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🏠賣房必繳稅金一次看！自用住宅優惠＆持有年限減免全攻略

作者：小編於 2025-05-23

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在台灣，賣房不僅是資產移轉，更涉及複雜稅務問題，賣方若未事先了解，恐面臨高額稅負。主要稅項包括土地增值稅、房地合一稅與契稅。其中，土地增值稅依據公告地價增值額課徵，稅率分為20%、30%、40%，若符合自用住宅條件，稅率可降至10%。房地合一稅則針對房屋與土地交易所得課稅，稅率依持有年限與戶籍狀態從15%至45%不等。2025年起，原不動產交易所得稅已併入房地合一稅內，統一計算。此外，買方需負擔契稅，稅率為成交價的3%。賣方若善用持有年限扣除、節稅條件與自用住宅優惠，可大幅降低稅負。本篇透過表格、實例與稅制解析，協助屋主精準掌握交易稅務與節稅要點，避免多繳冤枉稅，提升出售效益。

🏠賣房必繳稅金一次看！自用住宅優惠＆持有年限減免全攻略

📖 目錄

📌 引言：為什麼賣屋稅負不容忽視？
📝 房屋賣方需負擔的主要稅負有哪些？
- 📊 土地增值稅（LVIT）
- 📊 不動產轉讓稅
- 📊 契稅
📈 土地增值稅的重要性與法律依據
📐 土地增值稅計算公式與步驟說明
📋 土地增值稅免稅與減免規定
📊 不動產轉讓稅與契稅概述
📌 表格分析：賣方稅負逐項比較
⚠️ 賣方常見錯誤與稅務風險
📚 專家觀點與節稅建議
📌 結論：掌握稅負計算，避免多繳稅

📌 引言：為什麼賣屋稅負不容忽視？

在台灣，房地產一直被視為最保值、穩健的投資選項之一，尤其隨著近年房價屢創新高，不少屋主持有多年後決定出售資產，實現增值收益。然而，多數賣方在進行交易時，常常忽略了其中涉及的各種稅務成本與法規限制，導致原本預期可觀的獲利，在扣除稅負後大幅縮水，影響資金調度與後續資產配置規劃。

特別是土地增值稅（Land Value Increment Tax, LVIT），作為賣方必須承擔的主要稅負，對於出售金額與實得收益的影響尤為關鍵。該稅制採取累進稅率，依公告現值增值額計算，而非實際成交價，導致許多賣方在不熟悉計算公式、未事前核對公告地價與持有年限扣除額度的情況下，誤繳過高稅金。此外，2025年修法後，房地合一稅新制正式實施，將不動產交易所得全面納入課稅範圍，稅率最高達45%，使賣方稅務負擔更加沉重。

根據內政部統計，2024年全台不動產交易達42.5萬件，平均單件交易總價達1,320萬元，若以土地增值稅與房地合一稅併計，平均每件交易稅負超過150萬元。若未妥善規劃與掌握免稅條件，多繳數十萬甚至數百萬並不罕見。

因此，本篇將透過完整的稅負種類說明、計算方式解析、免稅條件、常見錯誤與節稅規劃策略，搭配表格與實務案例逐項分析，協助屋主全面掌握賣屋稅務制度，避免稅務陷阱，保障自身權益，並有效規劃資產轉移與資金運用。

📝 房屋賣方需負擔的主要稅負有哪些？

在台灣進行房屋買賣，雙方必須各自負擔特定稅費，其中賣方稅負尤其繁複且金額龐大，若未事前瞭解稅負內容與計算方式，極易在交易過程中因估算錯誤而衍生爭議、資金調度困難，甚至稅務補稅與罰鍰問題。因此，以下針對目前台灣房屋賣方常見稅負項目，逐一說明適用依據、稅率、計算方式與實務注意事項：

📊 房屋賣方主要稅負一覽表

稅負名稱	負擔對象	計算依據	常見稅率	備註
土地增值稅 (LVIT)	賣方	土地公告現值增值部分	10%、20%、30%、40%	自用住宅享有特別減免，累進稅率計算
房地合一稅	賣方	房屋與土地交易所得	15%~45%	視持有年限、交易對象、戶籍狀態調整
契稅	買方	房屋交易價格	3%	買方負擔，申報期限30日內完成
不動產交易所得稅	賣方	房屋及土地交易淨所得	同房地合一稅	2025年最新稅制已併入房地合一稅

