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2025報稅季 房東這招超省!社宅租金1.5萬免稅+免單據60%費用扣除實戰解析

作者:小編 於 2025-06-16
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2025報稅季登場,財政部為鼓勵房東投入社會住宅市場,推出房東專屬租稅優惠。依據《住宅法》第23條規定,房東若將房屋透過政府或租屋服務業媒合,出租為社會住宅,每屋每月租金收入1.5萬元內免納綜合所得稅,超出部分再課稅。此外,無單據者可按應稅租金60%扣除必要費用,大幅減輕稅負。舉例來說,老張將房屋出租,每月租金2萬元,年應稅租金為6萬元,扣除60%費用後僅需申報2.4萬元。專家建議多屋族與包租公婆,善用社宅租稅優惠,結合包租代管方案,不僅可減稅,還能降低管理成本。報稅季務必留意申報流程與免稅額度公告,保障自身權益,合法輕鬆過稅季。

2025報稅季 房東這招超省!社宅租金1.5萬免稅+免單據60%費用扣除實戰解析


📑 目錄

  1. 🏠 引言:房東報稅季節來了,社宅出租稅優你知道嗎?

  2. 📊 社會住宅租稅優惠重點總覽

  3. 📈 租金免稅額與計算公式實例解析

  4. 💰 必要損耗及費用扣除怎麼算?實例試算表

  5. 📌 申報流程與時間表一次看懂

  6. 💡 專家觀點:房東節稅策略與實務建議

  7. 📣 結論與行動建議:別錯過報稅優惠


🏠 1️⃣ 引言:房東報稅季節來了,社宅出租稅優你知道嗎?

每年5月是台灣的綜合所得稅報稅旺季,對擁有多戶住宅的包租公、包租婆而言,這是一年當中稅負壓力最沉重的時刻。尤其自房地合一2.0、囤房稅2.0陸續實施後,多屋族的稅金支出明顯上升,房屋空置也會被課以更高稅率,若出租又面臨高額租金所得稅,如何合法節稅、穩定收益,成為當前房東族群最關心的話題。

近年政府為鼓勵房東參與社會住宅計畫,積極推出多項租稅優惠政策。根據住宅法第23條財政部公告,房東若依規定配合將房屋出租為社會住宅,每屋每月最高1.5萬元租金可免納綜合所得稅,超過部分才計入所得課稅。這對多屋族來說,是一筆相當可觀、且穩定、安全的合法節稅工具。

本文將帶你一次搞懂:

  • 📌 社宅出租免稅額度怎麼算?

  • 📌 無單據的必要費用扣除怎麼操作?

  • 📌 報稅流程與申報技巧?

  • 📌 節稅專家實務建議、成功案例

讓你輕鬆搞定報稅季,不再煩惱租賃所得稅負!


📊 2️⃣ 社會住宅租稅優惠重點總覽

為方便房東朋友快速掌握重點,先來看張完整的租稅優惠表:

項目規範內容備註
📜 法源依據住宅法第23條、財政部公告依當年度最新公告版本
💰 租金免稅額度每屋每月上限1.5萬元超過部分計入所得課稅
🎯 適用對象配合政府社宅政策之出租房東經主管機關、包租代管媒合
📑 費用扣除額應稅租金收入之60%,作為必要損耗費用無單據可依此標準扣除
🗓️ 申報時程每年5月綜合所得稅申報期間

📌 制度優勢

  • 合法免稅,風險低

  • 無單據也能標準扣除費用

  • 適用多屋族,靈活規劃稅務配置


📈 3️⃣ 租金免稅額與計算公式實例解析

實務上,房東最常問:「租金超過1.5萬元,該怎麼報?能扣多少?」

我們直接用實例來說明:

案例:老張出租鳳山一舊公寓

  • 📆 出租時間:113年1月起

  • 📑 租金收入:20,000元/月

  • 📋 總租金收入:20,000 × 12 = 240,000元

📊 應課稅租金計算:

(20,000 - 15,000) × 12 = 60,000元

📊 必要費用扣除:

60,000 × 60% = 36,000元

📊 實際申報所得:

60,000 - 36,000 = 24,000元

結論:
原本全年租金收入24萬元,若未享有社宅租稅優惠,扣除必要費用後(最高只有43%費用扣除),實際課稅所得可能高達13萬元。但透過社宅方案,實際只需申報2萬4千元所得,稅負差距驚人!


