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新北市首度開放乙種工業區可興建只租不售的企業勞工住宅，為解決缺工、公安與宿舍違章問題，並兼顧動保、淨零政策目標，城鄉局修訂《都市計畫法新北市施行細則》，增訂工業區合法宿舍條款，同步放寬商業區住宅比例、提高社宅捐贈容積獎勵至50%，並新增保護區與農業區動物收容處所容許設施。政策上路後，預期將改善工業區環境、帶動乙工區地價與租金行情，提升企業招工誘因，減少公安事故。勞工宅配套容積獎勵、節能綠化免計容積規定，助企業兼顧ESG永續與營運效益。此案亦成為全台首例，有望成為未來各縣市產業住宅政策修法參考，開創產業、住宅、都市更新與動保政策共榮新局。

🏢勞工宅政策新制上路！乙工區、商業區住宅比例、社宅獎勵一次整理

📑 文章目錄

• 📝 引言｜新北乙工區勞工住宅政策的時代意義

• 🏭 都市計畫法修正草案重點整理

  • 📌 勞工住宅納入乙種工業區用途

  • 📌 保護區、農業區容許設施項目調整

  • 📌 商業區住宅比例與開挖率放寬

  • 📌 社會住宅捐贈公益獎勵上限提升

• 📊 勞工住宅政策效益分析

  • 🏢 解決員工宿舍老舊與公安疑慮

  • 📈 提升企業招才競爭力與社會責任

  • 🌿 配合淨零政策容積優惠利多

• 📌 📊表格：乙工區與住宅區地價、容積、使用限制對照

• 🏘️ 勞工住宅未來供給模式與市場變化

  • 📌 只租不售規範下的營運模式

  • 📌 私部門與市府合作案例預測

• 📊 📊表格：新北乙種工業區主要分布與企業宿舍需求概況

• 💡 編輯觀點｜工業區勞工宅政策會帶來哪些影響？

• 📌 都市計畫法施行細則修正全文解析

• 📑 結論｜產業、住宅、政策共榮的示範開端

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📝 引言｜新北乙工區勞工住宅政策的時代意義

為配合都市更新、增加多元社會住宅供給，新北市政府正式通過《都市計畫法新北市施行細則》修正草案，首度開放乙種工業區可興建「只租不售」企業勞工住宅。這不僅回應產業界長年需求，也可望改善企業員工宿舍狹小、公安隱憂等問題，開啟台灣工業區用地再利用與社宅多元模式新局。

市長侯友宜在競選期間即承諾，推動工業區興建企業勞工住宅政策，近年亦有多家廠商向市府反映，希望租用公有地自建宿舍，受限住宅用地價格與法規限制，政策遲未鬆綁。本次修法調整後，乙種工業區將可依法興建員工住宅，僅限出租、不得販售，並搭配容積獎勵、綠建築政策，對企業招募、產線運作與地方就業將帶來顯著正面效益。

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🏭 都市計畫法修正草案重點整理

📌 勞工住宅納入乙種工業區用途

過去工業區內可設宿舍，但規模、隔間、公安條件不易達標。本次修法特別增訂乙種工業區可興建「只租不售」之企業勞工住宅，供自家員工入住，改善過往居住品質不足的問題。

✅ 核心規範

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📌 保護區、農業區容許設施項目調整

為呼應新北市近年積極推動動物保護政策，並改善現有動保設施散佈分散、空間不足、環境條件不佳的問題，本次《都市計畫法新北市施行細則》修正草案中，特別將保護區、農業區容許使用項目增列「動物收容處所」，這項調整看似小幅，但對新北市動保環境將產生深遠影響。

以往動物收容場所多設置於郊區山區、河川旁或農業區中，因法令限制，部分動保團體與民間收容所違法搭建、用地使用不符規範，時常衍生拆除、土地糾紛與公安環境問題。本次透過制度化方式，將動保設施納入合法容許設施，不僅可集中管理、改善收容條件，也有利於動物福利維護，並減少環境污染與附近居民衝突。

此外，搭配新北市動物保護自治條例，未來市府將盤點農業區、保護區內適合用地，提供公益團體承租設立專業化、標準化之大型收容所，解決流浪犬貓收容困境，並配合動物認養活動，提升民眾參與率。預期此政策也將成為全國動保設施設置法規鬆綁的參考範例。

