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📍高雄車站大都更計畫是南台灣近年最大規模的都市更新工程，結合台鐵地下化、高鐵南延至高雄站、以及三鐵共構樞紐，將徹底翻轉高雄市中心格局。未來，高雄車站將從傳統舊站區，蛻變為集交通、商辦、住宅、文創與綠地生活圈於一體的高密度機能核心。

計畫範圍涵蓋車專四、車專五、商四、舊行控中心與三塊厝歷史活化區，公私協力推動多案都更，預估吸引逾120億元投資，房價行情亦隨著利多消息上揚。專家分析，高雄車站未來將與左營高鐵站並列雙核心，成為南台灣產業與交通重鎮。

本文將從地理優勢、交通建設、產業聚落、土地活化、歷史建築保留等多角度，帶你看懂這場城市翻轉如何改寫高雄競爭力！

如果你要在高雄買房，車站大都更全面解析：三鐵共構＋商辦住宅行情全揭露

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📖 目錄

• 📖 引言｜高雄車站大都更為何成為全台焦點

• 🏙️ 高雄車站地理與產業價值剖析

• 🚉 三鐵共構與高鐵南延帶來的改變

• 📈 車站周邊都更計畫逐案解析

• 🌳 綠園道與公共空間轉型計畫

• 🏢 商辦、住宅與產業機能新布局

• 🏛️ 歷史建築活化與城市記憶延續

• 💼 民間投資與危老重建趨勢

• 📊 表格解析｜高雄車站周邊地價與建案行情

• 📊 表格解析｜高雄都更範例案例比較

• 📣 專家觀點與市場建議

• 🔮 結論與未來展望

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📖 引言｜高雄車站大都更為何成為全台焦點

高雄車站大都更，是南台灣近年來最受矚目的都市更新與城市再造計畫之一，不僅承載著高雄市中心轉型的歷史任務，更被視為台灣都會區發展與交通建設整合的典範。隨著台鐵高雄車站鐵路地下化工程完成、新站體正式啟用、高鐵南延案確定拍板、以及三鐵共構願景逐步實現，整個高雄車站特定區域，從單純的交通轉運站功能，轉型為集交通、商業、住宅、休閒、文化、觀光、綠地等多元機能於一身的新世代都市核心。

在這波大型建設與都市更新帶動下，車站周邊閒置或低度利用的土地重新被活化，老舊危險建築透過危老重建與公辦都更重新賦予新生命，民間投資金額破百億、國內外建設公司積極進場搶灘，讓這片曾經老舊、機能不足的舊市區，開始煥然一新。從高雄市政府近年持續推動的「高雄車站特定區都市更新整體開發計畫」、「新站體周邊區段徵收計畫」、「行控中心、派出所土地再利用案」、「舊三塊厝車站歷史建築保存」等一系列工程，無一不是希望透過公共建設與民間投資雙軌並進，帶動區域經濟發展與人口回流。

此外，台灣高鐵南延計畫從左營站延伸至高雄車站，不僅縮短南北城際移動時間，還將使高雄車站成為全台南部唯一「高鐵、台鐵、高捷」三鐵共構轉運中心。未來不論是北台灣、中南部城市，甚至台灣東部地區居民，透過轉乘系統便可直達高雄市心，預期帶動周邊旅館、百貨、購物商場、文創基地、共享辦公空間等產業發展，改寫高雄商業版圖與觀光動線。

高雄車站大都更的核心價值，還包含城市記憶保存與綠地空間釋放。車站地下化完成後，原有的鐵道軌跡變身為綠園道、步道、自行車道，連結東西兩側城市生活圈，減少噪音、改善空氣品質，並創造親子友善、慢活休憩空間。而百年歷史的三塊厝車站、沿線舊倉庫群也同步規劃為歷史建築活化空間，讓城市的過往與現代對話，保留舊有文化記憶，同時與新興商辦、住宅、商場、文化設施共存共榮。

本文將從地理優勢、產業發展潛力、交通運輸改善效益、土地活化進程、公辦都更招商計畫、民間投資熱潮，到歷史建築修復與文化場域營造等多元角度，系統性解讀高雄車站大都更計畫的戰略意義與未來潛力。無論是投資人、建築開發商、自用置產族群、旅遊觀光業者，還是高雄市民，這場全台焦點級的大型都市轉型案，都是值得密切關注與參與的重要時刻。

