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台灣金聯第三度標售雲林北港工業園區，底價調降1.5億元至32.3億元，引發地方與輿論高度關注。前董事長疑因拒絕降價遭撤換，新任董事長則在72小時內閃辭，令此案風波不斷。該園區為甲種工業用地，依規可設置重汙染產業，與距離僅50公尺的住宅區相鄰，地方與居民憂心污染衝擊生活品質。雲林縣政府已推動通盤檢討，盼將甲工用地變更為乙工，導入低汙染、高附加價值的綠色產業。專家指出，工業區開發應考量環境承載與社區共融，地方則呼籲中央加速審查程序，創造產業轉型與人口回流雙贏局面。

📢地方齊聲要求：北港工業區應改乙工，引進低汙染產業

📘 目錄總覽

1. 🔍 引言｜北港工業園區標售爭議起源

2. 🏭 北港工業園區基本資料與歷史沿革

3. 📉 台灣金聯標售策略轉變與底價調整

4. 🏗️ 甲種工業用地與乙種工業用地差異解析

5. 🌱 地方憂汙染籲甲工改乙工的五大訴求

6. 🧩 都市計畫通盤檢討程序進度

7. 🧭 工業區與住宅區僅一牆之隔的風險評估

8. 💼 地方產業轉型契機：低汙染產業招商展望

9. 📊 表格分析｜北港工業園區3次標售比較

10. 🔧 專家觀點｜產業選擇與土地用途需並重

11. 🎯 政策建議｜如何推動甲工轉乙工？

12. ✅ 結論｜打造產業永續與居民安心的雙贏未來

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🔍 引言｜北港工業園區標售爭議起源

近年來，隨著台灣工業用地供給緊縮與企業回流擴產的趨勢加劇，位於雲林北港鎮的「北港工業園區」再度成為市場與媒體焦點。然而，引發高度關注的不只是土地標售本身，而是一連串政治與地方發展爭議交織的敏感議題。

台灣金聯控股（Taiwan Financial Asset Service Corporation）原計劃藉由標售閒置多年的北港工業園區用地，活化其資產、帶動地方經濟，卻在第二次標售失利後爆發「董事長突襲撤換」事件，震撼金融與土地開發圈。外界普遍質疑，此人事變動與董事長當時不願降價標售該筆土地有關，使得此案更添政治色彩與市場不確定性。

接任的新任董事長呂政璋雖火速上任，卻因爭議聲浪不斷，在短短72小時內閃電請辭，引爆輿論熱議。面對企業治理風波與土地交易膠著，台灣金聯不得不迅速調整標售策略，於2024年12月1日啟動第三次標售，底價從原先的33.8億元調降至32.3億元，降幅約5%，顯示官方已意識到去化壓力與市場冷感，企圖以價格優勢吸引潛在投資人重新回桌談判。

然而，標售金額的調整並未平息地方的不安與疑慮。雲林縣政府在第一時間發聲明表示，地方關切焦點從未僅止於價格高低，而是該園區目前仍為「甲種工業用地」，依法可設立重金屬加工、石化原料合成等重污染產業，與緊鄰住宅區的空間現實產生強烈衝突。居民強烈要求變更土地使用分區為「乙種工業用地」，以排除高汙染產業設置的可能性，創造更友善、更具永續性的發展環境。

地方城鄉發展處指出，北港工業園區前身為萬有紙業，曾是台灣三大紙廠之一，後因經營不善於2000年代倒閉，長期閒置至今。台灣金聯接手該地並進行整建規劃，地方雖普遍樂觀看待其帶來的發展機會，但也普遍擔心若不及早調整使用分區，恐再度陷入「污染先行、環境受害」的舊模式。

事實上，北港工業園區與周邊住宅區僅一牆之隔，最短距離甚至不到50公尺，居民長年對工業區規劃的不透明感到焦慮，深怕一旦標售成功，隨即引進對人體與環境高風險的工廠，進一步衝擊當地已日益嚴峻的生活品質與人口結構。

因此，此次標售不僅是金融資產處分事件，更是一場地方政策選擇的試金石。它凸顯出台灣中小城鎮在追求經濟發展與維護生活品質間的拉扯：政府是否能在吸引投資與保障民意之間找到平衡？開發單位能否落實ESG精神，讓產業與社區真正共融？這些問題，正隨著北港工業園區的動向，牽動著雲林、甚至全台工業用地發展模式的未來藍圖。