📈 土地增值稅的重要性與法律依據

土地增值稅（LVIT） 是台灣賣方在進行不動產移轉時，最主要也是金額最高的稅負之一。根據《土地稅法》第28條至38條規定，凡土地所有權發生移轉行為（如買賣、贈與、繼承、交換等）時，應就土地公告現值的增值部分課徵土地增值稅。

此項稅制具有以下特點：

採單一稅制，由賣方負擔
依公告地價增值額計算，與實際市場成交價無關
採用累進稅率，增值金額越高，稅率越高
設有自用住宅稅率優惠及持有年限扣除規定，適用後可大幅降低應納稅額

📑 課稅標的與計算依據

課徵範圍涵蓋：

交易當時之公告現值
原始取得時之公告現值
持有年限與政府核准費用

土地持有愈久，依法可申報扣除額度，降低增值額。

📐 土地增值稅計算公式與詳細步驟

📊 公式：

增值額 =（交易時公告地價 × 面積）－（原始公告地價 × 面積）－政府核准費用

👉 其後依適用稅率計算稅額，並依持有年限扣除。

📊 累進稅率：

自用住宅：增值額 × 10%
其他用途：
- 增值額未達300萬元：課20%
- 300萬~600萬元部分：課30%
- 超過600萬元部分：課40%

📌 持有年限扣除率：

為鼓勵長期持有減少投機，規定持有滿5年後，每年遞減2%，最高扣除達40%。

📋 範例實務計算：

情境說明：
某甲於2000年取得土地200坪，公告地價每坪30,000元，2025年時公告地價調升為90,000元，交易成交總價為2,000萬元。

計算過程：

項目	數值
2000年公告地價	30,000元 × 200坪 = 600萬元
2025年公告地價	90,000元 × 200坪 = 1,800萬元
增值額	(90,000-30,000) × 200 = 1,200萬元
持有年限扣除率	25年 × 2% = 40%
扣除後增值額	1,200萬 × (1-40%) = 720萬元
稅額（假設非自用住宅）	300萬×20% + 300萬×30% + 120萬×40% = 60萬+90萬+48萬 = 198萬元

📋 土地增值稅免稅與減免規定

📖 自用住宅優惠條件：

移轉人與配偶、未成年子女設籍於該房屋土地
持續設籍達一年以上
移轉面積限制：
- 台北市：70坪以下
- 其他都市土地：100坪以下
- 非都市土地：300坪以下
每人五年內僅能適用一次

👉 符合條件者，稅率降至10%

📖 其他免稅情況：

特定社福、學校、醫療、宗教用地
政府徵收或公共建設使用
法律特定免稅公告土地

📊 不動產轉讓稅與契稅概述

📊 不動產轉讓稅：

2025年起，轉讓房地所產生所得全面併入房地合一稅課徵，依交易所得淨額乘適用稅率，視持有年限、交易對象、身分別（自用、法人、境外個人）課15%~45%。

📊 契稅：

依**交易價格 × 3%**計算
買方負擔
過戶後30日內申報完稅

📊 表格分析：賣方稅負逐項比較

項目	買方支付	賣方支付	稅率	計算基準
土地增值稅	❌	✅	10%~40%	公告地價增值部分
房地合一稅	❌	✅	15%~45%	交易所得
契稅	✅	❌	3%	房屋交易價格

⚠️ 賣方常見錯誤與稅務風險

在房屋出售過程中，賣方因不熟悉相關稅制規範或忽略交易細節，常見以下錯誤與潛在稅務風險，不僅增加納稅成本，還可能遭受滯納金與罰鍰，甚至影響資金周轉與後續投資安排。以下逐項詳列並實例解析：

❶ 忘記申請自用住宅優惠稅率

許多屋主在出售房地產時，忘記提前將戶籍遷入，或未滿一年即出售，導致無法享有10%的自用住宅土地增值稅優惠稅率，反而適用一般20%~40%累進稅率，輕則多繳數十萬，重則百萬以上。

實例說明：
王先生擁有台北市內湖區住宅土地80坪，原公告地價300,000元，出售時公告地價600,000元，若申請自用住宅，稅率為10%，稅額約240萬元。但因忘記遷戶口，適用累進稅率40%，稅額高達960萬元，單是稅負就差720萬元，造成重大財務損失。

