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🚨2025遏阻逃漏稅大作戰！屏東地價稅四大類用地清查啟動，這些地你查到了嗎？

作者：小編於 2025-06-20

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為遏阻逃漏稅並確保租稅公平，屏東縣政府財稅局自2025年6月起，啟動為期四個月的地價稅稅籍及使用情形清查專案，預計於9月30日結案。此次查核涵蓋自用住宅用地、工業用地、減免稅地與課徵田賦農地四大類型，重點檢視戶籍、出租、工廠登記、用途變更及農地實際使用情形。若發現不符優惠稅率或減免條件者，將追補稅額並處罰。財稅局並首度聯合地政、戶政及工業主管機關，透過地籍圖、衛星影像與現地勘查交叉比對，力求查核精準。預期本次清查將遏止逃漏稅行為，增加地方稅收，並促進土地合理利用，達成租稅正義與財政健全雙目標。納稅義務人應主動檢視土地使用狀況，避免違規受罰。

🚨2025遏阻逃漏稅大作戰！屏東地價稅四大類用地清查啟動，這些地你查到了嗎？

⏱️目錄

1️⃣ 引言：屏東縣全面查稅啟動，為何此刻？
2️⃣ 🔍 清查四大重點項目一次看懂
3️⃣ 📊 表格解析：各類用地清查規準與風險項目
4️⃣ 🏠 自用住宅用地：戶籍、出租與「一處」原則陷阱
5️⃣ 🏭 工業用地：歇業、違規使用恐失稅率優惠
6️⃣ 🧾 減免稅土地：一旦變更使用就會補稅
7️⃣ 🌾 課徵田賦土地：農地變更使用監管再強化
8️⃣ 🚔 清查手段與稽查程序透明化
9️⃣ 💡 政策觀點與在地分析
🔟 ✅ 結論與地主建議：自保之道與常見Q&A

1️⃣ 引言：屏東縣全面查稅啟動，為何此刻？

近年來，隨著台灣房地產市場持續火熱，不論住宅、工業用地或農業用地，土地交易頻繁，地價屢創新高，相關稅負議題也再次成為社會關注焦點。尤其在政府積極推動租稅公平、打擊不當逃漏稅行為的大環境下，各縣市政府稅務機關紛紛啟動地價稅稅籍與土地使用清查作業，務求維護地方財政健全與土地稅制秩序。而在眾多縣市當中，屏東縣政府財稅局於114年度（2025年）所啟動的地價稅稅籍及使用情形清查專案，無疑是南台灣規模最大、查核範圍最廣、查核強度最高的一次。

根據屏東縣政府財稅局公告，本次清查作業自2025年6月正式展開，預計至同年9月30日為止，為期整整四個月，將針對四大類土地類型進行全面性查核，包括自用住宅用地、工業用地、依法核准減免地價稅土地以及仍課徵田賦之農業用地。財稅局特別強調，清查目的不僅是要追補應納而未納的稅額，更希望透過大規模稽查與現場實地勘查，遏阻部分不肖地主藉由虛設戶籍、違法出租、擅自變更土地使用等方式規避地價稅，進而維護稅負公平與社會正義。

📌 為什麼是現在？政策背景逐條解析

1️⃣ 台灣房地產投資熱潮推升逃漏稅風險
近10年，台灣房價節節攀升，屏東縣雖屬南部縣市，但受惠於交通建設、科技園區、觀光產業及高雄外溢效應，土地價格亦水漲船高，特別是屏東市、東港、潮州、枋寮、內埔等地，近年地價與交易量雙雙創下歷史新高。伴隨而來的是地主為降低稅負，透過虛設戶籍、閒置空地申請工業用地稅率、將農地暗中轉作建地出租或停車場等逃漏稅行為日益嚴重，對地方稅收與土地管理造成嚴重影響。

2️⃣ 財政部推動租稅正義與地方財政健全政策
財政部於2023年底公告「加強地方地價稅稅籍清查作業原則」，要求各縣市於2025年起，逐步提升地價稅清查頻率與查核比例，尤其對於享有特別稅率或減免資格的土地，必須落實逐年稽核機制，避免稅基流失。屏東縣為配合中央政策，同時因應縣內重大建設與社福支出增加，財稅局決議擴大清查範圍，藉此提升稅收，減輕地方財政壓力。

