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🏡繼母賣房給繼子，別踩稅務地雷！必知「二親等」贈與規定與過戶流程大解密

作者：小編於 2025-07-23

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近年來，繼親與繼子女間的不動產買賣日益普遍，但法律與稅務規範往往容易讓人誤解。根據民法及遺產及贈與稅法規定，繼母與繼子女屬二親等以內的姻親關係，其間的財產買賣視同贈與。高雄許先生向繼母購屋即須依此規定辦理，賣方必須於訂約後30日內申報贈與稅，並檢附買賣契約與支付價款證明，取得國稅局核發的「非屬贈與同意移轉證明書」，才能向地政機關完成過戶手續。此規定意在防止稅務逃漏，保障交易合法合規。若未遵守，將可能面臨罰款或過戶困難。專家建議，買賣雙方應提前準備完整證明文件，並主動申報贈與稅，避免未來稅務爭議。此案例提醒所有涉入繼親不動產交易者，務必了解相關法規，妥善安排交易流程，確保自身權益及交易安全。

🏡繼母賣房給繼子，別踩稅務地雷！必知「二親等」贈與規定與過戶流程大解密

📚 文章目錄

引言： 親屬間不動產買賣，小心潛藏的「贈與稅」陷阱！
繼母與繼子的法律關係解讀
「視同贈與」的法律原則與例外
向繼母購屋的正確過戶流程與證明文件
- 1️⃣ 簽訂買賣契約： 清晰載明成交價格與付款方式
- 2️⃣ 支付價款金流證明： 最關鍵的過戶依據

二親等親屬間買賣不動產的實務提醒
觀點與建議：親屬間不動產交易的法律與稅務智慧
結論： 合法合規，親屬間交易也能安心又順利

📝 引言：親屬間不動產買賣，小心潛藏的「贈與稅」陷阱！

在台灣，許多家庭為了資產傳承或家族內部規劃，會選擇在親屬間進行不動產買賣。然而，這種看似單純的交易行為，卻常常因為對稅法不熟悉而踩到「地雷」，尤其是在**「二親等以內親屬間財產買賣」**的情境中，更容易被國稅局「視同贈與」而補課高額的贈與稅。

近期高雄許先生向繼母購買不動產的案例，便點出了這個常見的稅務盲點：究竟向繼母購買不動產，是否需要向國稅局申報贈與稅，並取得**「非屬贈與同意移轉證明書」**才能完成過戶？這個問題不僅關乎交易的順利進行，更牽涉到潛在的贈與稅負擔。

財政部高雄國稅局已明確表示，即使是繼子向繼母購買不動產，也因為繼母與繼子女在法律上屬於「二親等以內」的姻親關係，因此這類交易會被**「視同贈與」。除非交易雙方能提出「已支付價款之確實證明，且該價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得」**，否則就可能面臨贈與稅的課徵。本文將深入剖析民法與遺產及贈與稅法中對親屬關係的界定、詳解「視同贈與」的原則與例外，並提供向繼母或其他二親等親屬購屋時，如何合法合規地證明買賣關係，順利取得過戶證明，避免不必要的稅務風險。

👨‍👩‍👧‍👦 繼母與繼子的法律關係解讀

在探討向繼母購買不動產是否涉及贈與稅前，首先必須釐清繼母與繼子在民法與稅法上的親屬關係。這正是理解「視同贈與」原則的基礎。

👨‍👩‍👧‍👦 民法親屬定義：繼母與繼子女屬於「直系姻親」

根據台灣《民法》對親屬的定義，親屬分為「血親」與「姻親」。

血親： 指因血緣關係而產生的親屬，又分為：
- 直系血親： 己身所從出（父母、祖父母）或從己身所出（子女、孫子女）。
- 旁系血親： 非直系血親，但與己身同源（兄弟姐妹、叔伯姑姨等）。
姻親： 指因婚姻關係而產生的親屬，又分為：
- 血親之配偶： 例如兄弟之妻（妯娌）、姊妹之夫（連襟）。
- 配偶之血親： 例如配偶的父母（公婆、岳父母）、配偶的兄弟姊妹（大小舅子、大小姑等）。
- 配偶之血親之配偶： 例如配偶的兄弟之妻。