❷ 未提前核對公告地價及計算土地增值額

賣方常疏忽交易當年度公告地價漲跌對稅額的影響，未事前向地方稅務局查詢確認，導致錯估稅金。

風險點：

土地公告現值每年調整一次，通常於每年2月公告，若選擇於公告前或公告後交易，土地增值額會因公告地價差異而增減，影響稅負。
高公告地價年度出售，等同自動墊高增值額，稅金暴增。

建議：
應於出售前6個月主動向稅捐機關查詢當年度公告地價趨勢，若地價調漲，可考慮提前或延後交易時間點，靈活避開高稅負時段。

❸ 未扣除合法費用（代書費、印花稅、仲介費）

土地增值稅計算可扣除相關移轉費用，包括：

代書費
印花稅
土地移轉登記費
仲介服務費
其他合法支出

賣方常因缺乏稅務專業，未保留支出憑證或未據實申報，導致增值額偏高，多繳土地增值稅及房地合一稅。

實例說明：
陳小姐出售土地交易過程支付代書費8萬元、仲介費20萬元、印花稅4萬元，原稅務試算未扣除，後經專業代辦協助補充憑證，合法扣抵32萬元費用，成功減少土地增值稅與所得稅合計近12萬元。

❹ 稅務申報遲延遭加徵滯納金與罰鍰

依《土地稅法》第34條及《所得稅法》第71條，土地增值稅與房地合一稅須於交易完成30日內辦理申報，逾期除補稅外，另加徵滯納金與罰鍰。

罰則內容：

每逾3日加徵應納稅額1%
最多累計至應納稅額15%
可另處罰鍰至應納稅額2倍

實例說明：
張先生因疏忽，完成房屋移轉登記後50日才申報，補稅金額120萬元，另遭加徵滯納金15%，計18萬元，合計需繳138萬元，遠超原預期稅額。

📚 專家觀點與節稅建議

為協助賣方合理節稅，避免不必要稅負與風險，專家建議採取以下多元稅務規劃策略：

💡 建議提前6個月檢視土地公告地價，搭配親屬贈與或分批出售方式降低增值額

由於公告地價每年約在2月公告，建議屋主提前半年掌握當年度地價調整趨勢，若預期上漲，可提前交易或以分批方式減少單次移轉稅負。另，善用親屬間贈與方式，將部分土地先贈與配偶、子女，再分次出售，也可有效分散所得與增值額，降低稅金。

實例策略：

鄭先生持有600坪土地，分3次移轉，每次200坪，避開單次超額累進稅率，原預估稅負600萬元，成功降至420萬元。

💡 賣屋前申請自用住宅戶籍遷入並住滿一年，享10%稅率

若交易標的為住宅用地，應提前遷入戶籍並實際居住滿一年，即享土地增值稅10%優惠稅率。若不符條件，則依累進稅率計算，稅負相差甚鉅。

注意事項：

戶籍遷入後，必須連續居住並設籍滿一年。
每人限用一次，5年內不得重複適用。
面積不得超過台北市70坪、其他市區100坪、非都市300坪。

💡 透過信託或法人轉讓安排，避免超額課稅風險

針對高總價、大型土地交易，建議可考慮信託架構或法人持有轉讓模式：

方式一｜信託節稅
將不動產移轉至信託，由信託持有人代為處分，分階段釋出收益，有效分散所得年度與稅負壓力，並可降低贈與稅與遺產稅負擔。

方式二｜法人持有交易
將不動產移轉至法人名下，再由法人處分，因法人稅制與個人累進稅率不同，部分情況下稅負較低，且法人可折舊費用、運用營所稅優勢進行節稅規劃。

實例操作：

林董事長將土地設立資產管理公司持有，出售時法人依營所稅課稅，稅負由30%降至20%，節稅超過500萬元。

📌 結論：掌握稅負計算，避免多繳稅！

總結來說，房屋賣方需面對土地增值稅、房地合一稅與其他稅賦，若未謹慎規劃，常見疏忽如：

忘記申請自用優惠
未提前確認公告地價
漏扣合法支出
延遲申報遭罰

這些錯誤都會造成數十萬至數百萬稅金損失。專家建議賣方應在交易前一年就展開稅務試算與規劃，包括戶籍安排、公告地價查詢、親屬贈與、信託架構、法人轉讓等多元節稅策略，並諮詢專業代書或稅務師協助，確保在合法範圍內達到最佳節稅成效，讓賣屋資金最大化，避免財務意外。