3️⃣ 因應過去逃漏稅事件教訓
屏東縣過去曾發生多起土地稅賦逃漏爭議，尤以某些農地實際改作工廠、倉儲或臨時停車場，卻仍以農業用地稅率繳稅，經民眾檢舉或媒體揭露後，財稅局方展開查處，造成社會輿論譁然。為避免類似事件再度發生，並重建社會對租稅制度公信力，本次清查特別納入課徵田賦農地專案稽查，成為稅改制度重要一環。

4️⃣ 結合地政、戶政、工業局等跨部門查核
與以往僅靠稅務資料比對不同，114年度屏東地價稅清查將結合地政事務所、戶政事務所、工業主管機關、農業處等多單位聯合查核，透過地籍資料、戶籍資料、工廠登記資料及衛星影像比對等方式，強化查核準確度與稅基掌握度，降低逃漏稅空間，堪稱南台灣首創聯合稅務清查行動。

📌 地價稅清查並非新政，但這波規模、強度空前

雖然地價稅稅籍清查作業早於過去多年即已執行，但通常採隨機抽查、零星檢舉處理方式，稽查力道有限。本次屏東縣政府大規模清查，不僅鎖定所有享有優惠稅率、減免稅負土地，更動員超過百名查核人員，分區、分類、分階段辦理，並訂出9月30日前查核結案的硬性目標，意圖明確，務求在年度開徵前完成所有查核及稅籍調整作業。

值得注意的是，這波查核除針對既有戶籍資料與稅籍資料檢視外，對於土地所有權人未主動申報、實際使用與登記用途不符者，將依土地稅法第54條規定，追補應納稅額，並處以3倍以下罰鍰，甚至移送地政機關進行土地使用處分，後果極為嚴重。

📌 預期效應：遏止違規、增加稅收、優化土地管理

本次清查除為防堵逃漏稅行為，亦肩負增加縣庫收入、促進土地有效利用與提升公共建設財源等多重目標。據估計，若全面落實查核並追回應納稅額，預期可為屏東縣增加逾數億元稅收，有助於挹注縣內社會福利、道路建設、基礎設施改善經費，達成「租稅公平、財政自主、土地正義」三大政策目標。

2️⃣ 🔍 清查四大重點項目一次看懂

清查類別	針對對象與檢查要點
自用住宅用地	是否仍設籍、是否出租或營業、是否僅限「一處」優惠
工業用地	工廠是否仍正常營運、有無停工、工廠登記是否存續、使用是否違反核定用途
減免地價稅用地	使用情形是否仍符合法規所規定的減免用途，是否轉作其他用途
課徵田賦農地	是否仍為農業生產使用、有無轉作工廠、住宅或停車場等非農用途

這四大類型土地，皆涉及大量特別稅率或稅賦減免，一旦使用條件不符，將依規定補徵地價稅，甚至處以3倍以下罰鍰，稅額加倍不可忽視。

3️⃣ 📊 表格解析：各類用地清查規準與風險項目

類別	核查項目	違規風險	補稅與罰鍰處分
自用住宅用地	1. 戶籍是否設立於該地 2. 有無出租、營業	不符「一處」原則房屋用途變更	補稅＋3倍以下罰鍰
工業用地	1. 工廠是否停工 2. 工廠登記是否有效 3. 用途變更	擅自改作倉儲、出租、無使用	補稅＋撤銷工業用地稅率
減免地價稅土地	1. 宗教、教育、公益使用仍是否存在	轉租、變更使用	補稅＋罰鍰
農業用地	1. 是否仍作農業耕作 2. 是否改建成違章、倉儲	違章工廠、農地變工地	補稅＋拆除勒令（如違建）

