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📊一表看懂全台不動產稅差！你住的城市稅負高不高？

作者：小編於 2025-05-23

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本文深入探討台灣各地方政府在不動產交易稅收政策上的差異，及其對房地產市場、投資行為與地方經濟發展的深遠影響。分析範圍涵蓋契稅、不動產轉讓稅、土地增值稅與財產稅等項目，並比較台北市與高雄市的稅收政策與市場反應差異。研究發現，高稅率政策通常抑制市場交易，降低投資意願，而低稅率則能提升市場流動性，吸引投資資金。此外，地方政府因應財政需求調整稅率，影響市場供需與價格走勢。土地增值稅與財產稅對開發商與租賃市場也有重大影響，關係著租金與投資報酬率。最後，建議投資者密切關注地方稅收政策變化，靈活調整投資策略；而地方政府則應平衡財政需求與市場穩定，設計合理稅制，促進區域經濟健康發展。本文提供最新政策趨勢與實務建議，適合房地產投資人與產業從業者參考。

📊一表看懂全台不動產稅差！你住的城市稅負高不高？

1. 引言：地方稅收政策與不動產市場的互動

不動產市場向來是地方經濟發展的重要引擎之一，不僅影響城市空間結構、人口分布與產業聚集，更是地方政府財政收入的重要來源。根據財政部資料，2023年全台地方稅收總額約新台幣7,800億元，其中與不動產相關的契稅、土地增值稅、房屋稅及地價稅等合計占比超過40%。因此，地方政府透過調整不動產交易與持有稅負，不僅能有效掌握財政資源，更能藉由稅制設計達成市場調節、價格管控與都市發展等多重政策目標。

不同縣市由於地理環境、產業結構、人口成長與房價基礎各異，對於稅收政策的取向也有所差異。舉例來說，台北市為抑制高房價與囤房現象，近年大幅調高多戶住宅的房屋稅率與短期交易稅負，並透過容積獎勵誘導都市更新。反觀高雄市，則為吸引產業投資與人口移入，採取較為寬鬆的契稅與房屋稅率，並結合產業園區開發與港區改造計畫，帶動房市活絡與稅基擴張。由此可見，地方稅收政策與不動產市場運作息息相關，且相互影響，形成地方經濟與空間發展的重要政策工具。

隨著房地合一稅2.0制度自2021年上路，台灣不動產稅制正式進入以「交易所得課稅」為核心的財稅體系。搭配各地方政府依市場情況與財政需求所做的稅率調整，使得各縣市稅負水準與市場運作產生明顯分歧。部分縣市藉由提高土地增值稅與多屋族房屋稅率，有效抑制投機行為與炒作風氣；另有縣市選擇下調契稅與不動產轉讓稅，吸引大型開發案與法人資金進駐，形成「稅收招商」、「政策誘導」的地方經濟策略。

此外，地方政府對不動產稅收政策的調整，背後反映了其對於地方財政結構與發展目標的取捨。在高房價與財政壓力並存的環境下，稅收政策不僅攸關財政收入穩定與公共建設支出，亦對社會公平與居住正義產生深遠影響。例如，高額財產稅與短期交易重稅雖可抑制炒房，但若缺乏租稅減免與產業優惠措施，反而可能抑制建商推案意願、推高租金市場，影響租屋族與青年購屋負擔，造成市場結構失衡。

近年來，不動產稅收政策也逐漸成為地方選舉政見與政治操作的重要議題。台北市、新北市、高雄市在市長選舉期間，候選人皆針對多屋稅、房地合一稅與容積獎勵政策提出具體政見，企圖藉由調整稅負結構，贏取自住客群與年輕選民支持。而政策變動所帶來的市場預期，也常在選舉前後明顯左右不動產交易量與價格走勢，凸顯稅收政策在地方治理與市場行為中的高度敏感性與影響力。

因此，本文將從契稅、不動產轉讓稅、土地增值稅、財產稅等不動產稅收政策著手，系統性分析台灣主要都會區與中南部縣市在政策設計上的差異，並探討這些政策如何影響當地市場活動、房價變化、投資者行為與整體經濟發展。同時，進一步說明地方政府財政需求與地方發展政策如何透過稅收手段與市場互動，達成稅基擴增、市場調節與都市再發展等政策目標，最後提出政策建議，供地方政府與投資人參考。

透過本研究，期望能為地方政府稅制調整與不動產市場管理提供更為細緻且具操作性的建議，也為不動產投資者提供掌握地方稅務風險與政策機會的依據，促進台灣不動產市場的健全發展與地方經濟永續成長。

📊 2. 契稅與不動產轉讓稅率的政策差異與市場影響

📌 政策差異詳述

契稅，是指在不動產交易過戶時，買方需依照成交金額或政府公告現值繳納的一種稅金。根據《契稅條例》規定，台灣目前契稅標準稅率為6%，但部分縣市可根據地方財政需求與市場情況，經地方議會同意後，調整契稅稅率上限。

