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🏠繼承房產怎麼省稅？教你「先遷戶籍」避開高額房地合一稅陷阱！

作者：小編於 2025-07-09

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台灣繼承房產面臨龐大遺產稅與房地合一稅壓力，許多繼承人不知可透過「先遷戶籍回家」省下高達400萬元稅款。根據最新財政部函釋，只要繼承人在父母過世前將戶籍遷入繼承房產，並持續居住滿6年，即可享有400萬元免稅額與10%優惠稅率，大幅降低房地合一稅負擔。此外，繼承人還能合併計算被繼承人持有期間，有效延長持有時間，進一步符合優惠稅率條件。專家建議繼承者提前規劃，善用戶籍遷入及居住條件，並搭配244萬元贈與免稅額分批贈與策略，降低未來稅務風險。隨著2024年繼承移轉棟數創高，合理節稅成為家庭資產管理關鍵。本文深入解析相關稅制規定、計算方法與節稅策略，幫助繼承人合法合規節省稅負，守護家族財富，實現資產永續傳承。

🏠繼承房產怎麼省稅？教你「先遷戶籍」避開高額房地合一稅陷阱！

📋 文章目錄

📝 引言｜繼承房產的稅務困境與省稅關鍵
🏡 繼承房產必繳的遺產稅與房地合一稅解析
- 🏦 遺產稅概念及計算方式
- 💰 房地合一稅是什麼？如何計算？
🔑 省稅秘訣｜繼承前先遷戶籍的威力解析
- 🏠 先遷戶籍的條件與法律依據
- 📜 台財稅字第11204619060號函重要解讀
📊 範例解析｜繼承案例中節省400萬稅負的真實故事
📈 表格｜房地合一稅計算與免稅優惠一覽表
💡 專家建議｜繼承節稅招數與贈與免稅額運用
- 🎯 戶籍遷入、居住滿6年優惠
- 🎁 244萬元贈與免稅額的規劃
🏢 全台繼承移轉現況與稅務趨勢分析
📚 觀點｜繼承與節稅，如何做好長期資產規劃
🔚 結論｜繼承房產稅務攻略，掌握先遷戶籍，省稅不等於逃稅

📝 引言｜繼承房產的稅務困境與省稅關鍵

繼承父母留下的房產，對許多人而言既是人生一大福氣，也是一項重大的財務挑戰。喜悅來自於擁有家族累積的珍貴資產，憂慮則因面臨龐大的遺產稅與房地合一稅負壓力，讓繼承過程充滿複雜的稅務計算與規劃困難。尤其在台灣房價持續攀升、稅制日趨嚴格的背景下，如何合法節稅、保護家庭財富，成為每位繼承人的重要課題。

近期有一則真實案例引起社會關注，透露出一個簡單卻關鍵的省稅技巧──只要在父母過世前「先遷戶籍回家」並連續居住滿6年，即可享有高達400萬元的房地合一稅免稅額，節省龐大稅金負擔。這個動作被許多繼承人視為「省稅法寶」，不僅減輕財務壓力，也避免因稅賦問題而被迫犧牲家族資產。

本篇文章將從法律依據、稅制解析、實務案例入手，深入剖析繼承過程中常見的稅務問題與計算方法，並結合專家觀點，提供完整的節稅策略與建議，幫助你在繼承房產時，做到合法合規、稅負最低，讓資產順利傳承。

🏡 繼承房產必繳的遺產稅與房地合一稅解析

🏦 遺產稅概念及計算方式

遺產稅是指繼承人因取得死者遺產所需繳納的稅款，其稅基涵蓋死者名下所有資產，包括不動產、現金、股票、存款以及其他財產。台灣目前遺產稅免稅額定為新台幣1200萬元，超過部分依累進稅率計算，最高稅率可達20%。也就是說，繼承人必須先將遺產淨額扣除免稅額後，再依照不同級距繳納相應稅金。

遺產稅的計算過程涉及資產評估、債務扣除及申報程序，稍有不慎可能產生高額罰款或稅務糾紛。因此，準確理解並妥善規劃遺產稅，對於保護繼承人財產權益至關重要。

💰 房地合一稅是什麼？如何計算？

房地合一稅是近年來台灣針對不動產交易利得設計的稅種，目的是為了防止短期炒房與投機行為。此稅主要針對個人出售不動產時的增值部分徵稅，計算方式為「交易所得 × 適用稅率」。

稅率依持有年限不同而有所調整：

持有未滿2年，稅率最高可達45%。
持有2至5年，稅率約35%。
持有超過5年者，稅率降為20%。

此外，若符合自用住宅條件，還可以申請400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，大幅降低稅務負擔。這項優惠政策的設計，意在鼓勵民眾長期持有並自住，抑制炒房行為，維護房市穩定。

繼承人因為繼承房產後出售，往往也必須面對房地合一稅的計算，若能掌握免稅條件，將可省下一大筆稅款。

🔑 省稅秘訣｜繼承前先遷戶籍的威力解析

🏠 先遷戶籍的條件與法律依據

根據《所得稅法》及財政部2023年發布的台財稅字第11204619060號函，繼承人只要在被繼承人死亡之前，將戶籍遷入該房產，並連續居住滿6年，就可享有400萬元的免稅額與10%的優惠稅率，這對於繼承人來說是減輕稅務負擔的重要利多。