在本案例中，繼母是「父再婚之配偶」。

雖然繼母與繼子之間沒有血緣關係，但繼母是繼父的配偶，而繼父是繼子的直系血親。
因此，依據《民法》第969條及第970條規定，繼母與繼子女之間屬於「一親等直系姻親」關係。

這個民法上的親屬關係界定，是後續遺產及贈與稅法適用與否的基礎。

⚖️ 遺贈稅法界定：繼母與繼子女落在「二親等以內」範疇

《遺產及贈與稅法》在認定「親屬間財產買賣視同贈與」時，其範圍定義為**「二親等以內親屬」。這個「二親等以內親屬」不僅包括血親，也包括姻親**在內。

血親的二親等：
- 直系：父母、子女、祖父母、孫子女。
- 旁系：兄弟姊妹、伯叔姑姨、姪甥等。
姻親的二親等：
- 配偶的直系血親：公婆、岳父母、繼父母（本案）。
- 配偶的旁系血親：配偶的兄弟姊妹。
- 自己血親的配偶：媳婦、女婿、兄弟姐妹的配偶（嫂、弟媳、姐夫、妹夫）。

由於繼母與繼子為一親等直系姻親，自然落在了**「二親等以內親屬」**的範疇內。這也是為何許先生向繼母購買不動產會被國稅局「視同贈與」的關鍵原因。

📜 「視同贈與」的法律原則與例外

了解了繼母與繼子的親屬關係界定後，我們就可以更深入探討《遺產及贈與稅法》中「視同贈與」的核心原則，以及如何避免被認定為贈與的例外情況。

📜 遺產及贈與稅法第5條第6款：二親等內買賣「視同贈與」

《遺產及贈與稅法》第5條第6款明確規定： 「二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論。」

立法目的： 這是為了防止納稅義務人透過表面上的「買賣」行為，實質上卻以低價或無償的方式移轉財產給親屬，以規避贈與稅。
推定原則： 該條款建立了一個「推定」原則，即只要是二親等以內親屬間的財產買賣，國稅局會「推定」其為贈與，除非當事人能提出反證。
廣泛適用： 這條規定適用於各種財產，包括不動產、動產、有價證券等。

因此，當繼子許先生向繼母購買不動產時，國稅局首先會根據這條規定，將這筆交易「視同贈與」。

💰 關鍵除外條款：證明「已支付價款」與「非借貸」

然而，該法條也設有明確的除外條款，提供了避免被視為贈與的途徑： 「惟能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，則不在此限。」

這段話揭示了兩個核心條件，只要能同時滿足，就可以推翻「視同贈與」的推定：

提出已支付價款之確實證明： 這是最關鍵的證明，要求買方能夠提供足夠的證據，證明自己確實有支付房款給賣方。
- 證明方式： 銀行匯款紀錄、支票存根、取款證明、提款紀錄等。現金支付雖不被禁止，但證明難度高，需要搭配其他輔助證據。
該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得： 這旨在防止「假買賣真贈與」的行為，例如賣方假借「借款」名義將錢給買方，再由買方拿這些錢去支付購屋款，實質上等於賣方自己出錢。
- 證明方式： 買方自有資金來源證明（如薪資轉帳、存款紀錄、其他合法收入證明）、若有向銀行或其他非賣方親屬借款，需提供貸款合約與金流證明。

只要能夠充分證明這兩點，國稅局就會認定這筆交易是真實的買賣，而非贈與，進而核發「非屬贈與同意移轉證明書」。

🚫 誤踩陷阱：無法證明金流恐被課徵贈與稅

如果交易雙方未能提供充分的證據證明價款的支付，或證明該價款來源的合法性，就可能誤踩陷阱：

被認定為贈與： 國稅局會將該筆交易視為贈與，並按實際買賣金額或公告現值孰高者（實務上通常以成交價計算）課徵贈與稅。
補稅加罰： 除了補徵贈與稅外，可能還會面臨滯納金和罰鍰。
無法辦理過戶： 未取得國稅局核發的「非屬贈與同意移轉證明書」，地政機關將無法辦理不動產過戶登記。