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📌 商業區住宅比例與基地開挖率放寬

隨著住宅市場需求攀升，市區土地供給有限，不少開發商與建築業者爭取能在商業區內增加住宅開發比例，過去商業區可作住宅用途的面積比例受到嚴格限制，且基地開挖率上限亦對大型住宅開發形成阻礙，特別在新北板橋、新莊、土城、三重等蛋黃區，住宅產品供給有限、房價高漲。

本次修法適度放寬商業區可作住宅比例與開挖率上限，對市場影響深遠：

• 開發商可靈活規劃商住混合案，降低開發風險

• 大型社區住宅案成本降低，改善區內住商失衡問題

• 帶動商業區人口移入，活絡生活圈機能

舉例來說，板橋亞東醫院周邊與新莊副都心商業區內過去多為純商辦或百貨用地，因住宅比例受限，開發意願偏低，如今修法後將能大幅提升區域住宅供給，平抑房價上漲壓力，預期未來5年內，新北主要商業區內將出現10~15座商住大樓新案，總戶數上看3,500戶以上，有效補足市區住宅缺口。

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📌 社會住宅捐贈公益獎勵上限提升

為鼓勵民間建商參與社會住宅興建，新北市同步調整社會住宅捐贈容積獎勵，由過去最高40%上調至50%。這項修法對開發商具有雙重利多：

1. 捐贈部分社宅，即可換取額外容積開發權

2. 減少未售住宅庫存，分散銷售風險

舉例來說，若某開發案原核定容積率為300%，透過捐贈10戶社宅，依法可額外取得50%容積獎勵，增加樓地板面積上限至450%，提升開發效益，降低財務槓桿壓力。這也符合中央推動「公私協力興建社宅」政策目標，透過市場機制彈性促進社會住宅供給，預期2026年前，新北社宅捐贈案數量將達30件以上，新增戶數超過1,200戶，佔社宅總供給10%以上。

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📊 勞工住宅政策效益分析

🏢 解決員工宿舍老舊與公安疑慮

目前工業區內多數員工宿舍仍屬附屬建物性質，過去依《工廠管理輔導法》核准興建，建築設施老舊、隔間簡陋、消防系統不全，曾多次發生火災、公安意外，甚至造成員工傷亡。2021年某大型電子廠宿舍火警事件，因違章隔間、鐵皮屋頂，釀成多人傷亡，凸顯宿舍公安問題嚴重。

透過合法化勞工住宅，不僅建築物須依建築法規辦理，並符合消防、逃生、無障礙空間標準，將有效改善居住安全與生活品質。此外，勞工住宅興建位置集中規劃，可搭配社區管理、公共設施，提供餐飲、健身、醫療站等服務，全面提升員工福祉，降低流動率，增強員工向心力。

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📈 提升企業招才競爭力與社會責任

當前製造業、物流業、科技業缺工問題嚴重，尤其是基層操作員、產線作業員，招工不易。透過提供優質宿舍，企業將具備兩大優勢：

• 吸引外地或中南部勞工北上就業，降低缺工率

• 展現重視員工福利與生活環境的ESG理念

以台積電、中保、神達、義美等新北大型企業為例，近年皆表達希望能設置專屬員工宿舍，提高留才率與生產穩定度。本次政策將大幅滿足此需求，預估2026年前，至少有20家大型製造業、電子廠加入規劃行列。

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🌿 配合淨零政策容積優惠利多

為配合新北2050淨零政策，凡勞工住宅建築設置節能、再生能源、屋頂綠化、雨水回收等設施者，可免計入容積樓地板面積、建蔽率與高度限制，等同於取得額外興建空間與營運價值。

開發商與企業可善用此優惠，爭取更多樓地板面積與樓層規劃彈性，同時降低興建成本，並協助企業達成減碳目標，預期勞工住宅平均容積利用率可提高15%以上，成為未來工業區開發投資新利基。

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📊表格：乙工區與住宅區地價、容積、使用限制對照

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🏘️ 勞工住宅未來供給模式與市場變化

📌 只租不售規範下的營運模式

本次政策明訂乙種工業區內勞工住宅限自家員工入住、不得銷售，避免成為投資商品宅，維持勞工福利本質。企業可選擇：

• 自營管理：由企業自行管理宿舍與入住名單

• 委託專業宿舍營運商：如中保、安心宿舍、凱羿國際，代為營運管理

此模式除確保住宿安全與員工福利，也能協助企業降低房屋管理與公安風險。

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📌 私部門與市府合作案例預測

未來預計新北市將透過公有工業區用地出租、乙種工業區用地再利用，邀請企業承租建宿舍，或與民間開發商合作BOT、ROT模式建置。可望成為新北產業園區、五股工業區、土城工業區活化契機，預估3年內新增勞工住宅戶數可達5,000戶以上，有效緩解缺工與住宿困境。

