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雲林北港萬有紙廠舊址佔地44,000坪，2023與2024年兩度公開標售皆流標，引爆政商爭議。台灣金聯原訂底價33.8億元，卻僅收到13.08億元投標，引發市場質疑。前董事長施俊吉遭突襲撤換，指控自己「可能擋人財路」，矛頭直指萬有紙廠案與地方政治角力。隨著台積電嘉義設廠，北港納入產業外溢區，工業地需求升溫，房仲推估實坪價約8萬元，總值約36億，與公告底價落差逾7億。萬有紙廠土地仍需整地、清污及環評，開發成本高昂，降低投資吸引力。本案不僅揭露土地評價與招標制度落差，也突顯政府資產處理透明度問題。未來能否活化此地，攸關中南部產業鏈整合與地方經濟轉型。本文深入分析土地價值、開發瓶頸與政策爭議，解構萬有紙廠流標背後的政治經濟黑箱。

🏭北港萬有紙廠為何標不出去？揭開工業地招標五大隱憂

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📚 目錄

• 📌 引言｜北港萬有紙廠流標背後的多重議題

• 🏗️ 地塊介紹與招標背景

• 💥 爭議焦點全面解析

• 📈 工業區土地價值與市場分析

• 🧩 土地開發潛力與挑戰

• 📊 實價與成本推估表

• 🔎 房仲與地方觀點

• 💡 專家觀點與趨勢預測

• ✅ 結論與建議

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🔍 引言｜北港萬有紙廠流標背後的多重議題

雲林北港，一座歷史悠久的鄉鎮，近年因產業轉型與交通改善備受矚目。其中，萬有紙廠舊址這塊面積達44,000坪的龐大土地，成為土地開發與政策角力的重要焦點。該地原屬萬有紙業所有，隨企業經營不善而破產，2005年起由**台灣金聯資產管理公司（簡稱台灣金聯）**陸續接手債權與土地，歷經多年整併與資產清理，終於具備公開標售條件。

然而，令人意外的是，這塊條件優異、位處嘉義與雲林交界樞紐的工業地，卻在2023與2024年兩度標售皆流標，不僅未能吸引足夠投標者，甚至在第二次招標中，僅收到一組報價明顯偏低的投標案，與金聯原訂底價相距甚遠。這不僅揭露出台灣土地招標制度與市場價值認知的落差，也引發外界對於此案背後**「人事更動」、「政策施壓」、「地方派系」**是否干預標售的高度關注。

🔥 同步爆出的震撼消息，是時任台灣金聯董事長施俊吉的突遭撤換。施俊吉身為具有學術背景的財政官員，曾任國發會副主委，素以專業與風骨著稱。他在被免職後召開記者會，強調自己「可能是擋人財路」，質疑遭撤換並非績效問題，而是與萬有紙廠土地標案有密切關聯。此番言論猶如在政商火藥庫投下一枚震撼彈，輿論一時譁然。

取而代之的，是來自地方政界、曾任雲林縣農業局長的呂政璋。其背景與地方農業體系及土地開發圈有高度連結，使外界不免聯想此次人事變動背後，是否另有盤算。畢竟，萬有紙廠地點正好落在近年備受關注的「嘉南科技走廊」節點之上，且鄰近台積電嘉義設廠區，具備發展「供應鏈廠房」、「衛星物流」、「工業園區再造」等多元潛能。

🧭 隨著台積電於嘉義太保設廠，帶動周邊包括嘉義、新港、六腳、北港等地的土地與房價上漲，也讓萬有紙廠一帶成為投資者與房仲眼中的潛力區。據業界評估，目前北港地區的工業用地行情已達每坪12~15萬元，而萬有紙廠若經整地後再開發，每坪實值應可達8萬元左右。然台灣金聯設定的底價卻高達33.8億元，即約每坪13萬元，讓開發商望而卻步，甚至無法通過內部風控門檻。

土地的價值評估，除了「市場價格」之外，還涉及「整地成本」、「公共設施分攤」、「廢棄物清理」、「環境污染」與「開發可行性」。萬有紙廠過去為造紙工廠，長期累積的工業廢棄物與地下設施，恐導致整地與污染清除成本大增。若未先完成環境調查與淨場作業，將大幅降低投資者意願。因此，這塊地不僅是單純的不動產交易，更是對地方治理、產業政策、國家資產管理與市場信心的全面考驗。

