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桃園房市近年快速發展，隨著交通利多與人口淨流入，帶動整體房價穩步攀升。市中心的老地標如新光三越大有店和晶悅國際飯店相繼熄燈，但這並非結束，而是轉型與都更的起點。新光三越大有店屋齡超過30年，基地廣闊，現由新潤建設等四家公司以逾25億元購入，預計將規劃成住宅、商辦或複合用途大樓，帶動大有特區房價增值。晶悅國際飯店亦於2024年以近35億元成交，面臨多元轉型機會，包括住宅、長照銀髮宅及商業空間。專家指出，老地標因地段優勢與產權單純，是都市更新的關鍵，投資者應掌握地段再造、選擇優質建商及密切關注政策動態。未來桃園核心區的都更案將引領房市新熱潮，成為首購族、置產族及投資人的重要機會，老建築的蛻變也象徵城市記憶的延續與再造。

🏗️新光三越大有店與晶悅國際飯店，桃園老地標蛻變成置產新寵！

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📚 目錄

• 🔍 引言：老地標轉型時代，桃園正起飛

• 🏢 新光三越大有店：從八百伴到都更熱點

• 🏨 晶悅國際飯店（原桃園大飯店）：老飯店都更代表案

• 📈 表格｜桃園精華地段近期成交行情總覽

• 🧭 專家觀點：桃園都更三關鍵與投資建議

• 🧰 小結＋結論：城市記憶與資產再造並行的桃園新價值

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🔍 引言｜老地標熄燈，不代表結束，而是重生的起點

桃園房市近年蓬勃發展，不再只是北漂族的臨時落腳點，更成為許多家庭長期定居、企業資產布局的重要場域。從中壢青埔的高鐵特區，到市區的小檜溪、中路、大有等生活圈，不只交通建設到位，人口也持續淨流入，帶動整體房價穩健成長。

然而在這波新市鎮、重劃區風光崛起的同時，桃園市中心也正默默經歷一場價值重塑與地景更新的轉型革命。過去那些陪伴在地人成長的老建築、地標百貨，逐一熄燈，轉由新世代建商進場收購，走向都市更新或危老重建的旅程。

其中，最具象徵意義的兩大個案，即為：

• 🏢 新光三越大有店（前身為八百伴百貨）

• 🏨 晶悅國際飯店（前身為桃園大飯店）

這些不僅是建物的轉換，更是「城市記憶」的延續與進化。本文將從這兩案切入，深入分析其歷史脈絡、土地條件、市場行情與未來發展潛力，並結合專家觀點與房市趨勢，為你勾勒桃園市中心都更重生的完整藍圖。

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🏢 新光三越大有店｜從日系百貨到都更潛力核心

📉 ⌛ 歷史回顧：從八百伴到新光三越，再到熄燈

這棟位於中正路與大有路交叉口、地處桃園舊市區心臟地帶的地標建築，曾是桃園最熱鬧的購物天堂。其歷史脈絡如下：

新光三越大有店陪伴桃園人走過長達25年，不僅為中正藝文商圈創造人潮，更成為當地消費記憶的集體象徵。從開幕之初的熱鬧非凡，到後期逐漸被中壢 SOGO、遠百等大型購物中心分流，再到疫情來襲造成營運衝擊，最終於 2023 年熄燈退場。

