524
次閱讀

根據2025年上半年實價登錄資料，竹北市住宅成交量大幅下滑，較去年同期腰斬近50%，顯示買氣急凍。但令人驚訝的是，平均單價卻逆勢上揚，部分新案甚至站穩6字頭，呈現「量縮價漲」的罕見現象。以縣治特區、高鐵特區為例，雖然交易量降溫，但因建商惜售與園區高收入族群撐盤，價格不跌反漲。此外，舊市區與東區因總價相對親民，持續吸引剛性需求進場。本篇深入分析各區交易熱區、產品類型價格變化、土地交易趨勢與政策影響，並探討未來房價是否將回調或持續僵固。對於自住或投資族群而言，竹北房市正進入新一輪盤整期，判斷時機將成關鍵。

🏙️新天龍國買氣驟冷！竹北房市「只跌量、不跌價」揭3大原因

📌 文章目錄

• 🔎 引言｜竹北房市熱潮轉冷？價格卻繼續走高

• 📉 第1季實價登錄總覽：成交量大減，房價續升

• 🏢 各類住宅產品價格變化分析

• 🗺️ 各土地分區交易概況

• 🧭 熱門地段交易分析：舊市區、高鐵特區、縣治區

• 🧾 數據總表整理

• 💡 專家觀點｜竹北房價為何不跌反升？

• 🧠 筆者解析｜科技業支撐房價、資金尋找出口

• ✅ 結論與建議｜買進？觀望？了解這些再決定

---

🔎 引言｜竹北房市熱潮轉冷？價格卻繼續走高

過去十年來，竹北市的房地產市場如脫韁野馬般奔騰，被視為全台科技產業人口最密集、成長最快的重劃區之一。從縣治特區、台科大生活圈、到高鐵特區與水瀧重劃區，一波又一波的開發潮與建案炒熱了房價，也讓竹北被外界譽為「新天龍國」，與台北市信義、大安、中山等核心地區並列熱門移居地。

背後推手不只是建設利多，更是竹科擴張與AI產業風口下的「高薪科技族」支撐住買氣。根據房仲業者觀察，在竹北購屋者中，自住型科技新貴占比超過6成，具備「高總價承擔能力與選地眼光」，讓竹北一度成為新案「一房難求」的代表。

然而，2025年第一季公布的實價登錄數據卻揭示另一面：交易量腰斬、買氣驟冷，市場情緒出現轉變。但弔詭的是，房價卻仍持續上漲，沒有出現預期中的下修或修正波。這樣的現象，引發市場對「價格硬撐泡沫化」、「量價背離是否即將反轉」的高度關注。