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🏭 北港工業園區基本資料與歷史沿革

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📉 台灣金聯標售策略轉變與底價調整

📌 觀察重點：

• 降價反映銷售壓力與地方壓力並存。

• 地方官員質疑前董事長遭撤換是否與不願降價有關。

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🏗️ 甲種工業用地與乙種工業用地差異解析

📎 小結： 甲工用地開放重汙染設施，不利與住宅共存，尤其北港工業園區與住宅區僅一牆之隔，改乙工為地方普遍共識。

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🌱 地方憂汙染籲甲工改乙工的五大訴求

1. 🏘️ 與住宅區太近，居民恐慌情緒高

2. 👶 少子化惡化下，需建構青年友善居住環境

3. 🏭 吸引低汙染產業、導入智慧科技產業

4. 🌿 保護農業環境，避免空氣與水源污染

5. 🤝 創造在地就業，留住青年人口

📢 居民聲音：

「不到50公尺就是我們家了，真的擔心來的是化工廠！」

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🧩 都市計畫通盤檢討程序進度

⏱️ 地方政府加速呼籲：

雲林縣府：已行文鎮都委會加快進度，完成後會即刻送內政部。

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🧭 工業區與住宅區僅一牆之隔的風險評估

📌 風險點分析：

• 空氣汙染傳導快，擴散距離僅需數十公尺

• 噪音、交通、大型車輛進出干擾居民生活

• 缺乏綠帶、隔離設施設計

🏡 居民觀點：

「我們買房子沒想到工業區就在旁邊，孩子健康怎辦？」

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💼 地方產業轉型契機：低汙染產業招商展望

🌟 地方官員建議：

若能提供租稅優惠並加速變更，將吸引高附加價值企業進駐。

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📊 表格分析｜北港工業園區3次標售比較

📌 分析重點：3次標售皆面臨市場冷淡回應，轉型定位不明是主因。

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🔧 專家觀點｜產業選擇與土地用途需並重

🏛️ 土地開發學者：

「當前工業區的開發不能再採用過去粗放型的方式思維，特別是在與住宅區緊密相連的情況下，環境承載力應成為開發與招商的第一門檻。」

林教授指出，許多地方工業區面臨的問題不在於「無人使用」，而是「不敢使用」。若開發方向與地方民意相衝突，恐使工業用地長期閒置、無法招商，成為地方財政與城市規劃的負資產。以北港工業園區為例，土地區位佳、規模適中，若能與產業定位配合轉型為乙種工業用地，並搭配智慧製造、循環經濟等導向，將成為典範。

此外，林教授補充，都市計畫與工業區土地用途應同步更新，透過法令鬆綁與智慧監管，引導廠商從源頭降低污染負擔，形成兼顧發展與環保的良性循環。

💬 房地產顧問：

「台灣土地開發的價值，越來越取決於‘可接受程度’，不只是坪數或容積，而是‘社會與環境的整合指數’。」

蘇顧問指出，現在的產業用地買方已非十年前的高汙染產業代表，更多企業關心的是：這塊地是否能取得ESG認證？是否有排水標準？能否享有節能減碳補助？土地的‘永續競爭力’已經成為交易的核心指標。

北港工業園區若能完成甲工改乙工，加上地方政策支持與形象重塑，將可吸引高附加價值、低碳導向的企業投資，特別是在中部與南部逐漸形成新型產業聚落之際，雲林也有機會搭上這波產業轉型順風車。

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🎯 政策建議｜如何推動甲工轉乙工？

為了讓地方發展與居民生活品質達到共融，推動甲工改乙工不只是技術程序調整，更需跨部會與地方協同合作。以下五項具體建議，可供中央與地方政府作為政策參考：

📜 行政流程加速：建立一站式通報機制

由中央內政部主責協調各部門（經濟部、環境部、國土署等），建立一條龍行政程序，避免冗長公文往返。例如參考「國土計畫實施過渡期特例條款」，開設地方臨時審查小組，提升通盤檢討效率。

💰 引進招商誘因：財政與環保並行獎勵制度

針對完成乙工轉型之工業區，應設計具體的稅務與補助獎勵機制，例如：

• 企業投資低碳設備可抵減地價稅

• 提供三年內租金補助計畫

• 核發「智慧低碳園區」認證加分入選國家產業旗艦基地

🏡 社區溝通平台：促進政策透明與民意參與

設立以居民代表、地方公所、縣政府與企業代表共組的「產業監督委員會」，定期召開說明會，針對用地規劃、廠商進駐、環境監測等事項給予監督與建議，讓居民安心、企業放心、政府減壓。

🧪 設立環境評估門檻：進駐企業須設 ESG 報告書

推動工業區廠商須事先提出：

• 年排放模擬報告

• ESG永續經營報告書

• 周邊環境綠帶配置計畫
  並由第三方單位（如工研院、工業技術研究中心）提供可行性評估與風險控管審查。

🧠 區域願景整合：打造「智慧綠能北港園區」

以「宗教觀光文化」為基底，整合地方發展計畫，如北港媽祖文化節、觀光產業、地方青創基地，結合工業園區規劃，打造成「科技×文化×綠能」的特色產業聚落。

地方可考慮打造：

• 綠建築智慧示範廠房

• 青年創新空間（Co-working lab）

• 智慧交通微循環車道與物流站點

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✅ 結論｜打造產業永續與居民安心的雙贏未來

北港工業園區的開發，已不僅僅是土地交易或地價競標的議題，更是一場「地方發展模式選擇權」的重大考驗。若繼續維持甲種工業用地屬性，可能面臨居民反彈、投資意願低落與土地閒置等問題；但若能以此契機推動乙工轉型、規劃低汙染與智慧產業，將為北港注入新的生命力與就業動能。

在全球ESG與低碳經濟的大勢下，地方政府應把握住此次政策轉型的契機，結合都市計畫變更與招商策略，從土地治理出發，實現工業園區與社區共榮發展的願景。

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