💰 4️⃣ 必要損耗及費用扣除怎麼算?實例試算表

下表彙整各情境試算,方便房東依自己房租金額參考:

每月租金收入超出免稅額年應稅金額可扣除費用(60%)實際申報金額
18,000元3,000元 ×12 = 36,000元36,000元21,600元14,400元
20,000元5,000元 ×12 = 60,000元60,000元36,000元24,000元
22,000元7,000元 ×12 = 84,000元84,000元50,400元33,600元

📌 無單據也行!
只要透過社宅出租,即使沒有裝修、修繕、仲介等單據,可直接依應稅租金收入的60%作為費用扣除,合法輕鬆省稅。

📝 補充觀念:囤房稅2.0與空屋稅負危機

自2024年囤房稅2.0上路後,空屋稅率最高達4.8%,若多屋房東不出租,將遭遇高額稅負。社宅出租方案正好可避開高稅率,並享有租稅優惠。

例如:

  • 持有5戶,若有2戶長期空置,改作社宅出租,每戶每年可省10萬以上稅負與囤房稅。


📌 5. 申報流程與時間表一次看懂

時間項目說明
每年3月前申請社宅租稅優惠資格向租屋業者或主管機關登記
每年5月申報綜合所得稅填報租金收入與費用扣除

💡 6️⃣ 專家觀點:房東節稅策略與實務建議

房地產稅務顧問表示,近年房地合一稅制、囤房稅2.0上路後,多屋族與包租公、包租婆的持有與租賃成本大幅增加,若能善用社會住宅租稅優惠制度,不但能有效降低租賃所得稅負,更能改善空屋問題,提升房屋使用效益,還可順勢改善區域居住環境,實屬「三贏」局面。

進一步指出,社宅租稅優惠目前是市場上門檻最低、效益最穩定、法律保障明確的節稅工具,相較過去靠裝修發票、捐贈抵稅、資本利得避稅等方式,社宅租稅減免風險最低,且有明定金額、扣除標準與配套流程,納稅義務人只需確保租賃媒合過程合法,並保留報稅資料佐證,即可享受免稅額度與必要費用扣除優惠。

📌 五大實務建議:

1️⃣ 善用社宅租稅優惠,避免空屋高稅負。
現行空屋若列為非自住,面臨囤房稅最高4.8%的稅率,透過社宅出租,不僅租金免稅額可達1.5萬元/月,還可豁免囤房稅衝擊,實質節省數萬元稅負。

2️⃣ 結合包租代管、社宅媒合降低管理成本。
自主管理多戶租賃容易產生維修、租金催收、法務糾紛風險,建議搭配政府委託包租代管或租屋服務事業代為管理,既省心又符合法規要求,還能確保稅務資料完整。

3️⃣ 留意每年公告免稅額與租金標準,及早規劃調整租金。
社宅租金上限每年由地方政府公告,建議房東年初確認租金標準,再依公告金額調整租賃合約,維持最大免稅額度與合理租金報價,避免超額課稅。

4️⃣ 提早申請社宅媒合資格,避免報稅時來不及申報。
部分包租代管與社宅媒合需提前於稅務年度前完成登記與租賃備查,建議房東每年第一季主動與租屋服務業者洽談,確保資料齊全。

5️⃣ 合理規劃房產布局與租賃型態,提升整體報稅效率。
多屋族可將部分偏僻區域或空置物件納入社宅出租,熱門區域則維持市場租金,分散租賃模式與稅負結構,達到長期持有優化目的。


📣 7️⃣ 結論與行動建議

隨著台灣租稅環境轉變,囤房稅與房地合一稅陸續調整,多屋房東報稅壓力逐年上升。若能靈活運用社會住宅租稅優惠制度,便可在合法範圍內有效減稅,提升物件使用率與收益穩定性。

📌 五項行動建議:

出租社宅,每月最高1.5萬租金免稅,房東別錯過。
以鳳山老張案例,每年即可減免最高18萬元租賃所得,還能避開高額囤房稅。

無單據也能按60%必要費用扣除,減稅超簡單。
即便房東平時未留修繕單據,仍能依照稅法規定,將60%租金作為必要費用扣除,大幅降低申報所得。

申報時特別留意社宅租賃所得填報,避免漏報誤報。
記得於綜所稅申報表正確填報社宅租賃所得,並註記享有免稅額度,避免稅局認定遺漏補稅與罰鍰。

多屋族建議搭配包租代管,兼顧節稅與管理效率。
透過包租代管業者可協助房東申請社宅優惠、處理租賃管理及報稅資料彙整,降低自行管理負擔。

個案稅負試算,建議諮詢專業稅務顧問或國稅局。
若房東擁有3戶以上或複數物件,建議委託稅務師、房產顧問或洽詢國稅局免費稅務輔導,精準規劃申報策略。

📊 延伸結論:

2024年財政部資料顯示,去年社宅包租代管戶數已突破11萬戶,顯見房東節稅意識與參與社宅意願雙雙提升。透過制度化的免稅額度與簡化計稅公式,社宅出租將成為多屋族報稅季最實用的節稅工具。房東朋友們,現在正是時候好好規劃,讓報稅季不再煩惱,還能多省好幾萬!

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