4️⃣ 🏠 自用住宅用地：戶籍、出租與「一處」原則陷阱

自用住宅用地享有地價稅特別稅率，但需符合「本人、配偶或直系親屬設籍居住」、「未供出租或營業」等條件，且一人僅得適用一處優惠。

📌 清查重點如下：

若戶籍全數遷出，即使仍實際居住，仍喪失優惠資格
若房屋供人出租或經營（除公益出租人、社宅外）將失資格
地主若已享其他自用住宅優惠，不得重複適用

🔎 實務建議：
地主應定期檢視戶籍與實際使用狀況，必要時主動報備變更，避免被追稅與開罰。

5️⃣ 🏭 工業用地：歇業、違規使用恐失稅率優惠

工業用地稅率相對低，但若：

工廠停工超過期限
工廠登記遭註銷
實際未按工業主管機關核定用途使用

將不再具備適用資格。這在工廠出租或變為倉儲、空置時尤為常見。

📌 清查重點：

建築用途與登記是否一致
是否辦理工廠變更登記
有無擅改用途或閒置多年

🔎 實務建議：
工廠若停產但未申報，應主動辦理變更；避免日後遭裁定補稅與取消工業用地稅率資格。

6️⃣ 🧾 減免地價稅土地：一旦變更使用就會補稅

宗教團體、私校、公設等持有土地，享有稅賦減免，但僅限於特定用途與符合法規條件下。

📌 清查方向：

是否已轉租他人
是否挪作停車場、倉庫、商業行為
減免用途是否消滅

🔎 實務建議：
如用途改變，應於30日內向財稅局申報恢復一般稅率，否則恐遭補稅＋罰鍰。

7️⃣ 🌾 課徵田賦土地：農地變更使用監管再強化

農業用地若仍作農業生產，可課徵田賦或免地價稅，然若轉為：

建地使用（加蓋倉庫、違章建物）
停車場、物流、宿舍等商業使用

即應恢復課徵地價稅。

📌 清查手段：

比對地籍圖與衛星圖資
實地查察實際使用情形
結合農業處資料交叉比對

🔎 實務建議：
地主如轉作非農用途，應主動辦理土地使用變更及報稅登記，避免「農地逃漏稅」之名遭處罰。

8️⃣ 🚔 清查手段與稽查程序透明化

清查作業由稅務人員依據：

地籍圖、地價稅籍資料
戶政戶籍資料
實地查訪、照片蒐證

📌 注意事項：

財稅局人員佩帶證件，不得拒絕配合查核
若遭通知補稅，地主可於接獲通知函後申覆並申請複勘
複勘將派員再次實地調查，並以書面回覆結果

9️⃣ 💡 政策觀點與在地分析

🔍 視角一：地方財政自主性的挑戰
屏東地價稅年收約40億元，若大規模土地濫用特別稅率，將削弱地方建設資金來源。此次清查，是財政自主與稅負公平的基礎工事。

🔍 視角二：避免市場資訊不對稱
部分不動產投資人利用資訊落差，長期享有低稅負。此舉將重新平衡土地使用與稅收制度，亦對誠實報稅者是一種保障。

🔍 視角三：土地使用正當性提高
藉由清查強化對空地、閒置工業地的管理，可促進土地合理開發，提升區域土地利用效率。

🔟 ✅ 結論與地主建議：自保之道與常見Q&A

📌地主建議：

✅ 每年定期檢視土地使用情形與登記資料
✅ 若有用途變更，應主動申報調整稅籍
✅ 不確定是否符合優惠者，可先諮詢稅務單位
✅ 接獲查核通知時應配合，並保留申覆權益

📮常見問答：

問題	回答
我房子沒出租但戶籍遷出，還能適用自用住宅嗎？	不行，「設籍」與「實際使用」需同時符合。
我租給公益出租人還算出租嗎？	不算，可保留自用優惠。
若工廠停產半年要申報嗎？	視個案而定，建議主動與工業主管機關查詢並報備。

📝總結：

此次屏東地價稅查核並非突襲，而是稅負制度轉型的核心一環。納稅人應理解優惠的背後是對特定條件的承諾，只有誠實申報與積極配合，才能在保障權益的同時，避免不必要的財務風險。

如需更進一步了解申報流程、稅率資格或有土地使用糾紛問題，建議尋求專業地政士、稅務代理人協助，以保障自身權益。