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空屋變燙手山芋！囤房稅衝擊全台房市，誰會賠？誰能賺？

作者：小編於 2025-05-27

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囤房稅2.0將於2024年7月正式實施，成為台灣房地產稅制改革的重要里程碑。**此新制透過差別化稅率抑制囤房行為，單一自住房稅率降至1%，多戶非自住房則課徵2%至4.8%不等，出租達申報標準者享1.5%至2.4%優惠。此舉旨在釋出空屋、平衡房市，改善租屋供給與居住正義。

受影響族群包含囤房大戶、建商、小型包租公及高房價熱區戶數超過130萬。專家預估，2025 Q3起新案去化趨緩，熱區房價微幅修正，2026租金市場將活絡。台北與桃園實例顯示投資客拋售與空屋釋出租賃平台後迅速去化。

建議投資人應轉型長期穩定租賃收益型物件，自住族可趁市場調整掌握議價優勢。雖短期房市震盪，但中長期有助資源合理分配與市場健康發展，達成居住正義目標。

📢空屋變燙手山芋！囤房稅衝擊全台房市，誰會賠？誰能賺？

📑 文章目錄

📌 引言：囤房稅2.0的來龍去脈
📊 最新稅率調整方案總覽
🏠 誰會受影響？族群與房市結構分析
📈 投資優勢與潛在風險解析
🛠️ 各產業類型與受影響企業分析
📊 市場預期反應與實務案例
👨‍💼 觀點與趨勢建議
📌 結論與應對策略

📌 引言：囤房稅2.0的來龍去脈與市場變局

台灣房地產市場長年以來存在房價高漲、空屋率居高不下、投機炒房行為層出不窮等結構性問題。根據內政部資料，2024年台灣全國住宅空屋率約達12%，六都之中以台北市、新北市、桃園市及新竹縣市空屋率最高，部分重劃區甚至超過20%。同時，房價所得比長年位居全球前段班，2024年台北市已達15.5倍，新竹、台中、台南也分別逼近11～13倍。在這樣的背景下，政府自2021年起陸續推出房地合一稅2.0、平均地權條例修法、選擇性信用管制措施，意圖壓抑房價過快上漲與投機炒作氛圍。

而其中，2025年7月即將正式上路的《囤房稅2.0》，則被視為歷年來最具針對性、影響範圍最廣、政策效應最直接的房產稅制改革。此次修法聚焦於多戶持有者、投機型投資人及建商餘屋，透過差別化稅率設計，強化高持有成本，迫使房東釋出空屋、建商去化餘屋，調節市場供給，並藉此穩定租金、保障租屋權益，朝「居住正義」與「實價合理」目標邁進。

本篇文章將透過表格數據、政策拆解、受影響族群分析、地區市場反應與實務案例整理，系統性解析囤房稅2.0新制內容，並提出自住型買方、投資型買盤、包租公族群適用的應對建議，協助讀者掌握新制趨勢與房市應變策略。

📊 最新囤房稅2.0稅率調整方案總覽

以下為囤房稅2.0實施後，各類房屋適用稅率整理：

類別	🏠 稅率	📈 備註
自住房屋	1%	每人限3戶，須實際居住，且符合戶籍設籍規定
非自住房屋	2%～4.8%	依擁有戶數與持有年限分級，越多戶稅率越高
出租達租賃申報標準之房屋	1.5%～2.4%	鼓勵房東合法申報租賃收入，適用較優惠稅率

👉 重點提醒：

囤房大戶、未出租之多戶持有者，將面臨高達4.8%的重稅
建商持有建案餘屋若未去化，也將被課徵高稅率
包租公若未申報租賃契約，仍被視為囤房行為，無法享租賃優惠稅率

🏠 誰會受影響？族群與房市結構分析

📌 主要受影響族群

囤房大戶、包租公
- 擁有5戶、10戶以上者，若未申報租賃或無法證明自住用途，稅負暴增，持有成本大幅攀升。
- 小型包租公若未達租賃申報標準，每間房屋也將視為囤房，無法享租賃稅率優惠。
建商與餘屋多的開發商
- 新成屋完工後滯銷，需面對高評定現值與高額囤房稅，造成開發商現金流壓力，推案策略與產品規劃勢必調整。
持有5年內新成屋之投資客
- 房地合一稅重稅後，若再遭遇囤房稅，短線套利空間幾近消失，資金轉進租賃收益型或其他資產配置勢在必行。