從更宏觀角度觀察，這起標案也反映出台灣長期以來在**「土地價值與公共政策交錯」**的制度問題。地方政府期望透過開發提振經濟，但缺乏整體規劃與基礎建設支持；中央部門則過於強調帳面價值與國有資產處分效益，忽略地方實情與產業佈局需求。兩者之間若未建立良好對話機制，終將使寶貴資產淪為「政策空轉」的犧牲品。

📌 此外，萬有紙廠的失敗招標，也讓外界再次審視台灣金聯這類「半官半民」機構的角色定位。作為承接銀行不良資產與破產土地的整併平台，金聯一方面負有「國家資產維護責任」，另一方面也須兼顧「市場化操作與土地活化」的實務效益。此次人事震盪，使其專業形象受到挑戰，也可能影響未來大型資產處理案的公信力。

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🏗️ 地塊介紹與招標背景

📍 萬有紙廠舊址地理位置與規模

• 地點：雲林縣北港鎮近郊

• 面積：約44,000坪（約145,455平方公尺）

• 土地用途：原屬工業用地，後續申請變更為乙種工業區

📌 北港距離嘉義太保市區與台積電中南廠車程約30分鐘，處於外溢範圍內。

📜 招標歷程與變更細節

🔍 兩次皆流標，突顯產業實際評價與公告底價仍存落差。

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💥 爭議焦點全面解析

⚖️ 台灣金聯董座更替與政治風暴：人事更動背後的產權博弈與政策路線爭執

2024年上半年，台灣金聯資產管理公司發生重大人事異動，時任董事長施俊吉在未有預警的情況下被突襲撤換，引發政商界震動。施俊吉隨即召開記者會，明言自己「可能是擋人財路」，質疑此次人事異動與北港萬有紙廠舊址標案運作有關。

他指出，該地標案涉及龐大資產處分與地方政治壓力，對價值評估與標售流程他曾堅持依法辦理、不受特定勢力影響。其言論隱含金聯內部對外來壓力已有預警，進一步升高了社會對「資產處理與政商關係」的疑慮。

接替施俊吉的，是來自雲林地方系統、曾任雲林縣農業局長的呂政璋。此人與地方農會、開發商有長期互動紀錄，專精農業區轉用與土地開發，顯示新任命的方向，或轉向與地方勢力協調推進大型土地開發案。此舉讓外界憂心，台灣金聯這家承接金融不良資產與公營色彩濃厚的機構，是否正從「資產專業」轉為「政策工具」或「政治籌碼」。

這起人事爭議不單是公司治理問題，更牽涉到公有資產運用透明度與標案公平性。當前社會對於「土地財團化」議題高度敏感，金聯的人事波動，無疑加劇對萬有紙廠未來標售與開發方向的信任危機。

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🔍 招標流程與土地價值落差問題：公告底價與實務市場評價的斷裂

萬有紙廠舊址於2023與2024年兩度公開標售，然而均以流標收場，顯示其公告底價與市場投資預期存在明顯落差。首次招標時公告底價為33.8億元，然而當時正值總統大選與地方政治壓力高峰，有立委公開要求暫緩處理，標售結果自然乏人問津。

第二次招標改變策略，允許投標人針對工業區與住宅區部分進行「整併或分開」投標，企圖提高彈性吸引潛在投資人，但僅收到一組出價13.08億元的投標案，因未達底價仍遭判定流標。

事實上，從房地產市場角度觀察，該地塊雖有開發潛力，但涉及整地、公共設施設置、廢棄物處理與政策風險，其真實開發價值與金聯公告底價存在10億元以上差距。市場專家普遍認為，若公告底價不調整，恐將再次陷入「價高無人標、價低又無法交代」的兩難。