因此，親屬間的不動產買賣，金流證明是重中之重。

📝 向繼母購屋的正確過戶流程與證明文件

為了確保許先生能夠順利向繼母購買不動產並完成過戶，以下是建議的正確流程與所需準備的關鍵證明文件。

1️⃣ 簽訂買賣契約：清晰載明成交價格與付款方式

如同一般不動產買賣，首先需要簽訂正式的買賣契約書。

內容明確： 契約書應清楚載明買賣標的（不動產地址、地號、建號等）、實際成交總價、付款方式（例如分期付款、一次付清、頭期款與尾款安排等）、交屋日期等。
公證考量： 若擔心日後爭議，可考慮將買賣契約進行公證，增加其法律效力。
注意實價登錄： 即使是親屬間買賣，也應依實價登錄規定辦理，申報真實成交價。

這份買賣契約書將是向國稅局申報時的重要依據。

2️⃣ 支付價款金流證明：最關鍵的過戶依據

這是整個過程中最核心、最關鍵的一步。買方許先生必須提供足以證明他已支付購屋款給繼母的完整金流證據。

銀行匯款：資金流向透明化首選
- 方式： 買方從自己的銀行帳戶，透過銀行轉帳或匯款的方式，將購屋款項匯入賣方（繼母）的銀行帳戶。
- 證明： 保留所有匯款明細、銀行對帳單，上面需清楚顯示匯款人姓名、受款人姓名、匯款金額、匯款日期等資訊。
- 優勢： 銀行匯款是最具說服力的金流證明，資金流向清晰可查，國稅局最能接受。
現金支付：建議搭配借貸證明或公證
- 挑戰： 若選擇現金支付，證明難度會大幅增加，因為現金交易難以追溯。
- 輔助證明：
  - 收據： 賣方開立的收款收據，載明收受金額、日期、款項性質，並有賣方簽章。
  - 第三人見證： 若有現金交付，建議有第三方公正人士在場見證並簽名，或全程錄影存證。
  - 自有資金證明： 買方應同時提供大額現金來源的證明，例如從銀行提款紀錄、薪資收入證明、投資所得證明等，證明自己有能力支付該筆現金。
- 風險： 國稅局對大額現金交易的審核會非常嚴格，若無法提出充分輔證，仍可能被認定為贈與。

3️⃣ 國稅局贈與稅申報：出賣人為納稅義務人

在親屬間不動產買賣中，出賣人（繼母）是贈與稅的納稅義務人。

申報主體： 即使是真實買賣，也因符合「二親等以內親屬間買賣」的條件，賣方仍須主動向國稅局申報。
申報內容： 填寫贈與稅申報書，並檢附買賣契約書、支付價款金流等相關證明文件，以及買方資金來源證明（如買方銀行存摺影本、收入證明等）。
目的： 透過申報，讓國稅局審查該筆交易是否符合「非屬贈與」的條件。

4️⃣ 取得「非屬贈與同意移轉證明書」：過戶的通行證

這是向地政機關辦理過戶的必要文件。

審核通過： 國稅局在審核申報文件和金流證明後，若認定該交易確實為真實買賣，而非實質贈與，就會核發這份證明書。
重要性： 沒有這份證明書，地政機關將無法為不動產辦理過戶登記。

5️⃣ 地政機關辦理過戶：完成所有權移轉

在取得「非屬贈與同意移轉證明書」後，即可持相關文件向地政機關辦理不動產過戶相關事宜。

應備文件： 除上述證明書外，還需準備土地登記申請書、買賣契約書正副本、雙方身分證明文件、印鑑證明、權狀等。
完成移轉： 地政機關審核無誤後，即可將不動產所有權從繼母名下移轉至許先生名下，完成整個買賣流程。

⚠️ 二親等親屬間買賣不動產的實務提醒

在親屬間進行不動產買賣，除了上述流程，還有一些重要的實務細節需要特別注意，才能避免不必要的麻煩。

⚠️ 納稅義務人：出賣人（繼母）為贈與稅申報義務人

責任歸屬： 再次強調，依據遺產及贈與稅法，即使是真實買賣，但因為是二親等親屬間的交易，出賣人（在本案例中為繼母） 會被視為贈與稅的納稅義務人，有義務向國稅局申報。
避免誤解： 許多人會誤以為買方才需要證明資金來源，但其實賣方也有主動申報的義務。