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🏙️ 高雄車站地理與產業價值剖析

📌 高雄車站位置與交通優勢

高雄車站位於高雄市核心區段，地處交通樞紐位置，北接左營區，南臨前鎮區，東西橫貫新興、苓雅、鼓山三大人口密集與商業活絡地帶，歷來是南台灣最重要的交通中樞，擔負著南北旅運與貨運轉運的重責大任。

車站所在區域為高雄百年以來都市發展重心，鄰近高雄捷運紅線、橘線交會點，並且與左營高鐵站連成南北運輸雙核心。此區段除了承載在地居民通勤需求，也是觀光客與國際商務人士進入高雄市區的第一站，具有相當高的區位優勢與發展潛力。

📊 地理與交通特性表

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📌 產業與人口聚集效應

高雄車站周邊歷來為本市人口、產業密度最高區域之一。由於車站樞紐效應，區域內形成完整商業、住宿、醫療、教育體系，涵蓋傳統百貨商圈、新興文創聚落、醫學中心、各級學校等多元機能。隨著都市更新與新建設陸續推進，預期將帶動產業聚集效應與人口回流，尤其對商辦、旅宿、連鎖餐飲、青創產業需求提升最為顯著。

專家指出，隨著未來高鐵南延、高雄捷運路網成熟與公辦都更案全面啟動，車站周邊將成為新興都市核心，兼具居住、辦公、商業、交通四大功能，產生龐大人口聚集與產值創造效應。

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🚉 三鐵共構與高鐵南延帶來的改變

目前高雄高鐵站位於左營，與市中心距離約15分鐘車程，未來高鐵南延至高雄車站，預計2029年完工，將大幅縮短旅運時間，並強化南北城市帶運輸串聯。屆時高鐵、台鐵與捷運將於車站交匯，實現真正三鐵共構轉乘，全面提升城市交通效率，改變高雄發展重心與人流分布。

專家認為，三鐵共構將重塑高雄市都市空間結構，產生以下三大影響：

1. 旅運動線集中化：原分散於左營、高雄兩站之間的交通需求，將集中於高雄車站，帶動市中心商圈復甦。

2. 產業轉進效應：大型商辦、企業總部、共享辦公空間將陸續進駐，增加高附加價值產業與就業機會。

3. 住宅需求倍增：由於便捷交通與完善生活機能，預售屋與成屋市場需求看漲，特別是青年首購、換屋族群。

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📊 交通建設效益表

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📈 車站周邊都更計畫逐案解析

高雄市府攜手台鐵，啟動多起公辦都更招商案。2025年4月公告車專四、車專五、商四三大基地招商，總面積逾2,000坪，規劃商辦、住宅、公共設施於一體，吸引民間建設公司與投資法人進場評估，預估總投資額突破百億元。

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📊 都更計畫基地資料

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📌 舊行控中心、派出所再利用

原設於車站基地內的行控中心與派出所，將拆除或活化改建，納入開發範圍，整併城市空間，提升地區景觀與公共設施使用效益。預計改建為多功能服務中心，結合城市導覽、交通轉運、便民服務據點。

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🌳 綠園道與公共空間轉型計畫

鐵路地下化完成後，原鐵道地帶釋放地表空間，將規劃東西向綠園道系統，串連車站廣場、城市廣場、百年車站與歷史古蹟，打造開放綠地，提供市民休閒活動空間。

📊 綠帶空間改善表

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📊 功能配置表

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🏛️ 歷史建築活化與城市記憶延續

高雄市府同步推動歷史建築保存與再利用，三塊厝車站、舊倉庫群等古蹟，將修復轉型為展演、文創、商業空間，與現代建設共存，形成歷史與現代交融之城市記憶軸線，提升觀光效益與文化價值。

📊 歷史建築活化案例

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💼 民間投資與危老重建趨勢

車站周邊為老舊建物密集區，危老重建潛力巨大。隨著交通建設與都更案推進，民間建商與開發公司積極布局，帶動投資熱潮，成為近年高雄民間資金進駐熱區。

📊 危老與都更現況

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📊 表格解析｜高雄車站周邊地價與建案行情

📊 地價與預售屋單價

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📊 表格解析｜高雄都更範例案例比較

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📣 專家觀點與市場建議

隨著高雄車站大都更計畫的推進，多位都市發展學者與地產專家紛紛指出，高雄車站具備「三鐵共構」與「高鐵南延」的雙重交通利多優勢，將成為南台灣未來十年最具潛力的城市發展熱區。尤其在台灣南北雙核心格局逐漸成形下，高雄車站站前地區將逐步取代左營站，躍升為高雄市中心最大運輸與產業機能聚落，帶動周邊土地開發與產業轉型升級。

