個時間軸可以看出，國稅局不僅僅只看單一時間點的證據，而是會 交叉比對整個事件的發展歷程，特別是文件簽訂的時間點與內容，以此來判斷納稅義務人的真實意圖。

🔍 國稅局實查關鍵證據大公開

國稅局在實質查核「實際居住事實」時，會透過各種客觀證據來判斷。在方太太的案例中，以下幾項是他們用來反駁其說詞的關鍵：

💡 水電瓦斯用量：最客觀的居住指標

➡️ 國稅局官員指出：「只要接到房地合一稅的重購退稅，一定要調水電用度資料，這已是基本動作。」

這句話直接表明了 水電費 在國稅局查核中的重要性。

💧 水費：長期極低或零度數的警訊

在方太太的案例中，南區國稅局向自來水公司調閱了4樓房屋的水費紀錄，從登記日到所有權移轉給買方（110年5月24日到111年11月11日，持有約一年半），各期用水度數竟然是 0度至1度，用量極低。

觀點： 正常居住的家庭，即使只有一人，每月用水量也不可能如此之低。長期0度或接近0度，幾乎可以斷定房屋處於閒置狀態，無人居住。這是國稅局判斷「空戶」最直接的證據。

⚡ 電費：不及基本度數的異常數據

同樣地，國稅局也向台電調閱了4樓房屋的電費紀錄。在同一持有期間內，各期用電度數介於 0度至22度，均 不及基本度數40度。

觀點： 電費的低用量同樣能證明房屋沒有實際居住。即使是為了避免空屋而開一點燈或電器，也通常會超過基本度數。如此低的用量，再次強化了無實際居住的判斷。

🔥 瓦斯：相對難以證明無居住的事項

➡️ 國稅局官員提到：「也會調瓦斯用度，瓦斯公司是民營，有時配合度沒那麼高；另外，現在多屬小家庭，又經常外食、點外賣，瓦斯用度低比較難證明無實際居住。」

觀點： 雖然瓦斯用量也是參考指標，但其證明力可能略弱於水電。因為現代人生活習慣的改變（如外食頻繁），即使有居住事實，瓦斯用量也可能較低。這顯示國稅局在蒐證時，會根據不同項目的特性進行權衡。然而，如果瓦斯用量也長期為零，仍會是一個不利的證據。

📝 委託銷售契約：揭露真實意圖的書面證明

南區國稅局向方太太簽約的房仲調閱了 委託銷售契約，結果發現了三個致命的線索：

簽約時間點的判讀：交屋前即簽約

發現： 建設公司於110年5月24日才交屋，但方太太在交屋前的 109年12月12日 就已與房仲簽約委託銷售該預售屋。
觀點： 這直接證明了方太太在取得房屋所有權之前，就已經有明確的出售意圖。一個真正以「自住」為目的的買家，通常不會在尚未取得房屋所有權時就將其委託銷售。這份契約的存在，徹底推翻了「先自住後因故出售」的說法。

委售內容：售價調整與屋況說明

發現： 交屋前幾日（110年5月8日）提高委售售價，從2,200萬元提高為2,998萬元。
觀點： 售價的調整進一步印證了方太太以營利為目的的意圖。雖然這本身不構成不符合自住的直接證據，但結合其他線索，會強化國稅局對其「投資」而非「自住」的判斷。

🖊️ 標的物現況說明書：屋主自述的「否」

發現： 交屋後（110年6月1日），方太太重新填寫屋況說明書，其中的 「所有權持有期間有無居住」欄位皆勾選「否」。這份文件有方太太、房仲的簽章，後來買方也簽章確認。
觀點： 這是最直接的「自白」。屋主親筆或授權填寫並簽章的文件，具有高度的證明力。當事人自己在書面文件中承認沒有居住事實，國稅局自然可以以此作為否准的理由。