這條規定背後的邏輯，是希望促使繼承人將房產視為自住用，而非短期交易的投機工具。透過這種方式，不僅保護了繼承人的權益，也有助於穩定房市。

📜 台財稅字第11204619060號函重要解讀

該函特別指出，若房產是連續繼承或受遺贈取得的，其持有期間可以合併計算，也就是說，繼承人可將被繼承人持有的期間納入自己持有期間內，達到延長持有時間的效果，進一步符合長期持有的優惠稅率條件。

這對於繼承者來說，無疑是極大利多，讓其能以較低稅率出售繼承房產，避免短期出售所帶來的高額稅負，提升財務彈性。

📊 範例解析｜繼承案例中節省400萬稅負的真實故事

項目	數值	備註
房屋市價	400萬元	市場估價
公告地價	50萬元	地政公告價值
仲介費用	16萬元	約4%服務費
獲利額	334萬元	(400-50-16)
持有年限	超過5年	享20%稅率
須繳房地合一稅	66.8萬元	334萬×20%

假如繼承人有先遷戶籍，且符合居住條件，可直接享有400萬元免稅額，等同完全免繳房地合一稅。

📈 表格｜房地合一稅計算與免稅優惠一覽表

條件	稅率	免稅額	備註
持有未滿2年	45%	無	短期交易稅率高
持有2-5年	35%	無	中期持有稅率
持有超過5年	20%	400萬元	自用住宅免稅額
居住未滿6年	20%	無	無自住優惠

💡 專家建議｜繼承節稅招數與贈與免稅額運用

🎯 戶籍遷入、居住滿6年優惠，節稅關鍵一步到位

繼承人若想節省龐大的房地合一稅，最關鍵的動作就是在被繼承人過世前，將戶籍遷入該房產，並且保持連續居住6年以上。根據財政部規定，符合這項條件者，不僅可享有400萬元的免稅額，還可適用10%的優惠稅率，大幅降低應繳稅額。

這項規定的立意在鼓勵繼承人真正將繼承房產作為自住使用，避免短期炒作與逃稅行為。實務上，繼承人應確保戶籍遷入手續完整，且真實居住，避免因租賃或未使用而失去優惠資格。

此外，這一動作還有助於合併計算持有期間，讓繼承人能將被繼承人持有期間與自身持有期間合併計入，有效延長持有年限，進一步符合長期持有的優惠稅率。

🎁 244萬元贈與免稅額的規劃，降低未來稅務負擔

除了繼承節稅外，贈與也是常見的財產移轉方式。根據台灣現行稅法，每人每年享有244萬元的贈與免稅額，超過部分則需申報贈與稅。

專家建議，若家族財產龐大，建議採用分批贈與策略，將財產分年度或分人贈與，合理利用免稅額，有效降低贈與稅及未來遺產稅基數。

同時，贈與房產時，也應配合戶籍遷入與居住條件，確保贈與者與受贈人皆符合相關優惠稅率要求。

🏢 全台繼承移轉現況與稅務趨勢分析

2025年上半年，根據內政部最新資料顯示，全台繼承移轉棟數達37,367棟，創下自1991年有統計以來的歷史同期次高。房市熱絡與高房價環境下，繼承與轉移房產成為不少家庭財產調整的重要手段。

與此同時，政府持續調整稅務政策，強化對於遺產稅與房地合一稅的監管，以避免短期炒作與逃漏稅行為。

此外，稅務機關針對戶籍遷入及居住時間等優惠條件的認定日趨嚴格，建議繼承人事前謹慎規劃，避免因程序不全而喪失節稅資格。

整體趨勢顯示，節稅與合理避稅正成為繼承房產的重要課題，專業稅務諮詢與資產規劃日益受到重視。

📚 觀點｜繼承與節稅，如何做好長期資產規劃

繼承房產遠非單純的法律程序，而是家庭財富傳承與管理的核心。只有妥善規劃，才能真正實現財富保值與增值，避免稅務負擔成為未來資產累積的阻礙。

建議繼承人：

提前了解稅法與規定，掌握最新稅務優惠與申請流程。
善用戶籍遷入與居住優惠，確保符合自住免稅資格。
合理利用贈與免稅額，降低遺產稅基數。
定期檢視家庭資產結構，尋求專業稅務及財產規劃協助。

長遠來看，結合法律、稅務與財務策略，才能打造具韌性的家族資產傳承體系。

🔚 結論｜繼承房產稅務攻略，掌握先遷戶籍，省稅不等於逃稅

面對高額的遺產稅與房地合一稅，繼承者務必掌握一個簡單且關鍵的策略：先在父母過世前將戶籍遷入繼承房產，並實際居住滿6年，以合法取得400萬元的免稅優惠與10%的優惠稅率，避免鉅額稅負。

節稅不僅是合法權益，更是保護家族財富的重要手段。建議繼承者及早規劃、諮詢專業稅務及法律顧問，結合贈與免稅額與居住條件雙管齊下，才能真正達到節稅目的。

最後，合理節稅是財富傳承的基石，守護好家庭資產，讓愛與財富可以順利世代相傳。