不動產轉讓稅則是2021年房地合一稅2.0實施後，針對不動產買賣產生價差課徵的稅金，依持有年限、身分別與用途課徵不同稅率。台北、新北等都會區因房價飆升，稅務機關特別針對短期交易與高價不動產交易加強稅負管控，高雄、台南等中南部城市則採取較為寬鬆或彈性化方式，吸引投資者及建商。

📌 市場影響詳解

稅率水準	對市場交易的影響	對投資者的影響
高稅率	降低不動產買賣動能，特別是高價、短期交易冷卻，造成交易筆數與總額縮減	減少投資者進場意願，延長持有時間，甚至轉往稅負較低城市或海外市場
低稅率	促進市場流動性，提升交易活躍度與建商開發意願	提高投資人進場意願，特別是大型投資客與法人資金集中投資熱區

📌 擴充建議與趨勢觀察

近年來，台北市配合房價管制政策，針對高價住宅區（如大安、中山、信義區）針對高總價案件強化稅務稽核與短期交易稅負，2023年甚至實施部分區域調整交易查核標準。而高雄市因鼓勵人口遷入與促進商辦建設，契稅與房地合一稅執行彈性較大，部分重劃區如「亞洲新灣區」吸引大量建商進駐，短期交易亦能透過都市更新或工業地開發案獲取合理避稅空間。

投資人應密切掌握各縣市契稅、房地合一稅查核標準與實務操作，避開高稅率熱區或考量低稅區潛力，調整投資區域及持有策略。

📈 3. 土地增值稅的設計與其對房地產市場的影響

📌 政策差異詳述

土地增值稅是針對土地轉讓時，依公告現值與取得成本間增值額課徵。現行台灣依增值幅度分為20%、30%、40%三級累進稅率，部分自用住宅可申請減免，且因應都會區土地增值迅速，台北市、新北市透過公告現值調高，使實際增值額更高，反映在稅負增加。

高雄、台南、台中則視開發區域與投資強度調整公告現值，2023年高雄「橋頭科學園區」與「亞灣區」公告現值大漲，土地增值稅負提高，抑制短期炒地行為。

📌 市場影響與個案舉例

對開發商影響：
土地增值稅是土地取得轉售成本的重大構成。2022年台北市內湖科技園區某商辦地價由每坪150萬漲至210萬，增值稅額高達1.2億，導致原擬出售計畫延宕，開發商改採分割建案或自建自營方式避開高額稅負。

對買家影響：
消費者購屋成本上升，若土地增值稅過高，建商轉嫁至售價，使首購族與自住需求者購屋壓力加劇，房市需求萎縮。

對市場影響：
高土地增值稅有助抑制短期土地炒作，但若無完善配套，易造成土地流動性降低，影響都市更新、重大開發案推動時程。

📌 政策建議與國外案例

參考新加坡土地增值稅制，針對都市更新、社會住宅與重大投資案採差別稅率，並設土地持有年限優惠方案，減少投機炒作並活絡都市發展。建議台灣仿效，對持有5年以上土地或公益建設專案適度減免稅率。

🏠 4. 財產稅與物業稅的政策差異及對租賃市場的影響

📌 政策差異詳述

台灣房屋稅採按房屋評定現值與稅率計算，1.2%~4.8%遞增。台北市為抑制囤房，多屋族非自住房稅率上調至4.8%。高雄、台南則為招商降稅，營運型商辦稅率2.4%。此外，部分城市採「地段調整系數」，熱區稅負偏高。

📌 市場影響與實務觀察

對租金市場：
2023年台北內湖科技園區部分商辦，因稅負轉嫁，租金年增12%，租戶轉租潮明顯。反觀高雄亞灣區，物業稅低，吸引科技、金融業進駐，租金穩定，5年租約簽訂率達80%。