這些證據相互印證，形成了一條完整的證據鏈，證明方太太從一開始就沒有實際居住該房屋的意圖。

💡 觀點與建議：如何避免重蹈覆轍，確保重購退稅？

方先生夫婦的案例給我們上了寶貴的一課。為了避免重蹈覆轍，確保您能順利申請到重購退稅，以下是一些重要的觀點與建議：

📈 換屋前：詳細規劃，誠實面對

🏠 購屋目的明確化：自住或投資？

建議： 在買房之前，明確您的購屋目的 是自住還是投資。如果確實是為了自住，那麼所有的行為和文件都應圍繞「自住」這個核心。如果主要目的是投資，就應有繳納房地合一稅的心理準備，不應抱持僥倖心態去申請重購退稅。
觀點： 國稅局現在的查核重點是「實質」而非「形式」，所以真實的意圖最終會被客觀證據所揭示。

🗓️ 仔細規劃時間軸：避免交屋前委售

建議： 如果您計畫將新購入的房產用於自住並未來申請重購退稅，切勿在尚未交屋或尚未有實際居住事實前，就簽訂委託銷售契約。 這會成為國稅局認定您沒有自住意圖的鐵證。
觀點： 即使未來因故需要出售，也應該在實際居住一段時間後，再行考慮委託銷售。

📊 持有期間：留下真實的居住痕跡

既然「實際居住事實」是重中之重，那麼在持有期間，您就必須 留下充分且真實的居住痕跡。

🧾 妥善保留水電瓦斯費單據

建議： 養成習慣，定期檢視並保留水電瓦斯費單據。確保用量符合正常家庭使用。即使短期外出，也應有最低限度的用量。
觀點： 這些數據是國稅局查核時最直接且無法辯駁的客觀證據。

🏡 維持正常生活作息與社區互動

建議： 如果您確實居住在該房屋，應該有正常的 生活作息，例如垃圾處理、信件收取等。適當參與社區活動或與鄰居保持良好關係，也能間接證明您的居住事實。
觀點： 雖然這些較為間接，但在極端情況下（如水電用量不高），這些也能作為輔助證明。

💬 文件填寫：務必誠實，避免自曝其短

✍️ 現況說明書：如實勾選與簽章

建議： 在簽署任何與房屋相關的文件（如：不動產說明書、現況說明書）時，務必仔細審閱所有內容，並如實勾選或填寫。 如果該房屋沒有實際居住，切勿為了應付而勾選「有居住」。
觀點： 這些文件上的簽章代表您的認同，將成為未來國稅局反駁您的有力證據。方太太的案例中，「所有權持有期間有無居住」勾選「否」就是一個關鍵點。

🤝 諮詢專業人士：事前諮詢，事半功倍

建議： 在進行任何重大的房地產交易前，尤其涉及到稅務優惠時，務必諮詢專業的稅務顧問、會計師或地政士。 他們對稅法條文和國稅局的查核實務有深入了解，能根據您的具體情況提供量身訂做的建議，並協助您準備相關文件。
觀點： 專業人士的介入，可以幫助您避免因不熟悉法規或誤解規定而造成的損失，讓您合法節稅，事半功倍。

✅ 結論：重購退稅非福利，真實自住是核心

方先生夫婦的案例，再次敲響了警鐘：「房地合一重購退稅」絕非一項無條件的福利，它背後的精神是 「保障自住需求，而非鼓勵投機炒作」。國稅局的查核已從過去的形式審查，轉變為 「實質審查」，而 「實際居住事實」 更是這項審查的核心。

從這個案例中，我們學到：

水電用量 是判斷居住事實最客觀且難以辯駁的證據。
委託銷售契約的時間點 尤其重要，交屋前即委售，會被視為沒有自住意圖。
所有書面文件（如現況說明書）的內容 務必誠實填寫，因為這些都可能成為自證清白的依據，也可能是自曝其短的鐵證。
在規劃換屋時，務必 審慎思考購屋目的，並 妥善規劃時間軸。

最終，要順利申請到重購退稅，關鍵在於 真實性。只要您確實是以自住為目的進行換屋，並且在持有期間有真實的居住事實，同時也能提供相關的客觀證明，那麼您就能安心享有這項節稅優惠。反之，任何企圖鑽漏洞、虛報不實的行為，在國稅局日益嚴謹的查核下，都將無所遁形，最終導致慘痛的損失。