📌 都市發展專家分析：

「台灣的都市機能發展向來以交通樞紐為核心，觀察台北車站、新北板橋站、台中烏日高鐵站的發展歷程可知，當三鐵共構完成後，不僅人流快速集中，周邊地價與商業機能亦將急速提升。高雄車站正複製此模式，並且藉由車站地下化釋放大量綠地與公共設施空間，創造多元生活圈及商辦聚落，預料將吸引總部型辦公室、大型百貨商場及新創產業進駐。」

📌 不動產投資顧問認為：

「從近年危老重建申請熱潮與預售案價位來看，高雄車站站前與東側地段的價值尚未完全反映利多題材，具有明顯補漲空間。尤其捷運、美術館、高鐵三鐵樞紐的地段，國際經驗皆顯示為最具增值潛力的黃金帶，建議投資人可優先關注此區商辦、住宅與複合型建案，並鎖定具有雙面臨路、近捷運站點、面積500坪以上整合性基地為優先標的。」

📌 高雄市都市更新協會主席也指出：

「高雄車站大都更為高雄百年來最大規模的都市核心改造計畫，其推動過程涉及公私協力、台鐵釋地、公辦都更與危老整建四大機制同步啟動，成功案例將成為南台灣其他都市核心再造的重要範例。未來三年內，此區將進入『建案啟動潮』，五年內完成部分重大建設，十年後高雄車站生活圈將蛻變為高雄最活躍且國際化的CBD區塊。」

📌 綜合專家意見，建議民眾與投資人可採取以下策略：

1. 商辦型產品：預期高鐵南延、高捷擴線後，企業總部、共享辦公室、商業服務需求大增，商辦空間具備高報酬穩定收益。

2. 高機能住宅：小坪數、雙捷運宅、青年宅型產品需求持續上升，建議以20~35坪機能宅為首選，地段以站前正核心與綠園道周邊為佳。

3. 複合型建案：住宅+商辦+休閒娛樂為未來趨勢，宜投資具大型開發案或與知名品牌合作建案。

4. 土地與老屋整合：優先考慮車站正核心、綠園道東西兩側、三塊厝沿線之危老或都市更新整合案，稀有性高，增值潛力強。

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🔮 結論與未來展望

高雄車站大都更計畫不僅是一座城市車站改建，更是一場涉及交通建設、都市更新、產業發展、歷史文化保留與環境綠化的跨世代城市翻轉工程。這場超過百億元規模的核心改造行動，已逐步重塑高雄都市結構與空間機能，改寫市民生活動線與都市發展策略。

隨著台鐵地下化工程完成，地表道路與綠園道空間釋放，高雄首度擁有貫穿東西向的大型都市公園廊道，串聯車站、愛河、美麗島、新堀江、捷運中央公園等生活圈，形成完整的慢活都會生活軸線，提升市區居住與休閒品質。

另一方面，高鐵南延確定進駐高雄車站，不僅強化南北交通動線，也帶動站前、東側、三塊厝、建國路沿線商辦與住宅市場熱度，預期將成為南台灣新一代雙核心格局的關鍵引擎。屆時左營與高雄車站將各司其職，分別作為「北高雄高鐵國際門戶」與「南高雄商業行政核心」，相互支撐，雙軸帶動整體城市發展。

未來高雄車站周邊不僅是交通運輸樞紐，更將轉型為集結交通轉運、商業購物、文創展演、智慧商辦、高級住宅於一體的多功能都會生活圈。預估未來10年內，該區域地價將穩步上揚，年漲幅落在8%~12%之間，商辦租金亦有逐年成長趨勢，帶動整體產值提升。

此外，百年歷史車站與沿線舊倉庫群活化後，預料將吸引文創、旅宿、市集與特色餐飲進駐，與新式商辦及高鐵共構形成新舊共融的人文都市景觀，延續高雄港都歷史底蘊，塑造獨具風格的城市記憶。

結論來看，高雄車站大都更計畫不只是區域型開發案，而是一個影響南台灣未來20年以上城市結構、產業發展與人口重心遷移的戰略型都市計畫。這座南方都會的都市心臟，正在重生蛻變，成為南台灣現代化與國際化的重要門戶，未來不容小覷。

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(圖片來源:維基百科)