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📊表格：新北乙種工業區主要分布與企業宿舍需求概況

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💡 編輯觀點｜工業區勞工宅政策會帶來哪些影響？

新北市這次開放乙種工業區可興建企業勞工住宅，絕非單純放寬法令，而是一項兼具產業發展、人權保障、都市計畫創新與社會住宅多元化供給的政策突破，將為地方產業與城市治理帶來以下五大實質影響：

✅ 1. 提升企業招工誘因，降低缺工率

長期以來，工業區的缺工問題困擾企業經營主，尤其北部產業聚落如五股、土城、樹林、新莊等地，受限於高房價與交通不便，基層員工不易就近安居，導致流動率高、招工困難。透過合法化工業區內勞工住宅，不僅可供員工就近入住，降低通勤成本，也讓企業在人力市場更具吸引力，有助於穩定勞動力供給，提升產能與營運效率。

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✅ 2. 改善工業區環境品質，減少公安事故

許多工廠早期違法增建員工宿舍，因空間狹小、逃生動線不足、消防設施簡陋，潛藏重大公安風險。2023年新北發生某電子廠火警事故，即因違章宿舍延燒釀災。本次政策開放合法勞工宅，並須依建築技術規則設置消防與公共安全設施，有效改善現有工業區居住空間品質，減少公安事故發生機率，保障勞工生命財產安全。

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✅ 3. 帶動乙工區土地活化與租金行情

乙種工業區多屬中小型產業聚落，地價相對低廉且閒置率高。透過開放興建勞工宅，將帶動工業區內土地活化，提升土地使用效益。隨著勞工宅供給，周邊生活機能也將隨之改善，便利商店、超商、食堂、交通設施等生活服務需求增加，有助於活絡地方經濟。此外，乙工區租金行情預期也將因需求提升而穩定上揚，提升土地與不動產價值。

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✅ 4. 企業履行ESG社會責任，加速產業永續轉型

在ESG浪潮下，企業社會責任（CSR）已成經營指標。透過提供優質員工宿舍，除可提升勞動環境，也能展現企業重視人權、職場安全與社會共融價值，獲得社會信任與正面形象。尤其搭配淨零政策，建物需設置節能、綠建築設施，還可免計入容積，進一步助攻企業達成碳排減量目標，兼顧永續與營運利基。

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✅ 5. 可望擴大至其他縣市成政策範例

新北首開先例後，預期台中、桃園、高雄等工業重鎮將陸續仿效，納入工業區住宅使用彈性。尤其桃園龜山、蘆竹、中壢工業區，同樣面臨員工宿舍需求缺口，若政策效益顯著，極可能於1至2年內完成修法，擴大至全台主要工業聚落，開啟全國工業區用地活化與勞工住宅雙贏新時代。

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📌 都市計畫法施行細則修正全文解析

📖 修正草案條文要點

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📑 結論｜產業、住宅、政策共榮的示範開端

新北市首度開放乙種工業區可興建企業勞工住宅，堪稱台灣工業區都市計畫用途調整、社宅政策多元化與產業ESG責任實踐的重要里程碑。在高房價、缺工、公安與工業區土地閒置並存的城市治理困境下，此政策有效兼顧：

• 產業需求：緩解缺工、強化營運效率

• 住宅供給：創造平價、就近、合法員工住宅

• 公安安全：改善宿舍違章、消防公安風險

• 都市更新：工業區活化，提升地價與使用效益

• 永續發展：搭配淨零綠建築，降低碳排

預期未來全台乙種工業區與都計法施行細則將朝向「用途多元、住宅彈性、土地活化」方向調整，並成為都市計畫修法與地方政府住宅政策改革的重要參考範例。

本案也再次驗證，產業政策若能與都市發展、社宅政策、ESG目標整合，將能創造勞工、企業、地方與環境共贏的治理成果。建議中央政府與其他直轄市應儘速盤點轄內乙種工業區宿舍需求與土地狀況，評估複製推動可行性，打造全國性產業友善住宅新典範。

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