對投資回報：
台北市多屋稅率高，空置率亦高，部分多戶投資人將資金轉往中南部，形成南漂投資潮。

📌 政策建議

建議地方政府根據租金市場狀況與空屋率動態調整稅率，針對公益社會住宅或長期出租物件提供減稅優惠，平衡租金波動與投資回報。

🏗️ 5. 地方發展政策與不動產市場的互動

📌 政策差異詳述

台北市重視都市更新與TOD開發（捷運導向開發），高雄則聚焦產業園區招商。新北、台中著重重劃區與大樓建案管控。

📌 市場影響

市場規範：
台北信義計畫區限制超高樓層，導致土地供應緊縮，地價年漲10%。高雄則開放亞灣區70層建案，吸引大型投資案。

經濟影響：
台北都更慢，房價高企，高雄招商快，科技業資金湧入，2023年高雄新登記科技公司破千家，帶動租賃與商辦需求。

供需調節：
透過發展密度、容積獎勵政策，地方政府有效調節供給量。台北市2024年釋出內湖工業區容積獎勵案，預計增加6萬坪商辦供應。

📌 投資建議

投資人應隨地方發展政策布局，掌握新興重劃區、科技園區、TOD建設熱區，降低稅負並爭取政策利多。

💰 6. 地方政府財政需求與稅收政策的調整

📌 政策差異詳述

地方政府為彌補財政赤字與基礎建設需求，透過調整契稅、房屋稅與土地增值稅。台北、高雄2023年預算書顯示，不動產稅收占財政收入24%與21%，為第二大財源。

📌 市場影響與競爭力分析

稅收政策變化：
台北市2023調升多屋稅率，導致新成屋交易減5%。高雄維持低稅吸引科技業與高資產族。

地方發展與公共服務：
稅收增加助於捷運、社宅、公園建設。高雄亞灣區開發基金來自土地增值稅與商辦稅收，2023年募得28億元。

市場競爭力：
低稅區吸引資金流入，高稅區則需透過都市更新、產業利多維持吸引力。

📌 建議

政府應同步檢討稅制與都市計畫，推動產業發展、平衡財政與市場健康，提升城市競爭力。

7.🔍 案例分析：台北市與高雄市的稅收政策比較

在台灣的地方政府財政結構中，不動產相關稅收長期占據重要角色。特別是房地產市場活絡與地方經濟發展高度相關的大城市，例如台北市與高雄市，其稅收政策的差異與調整，更直接影響到當地房市走勢與投資人行為。以下我們將從幾個面向，深入比較台北市與高雄市在不動產交易與持有稅制上的差異，並分析其對地方財政與房地產市場的實際影響。

📊 1. 不動產交易稅制比較

項目	台北市	高雄市
土地增值稅稅率區間	20%～40%（依增值額累進計算）	20%～40%（依增值額累進計算）
房地合一稅（2021上路）	一般交易：20%-45%（依持有期間與身份別計算）	一般交易：20%-45%（依持有期間與身份別計算）
短期交易稅率（持有2年內）	45%	45%
自用住宅優惠稅率	適用最低稅率20%，並可申請減免	同樣適用最低稅率20%，惟核准條件略為寬鬆
重購退稅制度	僅限符合一定條件，手續繁複	制度相似，但地方稅務局推行較為彈性，核准速度較快

從表格可見，雖然兩市在法定稅率上相似，皆依照中央《房地合一稅制》與《土地稅法》規範，但在實務執行與地方政府解釋函令上，仍存在操作彈性差異。例如台北市因房價高漲，稅務機關對於重購退稅的審核標準嚴格，並加強短期交易查核；高雄市則因促進人口回流與投資，對於重購退稅與自用住宅認定較為寬鬆，稅收彈性政策運用較多。

📊 2. 房屋稅稅基與稅率調整

項目	台北市	高雄市
房屋稅標準單價	全國最高，平均每坪達新台幣16,000元以上	南部六都中次高，約新台幣7,500元～9,000元
自住住宅稅率	1.2%	1.2%
非自住住宅稅率	3.6%～4.8%（視房數與總價階梯累進）	2.4%～3.6%（六都最低之一）
企業營運性建物稅率	3.6%	2.4%

台北市在房價與租金水準長期領先，配合房屋稅標準單價亦為全國最高，並透過多屋稅制遞增機制，加重非自住住宅稅負，藉以抑制囤房及炒作行為。反觀高雄市，儘管近年房價上漲幅度明顯，但考量地方經濟發展及招商需求，對於企業營運性不動產與非自住房屋稅率仍維持相對低檔，成為吸引企業投資及遷移的重要誘因。

📊 3. 地方政府稅收成長趨勢

年度	台北市土地增值稅收入（億元）	高雄市土地增值稅收入（億元）	台北市房屋稅收入（億元）	高雄市房屋稅收入（億元）
2020年	480	170	250	90
2021年	530	200	270	95
2022年	560	215	285	100
2023年	580	230	295	105

可觀察到台北市房地產交易熱度與房價水準使得相關稅收逐年穩定成長，高雄市則因近年重劃區與捷運議題發酵，土地交易金額增加，增值稅收入亦逐年成長，房屋稅收入亦呈現正向趨勢。

8.📌 結論與建議

透過台北市與高雄市兩個極具代表性的案例分析，我們可歸納出以下幾點：

📌 1. 地方稅制調整對房地產市場有直接影響

台北市藉由高標準單價與多屋稅率遞增策略，有效遏止短期炒作與囤房行為，房市雖仍熱絡但投資風險提高。高雄市則維持相對寬鬆稅率，搭配招商與建設利多，促使房地產投資市場活絡，尤其中大型開發案及企業總部建置明顯增多。

📌 2. 彈性稅務政策是提升地方財政與促進投資的關鍵

高雄市透過彈性認定與核准，加速重購退稅與投資用不動產申報流程，降低投資成本，吸引外來投資。建議其他中南部城市可參考高雄作法，適度調整稅收政策與申報作業，增強地方招商誘因。

📌 3. 稅制與產業政策需相輔相成

台北市稅負雖高，但若缺乏產業升級與都市更新配套，恐造成房市資金轉移與企業外移壓力。建議中央與地方政府在房地產稅制規劃上，應同步考量都市發展、交通建設、產業升級計畫，形成良性循環。

📌 4. 推薦各地實施動態稅率與彈性調整機制

依市場狀況與都市發展階段，調整房屋稅與土地增值稅稅率，透過滾動式檢討，平衡房價控制、財政收入與投資誘因，避免過度僵化稅制抑制經濟活力。