這不僅是商場本身的退場，更象徵著舊桃園市區功能與產業型態轉型的分水嶺。

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🏗️ 🏘️ 轉型起點：大有特區住宅、辦公潛力全面啟動！

根據實價登錄資料，新光三越大有店於 2023 年中以 25.62 億元價格出售給包括新潤建設在內的四家公司，市場預期此案將走向都市更新開發方向。

📍 土地條件分析

• 建物屋齡：約30年，符合危老／都更申請門檻

• 基地面積：大於1,000坪，屬於大型建築基地

• 周邊機能：鄰近愛買、家樂福、統領百貨、市政府與藝文特區

• 交通條件：大有路與中正路交匯，車流與人流密集，生活便利性極高

🔮 可行開發模式預測

1. 住宅開發案（2～4房產品）
   → 因應首購與首換族群對市中心生活圈的高需求

2. 商辦大樓 or SOHO 複合用途建築
   → 配合桃園升格直轄市後的行政與產業外溢需求

3. 複合式用途（1～5樓商業空間＋樓上住宅）
   → 滿足土地效益最大化，同時服務社區消費機能

📊 區域房價行情比較

可見，大有特區雖屬成熟舊市區，但單價仍保有相對「甜蜜點」，在建商重新規劃與打造新案之後，有機會彌補與新興重劃區的「價差空間」，具備明顯的增值潛力。

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🧭 地段再造的啟示｜中正路軸線能否重返榮光？

新光三越大有店的熄燈與轉型，不只是單一地標的命運變化，更代表著整個中正路商圈、藝文特區生活圈的價值重估機會。

• 過去商圈核心由中正路主導，現已逐步外移至南崁、藝文特區、新興重劃區

• 然而，中正路仍具交通匯流、生活成熟優勢

• 若透過大型都更案導入新建案與人潮，極可能再次活絡街廓、拉抬市容品質與房價水平

這樣的發展模式，在台北東區（從SOGO到敦南誠品舊址）已經出現過，也有成功案例；桃園是否能複製這條「老核心 → 新價值」的重生路線，值得市場密切關注。

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🧠 大有不再只是過去，它是桃園價值再出發的「中心點」

新光三越大有店的轉型，不只是建築用途的轉換，更是桃園市中心資產價值的一次「重新定價」。

它告訴我們：

• ✔️ 優越地段+產權單純 = 都更首選指標

• ✔️ 老建物 ≠ 衰退象徵，而是機會窗口

• ✔️ 舊商圈有機會因都更重燃房市生命力

對於自住、投資、置產族群來說，若能提早佈局於這些「老轉新」的地段，將更有機會以合理價格掌握未來高價資產。下一個桃園熱區，可能不在重劃區，而在那些你曾經熟悉卻不再注意的地方。

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🏨 晶悅國際飯店｜舊飯店轉型都更明星案例

🏨 🍽️ 商用轉住宅，是資產活化也是城市轉型

桃園大飯店創立於1970年代，是早期接待貴賓與婚宴聖地。後於2013年由三發地產收購更名為晶悅國際飯店，並於2020年停止營運。

2024年，新潤機構董事長與其他三家公司以34.79億元將整棟買下，顯示都會區老飯店在地段稀缺時代的高度價值。

🏥 💼 轉型選項比較：住宅開發 vs 長照醫療 vs 商場再生

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📈 桃園近年精華地段地價與成交行情總覽

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🧭 專家觀點與建議｜掌握桃園都更投資三大關鍵

🧑‍💼 不動產顧問指出：

「老地標之所以具有吸引力，不只是因為其建築本身的歷史意義，更因為這些地標往往座落於城市核心區段，享有交通便利、生活機能成熟的條件，且多為早年開發，土地持分大、產權單純，具備高度的再開發效率。在目前政府積極推動都更與危老重建政策的背景下，這類物件成為投資與置產的絕佳標的。若想在桃園都更熱潮中占得先機，建議掌握以下三大關鍵策略：」

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✅ 都更投資三大重點建議

🏷️ 1. 掌握地段再造潛力區

桃園市正在從「外圍擴張」轉向「內部更新」，像是大有特區、小檜溪重劃區與中路特區等地，不僅原有生活機能完整，近年來更有不少大型建案推進、市政建設到位，是屬於兼具「人口紅利」與「價值重估」潛力的核心地段。

以大有特區為例，新光三越大有店未來的更新案，不僅地點優越，更可望釋出大面積新建案供給，將成為區域房價的定錨點。小檜溪則因為為重劃區起步新、規劃整齊，吸引不少首購與首換買盤進駐；而中路特區則因醫療與教育資源充足，加上離市中心近、交通方便，成為剛需家庭購屋首選。

🧾 2. 慎選建商品牌與產品定位

面對老地標翻新所推出的新案，消費者不只要看地點，更要看建商品牌與產品規劃是否與市場需求匹配。

例如新潤機構收購晶悅國際飯店與新光三越大有店，後續產品若採用高坪效、低總價的2～3房產品，更容易吸引首購與小家庭族群入主；若建商盲目追高定價或規劃過於大坪數、不切實際的豪宅產品，將可能產生滯銷風險。

此外，建商在品牌口碑、交屋品質、社區管理等層面，對後續轉手與保值也具直接影響。選擇有良好市場聲譽與資源整合能力的開發商，是降低購屋風險的第一步。

🏗️ 3. 留意都更與危老政策時效與審查節點

目前政府針對老舊建物的更新提供多項利多，例如：

• 危老重建容積獎勵最高可達1.3倍

• 建蔽率調整、稅賦減免

• 協調整合補助、耐震補強補助

但這些政策都有時間限制、審查門檻與執行節點，因此若要投資或參與此類物件更新，不僅需觀察案件是否「進入審議」或「已核定」，也應注意政策是否即將落日。

買方在評估前，建議多諮詢專業代書、都市更新顧問，或查閱建築管理處資料，以避免踩雷或等待過久。

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✅ 結論｜桃園的城市記憶，正蛻變為新價值的起點

從新光三越大有店到晶悅國際飯店，這些桃園經典地標見證城市數十年的演變，如今雖然走入歷史，卻也開啟了另一種形式的「重生」。這不只是建物的重建，更是地方價值與生活品質的重塑。

在房價節節高升、土地供給日漸稀少的背景下，這些原本屬於商用性質的地標土地，透過都更與危老機制，有機會轉型為住宅、商辦、銀髮宅等多元用途，滿足不同市場需求，也為城市注入新生命。

未來3～5年內，桃園中正藝文、大有特區、中路、南崁與中壢核心區，都將因為老地標更新而釋出新建案，形成一波波都市更新價值浪潮。

對於：

• 🏠 首購族：是進場卡位優質生活圈、預算可控的機會

• 💼 置產族：是資產保值與穩健收租的穩定選擇

• 📈 投資族：是資產重估與土地轉手的增值標的

建議讀者若有意願掌握桃園這波資產再造紅利，不妨從「老地標更新案」著手，持續關注重大案件的發展進度與開發商動態，用合理價格入手未來高價值地段，是現階段資產配置與生活規劃的關鍵突破口。

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