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📈 工業區土地價值與市場分析

📊 表格分析：北港周邊土地單價與趨勢

以下為2024年雲林與嘉義交界主要工業區土地單價行情整理：

📌 房仲推估萬有紙廠地塊，在扣除公共設施用地、整地與污染清除成本後，實際可銷售單價應降至每坪約8萬元，與金聯公告底價設定明顯有距離。

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🏭 台積電外溢效應對地價的影響：區域躍升與風險並存

2025年台積電正式於嘉義太保設廠，激起區域房市與土地價格一波急升。業界普遍認為，從竹科、南科的發展軌跡可知，台積電不僅影響直接設廠地，更對周邊30公里以內形成產業鏈外溢需求，如物流、倉儲、宿舍、供應鏈廠房等。

萬有紙廠位處台積電嘉義廠30分鐘車程內，理應具備承接下游需求的潛能。然而地塊條件較為老舊，交通與基礎設施尚未完備，仍須投入大量前期成本，是否能與南科、高鐵嘉義站等黃金地段競爭，市場信心仍有限。

地方政府若希望北港承接「嘉南科技帶」能量，必須同步強化基礎建設（如聯外道路、光纖、水電），且需主動導入策略性產業，否則外溢效應恐止步於行政邊界。

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🧩 土地開發潛力與挑戰

🧱 公共設施與整地成本評估：大面積開發的資金門檻

萬有紙廠地塊為舊工業基地，原有設施多半拆除或閒置，整地成本不容小覷。以現今開發慣例來看，大面積開發需保留10~30%的土地作為道路、公園與公共設施，實際可出售土地約為65%。

整地費用包含地面平整、排水管線設置、臨時道路鋪設與出入口強化等，估計每坪約增加2~2.5萬元不等。此外，若土地需重新規劃分區，還須繳納規劃設計與開發許可費，這些成本對單一開發商而言是重大壓力。

📌 建議採「區段徵收式招商」由公部門主導再分配開發權利，降低單一投資者風險，提升開發可行性。

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♻️ 廢棄物清除與環評風險：前工業廠址遺留的隱形成本

萬有紙廠過往作為造紙工廠長期運作，可能存在油污、重金屬汙染甚至地下水污染等風險。依據環保署規定，此類土地如需變更使用或開發，需完成土壤與地下水檢測報告，並視情況進行污染清除。

相關環評程序通常需時612個月，清除費用每坪可能高達13萬元。若未妥善處理，不僅影響土地使用安全，更可能成為投資者未來營運風險。

📌 若政府能預先完成環境整治、取得合格證明，將有助提升標案吸引力與溢價空間。

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📊 實價與成本推估表

💰 表格：萬有紙廠地價試算模型（依房仲推估數據建模）

🔍 上述試算表突顯出土地現值與公告底價間的落差，若金聯仍堅持原價處理，後續第三次招標亦恐步上流標後塵。

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🔎 房仲與地方觀點

🏘️ 當地房仲評價與開發建議

• 北港地價雖穩定，但不具備短期爆發力

• 開發應聚焦中小企業園區或物流基地

• 合作招商與模組化建廠可提升吸引力

🗣️ 地方居民與政府單位立場差異

• 政府盼大型開發案拉動整體經濟

• 居民則關注環境與就業兼容性

• 現階段缺乏地方共識，也造成招商困難

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💡 專家觀點與趨勢預測

🧠 專家看法：為何會流標兩次？

• 「底價過高」+「環評成本」是最大障礙

• 土地整合太大筆，無法分期開發者風險高

• 土地政策與地方政局交織，也使資金退場

📉 雲林工業地是否正在泡沫化？

• 雲林開發案過去十年少有成功範例

• 台積電效應集中在嘉義、台南、竹科南區

• 雲林若無基礎建設與產業導入，仍易邊緣化

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✅ 結論與建議

📌 結論總覽：萬有紙廠的未來何去何從？

• 萬有紙廠舊址標案流標並非單一事件，而是反映地方土地制度、市場現實與開發風險的綜合表現。

• 工業區雖具潛力，但若無搭配配套招商政策與實務操作彈性，易淪為「紙上招商」。

📢 建議：工業區開發與地方治理需共構

1. ✅ 建議調降公告底價至符合市場評估

2. ✅ 引入模組式建廠招商平台，降低開發門檻

3. ✅ 提高土地分區彈性，例如混合住宅與產業

4. ✅ 加強雲林與嘉義中南產業軸線整合，打造「台積電供應鏈外圍帶」

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