本文將深入從實價登錄數據切入，分析竹北不同重劃區、產品型態（大樓、透天、預售屋）、買方結構與政策變化，解讀竹北房市的真實脈動與未來可能走向。

---

📉 第1季實價登錄總覽：成交量大減，房價卻續升

根據新竹縣地政處2025年Q1統計資料，竹北市整體不動產市場呈現出強烈的「量縮價穩」趨勢，以下為主要指標變化：

🔍 觀察重點：

• 成交件數「季減超過一半」，顯示市場觀望氣氛濃厚，買方遲疑入場。

• 然而房價卻未應聲回落，甚至在高鐵特區、縣治特區等熱區，平均單價創下新高。

• 多數新案單價都在每坪48萬以上，極端個案如水瀧重劃區甚至站上55萬/坪。

🔎 為何成交量大減？ 幾個可能原因如下：

1. 央行信用管制升級（第七波打炒房）
   貸款成數限縮、自住貸款門檻提高，影響首購族與中產購屋意願。

2. 高房價導致購屋壓力劇增
   竹北新案總價普遍破千萬，科技新貴雖具財力，卻也面臨「CP值不高」的選擇焦慮。

3. 市場進入盤整期，買方轉觀望
   包括建商推案節奏放緩、購屋族擔心「高點進場」，傾向等待價格修正或優惠促銷。

---

📈 價格為何續揚？ 雖然成交量下滑，房價卻依然堅挺，主要可能由下列因素撐盤：

1. 新案推案策略轉向「保價不殺價」
   建商不急著讓利，寧願放慢銷售進度以維持價格水平。

2. 供給結構改變，以中高總價為主力
   推案集中於3房以上、總價1500萬以上的新案，產品高價化，自然拉升平均單價。

3. AI與科技產業擴張，撐住剛性需求
   竹科擴區（如寶山二期）、輝達供應鏈進駐帶動新增就業人口，形成需求底盤。

---

🏢 各類住宅產品價格變化分析｜價格逆勢上揚，四大產品線全數上漲

根據新竹縣地政處統計，2025年第1季竹北市不動產交易雖明顯下滑，但從各類型產品的實價登錄成交單價來看，仍全面出現上漲走勢，突顯出市場「價跌量不跌」的僵固現象。

📊 各類住宅產品第4季與第1季平均單價如下：

---

💬 價格變動背後的市場觀察

1. 公寓：交易基期低，漲幅卻最大

   • 儘管屬於老舊產品線，屋齡大多超過20年，但因其總價相對低、投報率高，加上具備完整生活機能的地段供應稀少，反而吸引小資首購族或包租客進場。

2. 華廈：屋齡10年內產品成主力

   • 華廈多集中於竹北東區與興隆重劃區，不少是屋齡5～15年產品，總價約1000萬～1500萬之間，成為小家庭換屋或青年自住熱門選擇。

3. 住宅大樓：高鐵與縣治特區推升單價上限

   • 屋齡5年內的電梯大樓成主力，高鐵周邊新成屋與預售案紛紛站上50萬／坪，有不少高樓層、景觀宅甚至開價突破每坪60萬，成為撐起區域房價天花板的推手。

4. 透天厝：產品稀缺性凸顯價值

   • 近年因土地取得困難，新建透天供給量明顯減少，多以農地重劃區與都市計劃外開發為主。產品具土地保值屬性，總價屢創新高，平均成交價突破2800萬。

📌 整體解讀：即便交易量下修，但在供需錯位、屋主惜售、市場資金充沛三因素驅動下，價格仍難下修，形成房市「價強量弱」的當前局面。

---

🗺️ 各土地分區交易概況｜從都市住宅到都市計畫外，全區掃描交易動能

🏠 都市計劃內住宅區

📍 熱區代表：舊市區、高鐵特區、縣治特區
📦 主力產品：電梯大樓（含預售案）、次新成屋、部分華廈

💡 分析亮點：

• 儘管房地交易件數減少，但土地買賣件數逆勢成長，顯示建商對長期市場仍有信心，積極布局未來案源。

• 高鐵與縣治區仍為主力買盤集中地，尤其預售案持續推出中，顯示自住型與置產型需求仍穩定存在。

---

🏬 商業區

💡 解析重點：

• 商業區交易大幅萎縮，與整體市場趨冷有關，也可能反映出大型購物中心、辦公總部建案短期建設計畫進度放緩。

• 然而如高鐵特區仍有不少企業總部、醫療與新創空間進駐潛力，中長期仍不容忽視。

---

🏭 工業區

📉 市場解讀：

• 土地交易成長，顯示產業用地需求未退潮，特別是新竹產業延伸進竹北工業區，帶動廠辦需求。

• 然而建物交易量急凍，可能與目前工業區產權複雜、單價高、有待重新規劃整體區段發展有關。

---

🌱 都市計畫外區域（農地重劃區）

📌 熱區集中於竹北東區、興隆重劃區
📦 產品：以透天與低總價華廈為主，亦見少數商住混合使用建物

🧾 市場觀察：

• 都計外土地交易回溫，代表建商與中長線置產族正卡位開發預期。

• 然而成屋產品買氣轉弱，部分原因為區域配套尚未完全到位，導致實住者觀望情緒升高。

---