⏰ 申報期限：簽約日起30天內必須完成申報

時效性： 國稅局提醒，二親等以內親屬間財產買賣之出賣人，應於訂定買賣契約之日起30日內辦理贈與稅申報。
逾期罰則： 若逾期申報，可能面臨滯納金和罰鍰。務必掌握時間，提早準備。

📂 保存金流證據：越完整越有利證明非贈與

資金來源與流向： 買方和賣方都應保存完整的資金來源證明和流向紀錄。
- 買方： 證明購屋款來自自有資金（例如薪資收入、存款、投資收益、向銀行合法借貸等），而不是由賣方提供或擔保的資金。
- 賣方： 證明收到的款項確實是買方支付的購屋款，而非贈與。
證明種類： 銀行匯款單據、存款證明、提款紀錄、薪資證明、扣繳憑單、貸款合約、甚至借貸契約和還款紀錄等，都能作為證明。
細節越清楚越好： 國稅局在審查時會非常細緻，任何模糊不清的金流都可能成為質疑的點。

🤝 避免現金交易：增加舉證困難度

國稅局審核重點： 雖然法律沒有禁止現金交易，但國稅局對於大額現金交易的審核會非常嚴格，因為現金交易容易規避追查。
建議： 除非有極特殊原因且能提供非常完善的輔助證明，否則強烈建議透過銀行匯款等方式進行交易，以確保資金流向透明、可追溯，降低被認定為贈與的風險。

這些實務上的細節，往往是決定交易能否順利進行，以及是否會產生額外稅務成本的關鍵。

💡 觀點與建議：親屬間不動產交易的法律與稅務智慧

親屬間不動產買賣，涉及情感與金錢，更需要清晰的法律與稅務智慧來引導。

✅ 建議一：諮詢專業人士，事前規劃

重要性： 在進行親屬間不動產買賣前，務必先諮詢地政士（代書）、會計師或稅務律師。
專業評估： 專業人士能根據您的具體情況，提供最適合的交易方案，例如如何合法證明金流、如何規劃稅務等。
降低風險： 事前規劃可以有效避免因不熟悉法規而產生的稅務風險或法律糾紛。

💰 建議二：資金流向務必透明且可追溯

這是親屬間不動產買賣的黃金法則。

銀行為首選： 堅持透過銀行轉帳、匯款等方式支付購屋款，並保留所有銀行單據。
避免現金交易： 盡量避免大額現金交易，若無可避免，務必準備完整的輔助證明（如收據、見證人、錄影等）。
來源證明： 買方需證明購屋款確實來自於自己的合法收入或儲蓄，而非賣方或其他親屬的贈與。

📜 建議三：誠實申報，避免觸法風險

主動申報： 即使認定是真實買賣，也要在法定期限內主動向國稅局申報，並檢附相關證明文件。
避免虛假： 切勿為了規避稅務而製作虛假契約、偽造金流證明，一旦被查獲，不僅要補稅加罰，甚至可能涉及刑事責任。
了解權利義務： 清楚作為出賣人的稅務申報義務，並妥善保管所有交易文件。

👨‍👩‍👧‍👦 建議四：了解法律定義，避免誤解親屬關係

親等判斷： 準確判斷交易雙方在民法和遺贈稅法下的親屬關係和親等，這決定了是否適用「視同贈與」條款。
姻親重要性： 特別注意姻親關係，許多人容易忽略姻親也可能落在二親等以內。繼母、繼子女、女婿、媳婦等都屬於此類。

🏁 結論：合法合規，親屬間交易也能安心又順利

向繼母或其他二親等以內親屬購買不動產，確實比一般買賣多了一道「視同贈與」的稅務審核關卡。然而，這並非不可逾越的障礙，只要充分理解《遺產及贈與稅法》第5條第6款的規定，並嚴謹地準備「已支付價款之確實證明」以及「資金非由出賣人貸與或擔保」的證據，就能有效證明交易的真實性。

此案例提醒我們，親屬間的不動產交易，不僅是情感的交流，更涉及複雜的法律與稅務問題。因此，事前諮詢專業人士、確保金流透明可追溯、嚴格遵守申報期限，並妥善保存所有相關文件，將是交易能否順利、安心的關鍵。只有合法合規，才能避免不必要的稅務風險和潛在糾紛，讓家族的資產傳承與移轉，都能在清晰、透明的框架下圓滿完成。