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2025年4月，台灣房市明顯降溫。中央銀行公布，房貸餘額年增率降至8.8%，創一年新低，建築貸款（土建融）年增率亦跌至2.83%，反映市場需求持續減弱。主要原因包含全球經濟不確定性、央行升息、房貸利率升至16年高點，以及政府第七波選擇性信用管制抑制投資性購屋需求，導致交易量萎縮，民眾購屋態度轉趨保守。

房仲業者觀察，六都建物買賣移轉棟數全面下滑，部分高價區出現議價空間，市場觀望氣氛濃厚。建商亦趨保守，土建融增速放緩。專家建議，購屋族應審慎評估財務狀況，善用政策優惠，選擇合適時機進場；建商則需調整推案與資金配置策略。未來房市走向仍需密切關注全球政經局勢與政府政策動態，審慎規劃應對。

🏠台灣房市轉折點來了！4月房貸與建築貸款增速雙降，未來房價怎麼走？

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📋 目錄

1. 🧭 引言：房市降溫的警訊

2. 📊 房貸與建築貸款數據解析

3. 📉 房市需求減緩的原因

4. 🧱 建商與購屋族的應對策略

5. 🔍 政策與市場動向觀察

6. 💡 專家觀點與建議

7. 🧭 結論：未來房市走向與建議

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🧭 引言：房市降溫的警訊

2025年4月，台灣房市傳出明顯降溫訊號，市場氣氛由過去的熾熱轉為冷卻，買賣雙方態度出現根本性轉變。根據中央銀行最新公布數據，當月購屋貸款餘額達到11兆2169億元，雖然金額仍創歷史新高，但年增率僅8.8%，創下自2024年4月以來的最低點。而另一項重要指標——建築貸款（土建融）年增率更僅有2.83%，為近九個月來最低水準，幾乎可視為「建商退場」的前兆，反映出資金運用更加保守。

這些變化，對於向來被視為資金避風港的台灣不動產市場來說，無疑是一道警訊。過去三年，台灣房價屢創新高，即便在疫情期間仍逆勢上漲，引來大量資金投入房地產作為資產配置。然而如今在多重內外部因素影響下，房市熱潮開始降溫，市場逐漸進入「冷靜期」甚至「調整期」。

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📊 房貸與建築貸款數據解析

資料來源：中央銀行、聯合新聞網、鉅亨網等

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📉 房市需求減緩的原因

2025年4月的房市數據顯示需求明顯降溫，除了基本經濟循環因素外，還受到多重內外部環境衝擊。以下逐點分析導致台灣房市需求減緩的主要原因：

🌐 全球經濟不確定性

過去三年全球經濟飽受新冠疫情、俄烏戰爭、美中科技戰等衝擊，2024年起雖然部分國家經濟復甦，但國際政經局勢依舊動盪。根據IMF最新預測，2025年全球經濟成長率僅2.9%，低於長期平均水準。

對台灣而言，作為典型出口導向型經濟體，產業結構高度依賴國際景氣。根據財政部統計，台灣2025年第一季出口年減3.7%，電子零組件、機械設備、紡織業出口均呈雙位數下滑，製造業與科技業普遍保守投資，企業減少員工獎金與福利支出，民眾消費信心指數隨之下跌。

房市需求與經濟景氣密切相關，當景氣下滑、產業投資保守，民眾購屋意願自然轉弱，市場觀望情緒升高。

📊 表1：2025年第一季台灣出口數據

資料來源：財政部統計處

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🏦 政府政策影響

台灣政府為健全房市，自2020年起陸續實施選擇性信用管制政策，目前已進入第七波措施。主要內容包括：

• 投資型購屋貸款成數上限調降至5~6成

• 豪宅貸款利率上浮

• 建商餘屋貸款成數限制

• 部分購地貸款調高自備款比例

此舉大幅壓縮投資客資金槓桿空間，使短線投資與置產行為減少，加上銀行內控政策同步收緊，房貸申貸審核門檻提高，即使自住型買方，也需備齊較高自備款，造成整體購屋動能放緩。

根據央行統計，2025年4月土建融年增率僅2.83%，創下近21個月新低，顯示建商資金運用趨於保守，推案量減少，連帶影響新成屋市場供給與成交量。

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📈 房貸利率上升

房貸利率的變化直接影響購屋族貸款成本。自2022年以來，台灣央行累計升息5碼（1.25個百分點），2025年4月五大銀行新承做房貸平均利率達2.282%，創2009年金融海嘯以來新高。

以貸款800萬元、貸款年期30年試算：

📊 表2：房貸利率變化對月付金影響

資料來源：五大銀行公告利率，試算以本息平均攤還

短短三年間，每月還款金額增加超過3,000元，對中產與首購族負擔壓力顯著上升，購屋意願受抑。

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🏘️ 市場觀望氣氛濃厚

受以上三大因素交互影響，2025年房市交易量明顯萎縮。根據內政部不動產資訊平台數據，六都建物買賣移轉棟數2025年第一季年減8.2%，其中台北市、新北市、高雄市跌幅均超過10%。

市場普遍預期房價進一步修正，加上政府打炒房力道未減，買方採取觀望態度，不願高價追價，議價幅度拉大，成交週期延長。

📊 表3：2025年第一季六都買賣移轉棟數年增減率

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🧱 建商與購屋族的應對策略

🏗️ 建商策略

在市場需求減弱、房價盤整與政策管制環境下，建商普遍採取以下應對策略：

• 審慎推案：減少新建案推出數量，集中銷售現有案量，避免增加資金壓力。

• 保守資金運用：降低高總價產品比例，改推中小坪數、總價輕鬆宅，符合自住族群需求。

• 多元行銷手法：搭配低自備款、裝潢贈送、車位優惠、首年降息等促銷方案，刺激買氣。

🏠 購屋族策略

面對當前高利率與高房價環境，購屋族普遍採取觀望策略，等待房價回跌或利率下調時再進場。同時，首購族積極爭取政府優惠貸款，如青年安心成家貸款，降低利息負擔，提高購屋門檻可負擔度。