🧭 熱門地段交易分析｜三大核心區域房價各具支撐點

🧱 舊市區：穩健保值的長青區

• 生活機能完整，鄰近學區、傳統市場、行政中心。

• 多為老舊公寓與中古華廈，產品總價親民，吸引自住與投資租賃族群。

• 部分15年以上社區因屋況良好、社區管理佳，仍維持穩定成交價。

🚄 高鐵特區：科技新貴首選，房價領漲全區

• 預售與新成屋比重高，產品規劃以2～3房為主，訴求景觀、品牌、智能宅。

• 建商集中推案，成交價站穩45～50萬／坪，高樓層或特殊戶別可達55萬／坪以上。

• 通勤便利（高鐵＋快速道路＋未來捷運延伸），吸引雙北與竹科「候鳥家庭」。

🏛️ 縣治特區：政經發展軸心，房市穩中帶漲

• 周邊有新竹縣政府、圖書館、藝文中心等公共建設。

• 吸引首購與換屋族群，產品多為電梯大樓與透天社區。

• 學區完整（如文興國小、東興國中），是家庭購屋族重要指標區域。

---

🧾 數據總整理表：2025年Q1竹北各區交易一覽

📈 補充說明：

• 高鐵與縣治特區的單價在過去一年漲幅皆超過10%，反映出科技與公部門聚焦效應；

• 東區與舊市區雖交易量不高，但價格波動小，適合保守型買家；

• 工業區則因用途受限，不宜作為一般住宅用途考量。

---

💡 專家觀點｜竹北房價為何不跌反升？

隨著實價登錄揭露竹北房市交易量驟減的現況，不少民眾原以為房價也將跟著回檔，卻意外看到價格仍逆勢上升。房市分析師受訪指出：

「目前的竹北房價結構，已經脫離過往以自住買盤為主的市場階段，正逐步朝向『科技產業牽動、高資產族群布局』的新型態發展。」

進一步指出：

• 竹科從業人員的平均月薪超過新台幣12萬元，年終與分紅機制更是其他縣市難以匹敵，因此這類高所得家庭在房市的購買能力、承價力特別強。

• 即使央行連續升息，對自備款充足的科技族群影響有限，特別是許多企業員工具備配股或選擇權，讓「資本轉化為不動產」成為常態策略。

• 加上竹北市土地供給受限，建商成本持續上升，市場對價格的僵固程度反而加劇。

「除非竹科景氣大幅下修、人口明顯外移，否則房價要大幅下跌的空間實在有限，現階段只能說成交冷、價格熱。

---

🧠 詠騰解析｜科技業支撐房價、資金尋找出口

竹北市的房價並非憑空上漲，而是在一連串經濟與人口結構的交錯影響下被「撐」了起來。

📌 筆者綜合觀察提出以下幾點：

🧬 1. 科技業高薪族群持續移入

新竹科學園區至2025年在職人數已突破17萬人，平均薪資超越北市、台中，形成「強吸金力」的就業磁場。而竹北因其交通、生活機能與學區規劃的成熟度，成為科技業家庭首選居住地，人口紅利支撐房市基本盤。

💼 2. 預售市場與資產避險需求交織

在通膨壓力未解的當下，部分高資產族群將資金從股市或幣市撤出後，轉向保值型標的。不動產中的「新竹、台中七期、南港」等核心區域成為首選，預售案秒殺並非炒作，而是資金外溢的結果。

📉 3. 買氣觀望不等於價格鬆動

觀察實價登錄顯示，多數社區價格雖無大幅上漲，但也極少出現「跳水式拋售」。買賣雙方進入拉鋸期，價格修正是局部性、區域性，並非整體崩跌信號。

---

✅ 結論與建議｜買進？觀望？了解這些再決定

🔍 綜合上述分析，竹北房市進入「交易冷卻、價格僵固」的階段，此時進場與否取決於你的身分與需求。以下建議分別給不同購屋族群參考：

---

📈 未來趨勢預判：竹北房價會跌嗎？

雖然第1季成交腰斬可能會讓部分市場解讀為「轉折點」，但若從下列指標分析：

• 人口持續淨流入

• 就業市場穩定成長

• 重大公共建設（如AI園區、北台灣生醫園區）推進

• 房貸利率若進入凍漲甚至微幅下降階段

都顯示：竹北房價即便不再爆發性上漲，也很難大幅回跌。現階段是價格整理期，並非全面反轉。

---

📝 結語｜理性看待竹北房市，擇時擇地為上策

房市並非單純數據的上上下下，而是市場信心、資金流向與政策力道的交匯場。對於竹北這座在科技與資本浪潮下被重新定義的城市，購屋者應更強調需求適配與財務規劃，避免追高，也不宜盲目觀望錯失良機。

🌟 若您正在考慮入手竹北房產，不妨從自住機能與總價容忍度兩者交集處著手，並搭配房產顧問與實價揭露系統比對，制定最適合自己的進場策略。

專營台灣/日本/泰國/越南/菲律賓

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

• 新青安房地產租售專區
• 詠騰廠房租售專區
• 詠騰工業地租售專區
• 詠騰建地租售專區
• 詠騰農地租售專區
• 詠騰歷年成交專區