📌 高風險熱區地帶

依內政部與地政機關統計，囤房稅實施後，受影響戶數最高地區包含：

台北市內湖、大安、中山、信義
新北市板橋、新店、新莊、三重
桃園青埔、中路、藝文特區
新竹竹北、台中七期、西屯、南屯
台南安平、高雄美術館特區、農16

推估影響超過130萬戶，其中以高房價、高空屋率、新成屋比例高之地段尤為明顯。

📈 投資優勢與潛在風險解析

📌 政策優勢

自住房享1%優惠稅率，對剛性自住族群有利，減輕居住成本負擔。
租賃房源增加，釋出更多出租物件，租屋市場供給改善，有望緩和高房租壓力。
房市泡沫壓力減輕，投機炒作減少，房價漲幅回歸合理。

📌 潛在風險

多戶投資型持有者稅負升高，若無法有效出租或去化，持有壓力極大。
熱區房價短期修正壓力，部分重劃區、新案價格可能小幅調整5%～10%。
建商餘屋去化困難，恐影響推案進度與現金流，未來建案將縮減坪數、轉型低總價產品。

📊 建議：策略應變

👉 短期內：

投資型持有者應儘速出租或出售閒置物件，降低稅負與空置成本。
包租公務必合法申報租賃，享租賃稅率優惠，降低囤房稅負。

👉 中長期：

轉型收益型資產經營，聚焦租賃穩定物件，避開高總價、高空置率區域。
自住族趁市場修正時機，掌握1%優惠稅率名額與議價空間。

🛠️ 各產業類型與受影響企業分析

產業類別	受影響程度	潛在對策
建設公司	⭐⭐⭐⭐⭐	加速銷售、轉型包租代管
房仲業	⭐⭐⭐⭐	轉進租賃、商用不動產市場
金融放款	⭐⭐⭐	增設房貸風險評估機制

📊 市場預期反應與實務案例

囤房稅2.0的正式上路，勢必為台灣房地產市場投下震撼彈。根據多家房仲與不動產開發業者內部調查，以及金融機構針對高資產客群的風險評估報告，市場已出現結構性轉變的初步徵兆，特別是新建案與高總價產品，去化速度明顯放緩，部分高價熱區則面臨價格修正壓力。

📌 預期房價變化：

根據最新預測資料顯示：

2025年Q3～Q4：新案推案量略為縮減，去化趨緩，市場觀望氣氛濃厚，特別是台北市蛋黃區、桃園青埔、新竹竹北及台中七期，高單價產品買氣退縮，部分投資客為避稅紛紛轉售，推估新建案成交單價將小幅修正約3%～5%。
2026年起：囤房稅壓力浮現，預料租賃市場活絡，部分閒置物件轉向租賃，帶動租金上揚3%～8%。投資型買盤減少，市場轉向自住與長期穩健收益型物件。根據推估，租賃物件供給將較2024年增加15%以上，有助於緩解租屋市場壓力。

📌 實務案例：

以近期內湖、青埔兩大重點區域為例，已有明顯變化：

台北內湖某大型社區：原由投資客持有的5戶餘屋，因新制實施在即，短期內釋出市場，成交單價由每坪88萬元降至84萬元，降幅達5%。該社區去年同期同坪數戶型成交價則維持在88萬至90萬元之間，足見政策壓力已逼使部分投資客讓利出場。
桃園青埔站前商圈：某建商餘屋30戶，過去半年無法順利銷售，近期將部分空屋轉進大型租賃平台，以每坪月租850元計價，推出後3日內即全數出租。該區過去同類產品月租水準約700元，租金短期內上漲約21%，充分反映囤房稅催化租賃市場供需緊張局勢。

此外，台中七期豪宅區，也陸續有屋主願意調降售價2%～3%求售，市場進入實質議價空間。

👨‍💼 觀點與趨勢建議

隨著囤房稅2.0政策正式實施，市場氛圍與投資型態正在快速轉變。多位不動產學者與資產管理專家普遍認為，這次稅制改革將促使台灣房地產市場逐漸由過去的「炒房套利型」轉向「收租收益型」與「自住需求型」為主，市場結構與價值判斷標準也將重新洗牌。以下整理具體投資與購屋建議，供投資人與購屋族參考：