建議購屋族應審慎評估自身財務狀況，避免過度槓桿，選擇交通機能佳、生活機能成熟、或重劃區內具發展潛力的新成屋或中古屋，提升資產保值與增值性。

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🔍 政策與市場動向觀察

🏛️ 政府政策

2025年政府政策重點仍放在「打炒房、護首購」，持續實施：

• 第七波選擇性信用管制

• 新增預售屋餘屋管制

• 建商囤房稅修法草案推動中

• 青年成家貸款擴大適用對象

這些措施將有效抑制短線投資行為，保障首購與自住需求，進一步穩定房市結構。

📉 市場趨勢

未來一年房市預期進入盤整期，房貸與建築貸款年增率續降，房價漲幅趨緩，交易量維持低檔，投資型買盤退出，自住型買方議價空間擴大。中長期仍需觀察全球經濟與央行利率政策變化。

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💡 專家觀點與建議

🧠 專家觀點

📌 房仲業者觀點

多位房仲業者受訪指出，2025年第二季房市面臨嚴峻挑戰，主要受全球政經局勢未明、國內經濟成長預期下修與資金市場收緊影響，使購屋族信心明顯動搖。尤其是在第七波選擇性信用管制實施後，銀行對房貸審核標準更為嚴格，投資型買盤明顯萎縮，自住型買方則因利率攀升與房價未明顯回跌，普遍採取觀望態度。

許多業者坦言，目前市場觀望氣氛濃厚，買方猶豫不決，即便議價空間稍有提升，也難刺激交易量成長。根據統計，六都2025年第一季建物買賣移轉棟數普遍呈現下滑趨勢，第二季恐怕亦難以樂觀，部分區域甚至預期將創下近五年來最低交易量紀錄。

📌 央行官員觀點

中央銀行官員則表示，目前房市是否已正式進入趨緩循環仍有待進一步觀察。雖然4月房貸年增率降至8.8%、建築貸款年增率也跌至2.83%，顯示需求動能放緩，但購屋行為屬於中長期資產配置選擇，不會因短期市場波動而全面崩盤。

央行強調，會持續關注國際金融市場動態及國內房市交易狀況，適時調整信用管制與利率政策，以防資金過度流向不動產市場，避免房價再次泡沫化，確保市場穩定與金融健全發展。

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💡 建議

📌 對購屋族建議

在當前利率攀升、房價盤整、市場觀望氣氛濃厚的環境下，購屋族應更加審慎評估自身財務狀況，包括檢視現金流、負債比與未來收入穩定性，避免因為盲目追高或過度槓桿造成財務壓力。此外，建議多比較各家銀行房貸專案與青年安心成家貸款等政府優惠方案，善用政策工具降低利息負擔。

建議首購族可選擇地段佳、機能成熟、屋齡合理的中古屋產品，或具未來發展潛力的重劃區內新成屋，兼顧自住需求與增值潛力。對於換屋族，則可採取「先賣後買」策略，避免資金壓力與雙貸風險。

📌 對建商建議

對於建商而言，當前市場環境已不適合大膽擴張與激進推案。建議採取保守穩健的資金運用策略，審慎評估土地購置與開發計劃，並優化產品規劃，避免高單價、高總價產品集中推出，降低銷售風險。

同時，建商應調整行銷策略，加強與銀行合作，推出低自備款、優惠利率或裝潢折扣等促銷方案，吸引自住型買方。部分建商也可考慮針對首購族與年輕家庭開發「小宅」、「微型宅」產品，滿足市場需求，提升去化速度。

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🧭 結論：未來房市走向與建議

📌 2025年4月房市數據全覽

根據中央銀行公布的數據，房貸與建築貸款年增率雙雙持續下滑，房市需求顯著減緩。房貸餘額年增率降至8.8%，創下近一年新低，建築貸款年增率亦僅剩2.83%，為2024年8月以來最低水準，顯示建商與購屋族皆轉趨保守。

利率方面，4月五大銀行新承做房貸利率達2.282%，創2009年以來新高，購屋成本攀升壓抑買氣。整體房市交易量也同步下滑，六都建物買賣移轉棟數普遍負成長，市場進入觀望期。

📌 全球與台灣內部因素交互影響

全球政經局勢依舊充滿不確定性，美國聯準會雖放緩升息，但資金緊縮趨勢尚未結束，加上地緣政治衝突頻傳，影響出口與投資信心。台灣內部則面臨產業景氣低迷、物價上漲、民眾實質所得停滯等問題，進一步衝擊購屋意願。

政府方面，選擇性信用管制與央行房貸控管政策持續施壓房市，房價即使未顯著修正，但短期內上漲動能受抑，市場觀望氣氛愈加濃厚。

📌 購屋族與建商應對建議

在此環境下，購屋族應避免短線投資操作，審慎評估財務風險，善用政府優惠貸款方案，選擇自住需求優先、增值潛力次之的產品，掌握適當進場時機。建商則需調整推案節奏，優化產品規劃，推出符合自住型買方需求的房型與價格，降低銷售壓力。

📌 未來市場觀察重點

未來房市走向仍需密切觀察幾大關鍵變數：

1. 全球通膨與主要央行利率政策走向

2. 國內經濟成長與產業景氣變化

3. 房貸利率與信貸政策調整空間

4. 政府是否進一步祭出打房或健全房市新措施

建議購屋族與建商持續關注這些指標，掌握市場脈動，調整投資與購屋策略，以降低風險、爭取最佳時機。

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