👉 投資型買方建議：

對於原本採取「買進囤房、等待增值轉售」策略的投資客而言，囤房稅新制上路後，高稅負將大幅壓縮投資報酬率，持有閒置空屋將成為沉重成本負擔。因此，建議投資人調整投資配置，慎選具穩定租賃需求、人口紅利支撐、就業機會集中或交通便利區域的不動產標的，例如：

捷運站旁、科學園區周邊、中大型醫療院所鄰近商圈、或國際學校生活圈周邊物件。
優先考慮「中小坪數、低總價、套房型、2～3房格局」產品，市場需求大，空置率低，租金報酬穩定，易於轉手。
鎖定可合法申報租賃收入、適用1.5%或2.4%租賃稅率的物件，降低持有稅負風險。

此外，可參考台北市、新北市、桃園、新竹與台中等地之區域租金行情與人口流入趨勢資料，據《內政部實價登錄租賃版》與《租屋大數據平台》統計，2025年Q1台北市中山區、內湖區套房平均租金報酬率達2.8%～3.3%，高於大台北平均2.1%。而桃園青埔、台中西屯七期周邊新案租金年漲幅亦達5%～8%，為中長期穩定收益型標的。

👉 自住型買方建議：

對自住型買方而言，囤房稅推行將使市場中部分投資客出清閒置物件，短期內增加可選擇物件數量，議價空間同步擴大，形成「買方市場」。建議自住族趁此時機積極觀察市場變動，針對喜愛社區或地段物件，主動洽詢議價空間與付款條件，例如：

優先考量擁有1%優惠稅率適用資格之物件，減輕長期持有稅負壓力。
鎖定屋齡5年內、格局方正、交通便利、社區管理佳之住宅產品，未來轉手或出租彈性高。
多比較市場成交行情與社區過往實價資料，爭取2%～5%議價空間。

根據《591房屋交易網》2025年5月數據顯示，大台北、新竹竹北、台中西屯部分新建案或中古社區，議價空間已擴大至3%～7%，其中以內湖、西門町、青埔、中路特區、台南安平區成交價下修最為明顯，為自住型買方進場良機。

👉 包租公、包租婆建議：

擁有多間出租物件之包租公、包租婆族群，建議務必完成租賃契約登記並合法申報租金收入，以適用1.5%～2.4%租賃稅率，避免遭新制高稅負課徵。另外，善用各地租賃補助專案、租屋代管制度、政府租金補貼政策，降低空租與稅負風險。

📊 市場結構轉型關鍵趨勢

📌 總結專家觀點，多數學者與產業人士均預期，囤房稅將促使台灣房地產市場朝**「自住+租賃」雙核心**模式邁進，短期雖有震盪，但中長期有助市場體質改善，提升整體交易透明度與居住資源合理分配，帶動新一波房市結構轉型。

📌 此外，根據《台灣房屋智庫》預估，2026年起市場租賃物件數將增加15%，而投資型交易占比則可能由2024年23%降至17%，投機型買盤大幅縮水，房價將回歸基本面與自住需求為主導，形成健康永續的住宅市場新格局。

📌 結論與應對策略

📊 綜合分析，囤房稅2.0不僅是單純的稅制改革，更是對過去長期投機性炒房市場的一次制度性調整。短期內市場將出現價量波動，部分高價熱區面臨降價壓力，但對租賃市場、剛性自住需求則是利多。政策長期效益將有助於改善居住環境，抑制投機，提升租賃市場供給，優化房地產市場結構。

📌 應對建議：

自住族：建議趁市場修正期，選購符合自住需求、地段優質、稅負1%範圍內的物件，減輕長期居住成本。
投資客：應提前處理閒置空屋，轉型出租或合理讓利拋售，以避開新制高稅負影響。
包租公包租婆：務必合法申報租賃收入，享1.5%～2.4%稅率優惠，並善用各地租賃專案與稅務減免機制，降低稅負。

👉 同時，建議投資人密切關注政策後續修正與地方政府公告，靈活調整投資組合配置，布局長期收益型與租賃型不動產，掌握囤房稅時代下的新市場節奏。