最新消息
📌設廠用地怎麼選？甲種、乙種、非都市土地開發限制與實務案例分析

作者：小編於 2025-05-23

178
次閱讀

台灣企業在設廠前，選擇適合的用地類型與瞭解相關法規限制至關重要。不同用地類型，如非都市土地、甲種建築用地、乙種建築用地，在容許使用項目、建蔽率、動力上限、環評審查等規範皆不同，若未事先掌握，易造成違規風險與投資延誤。本篇整理2025最新法規，詳列各用地的容許用途與開發條件，並解析工業廠房動力限制、基層面積、建蔽率規範，提供企業選址時的重要參考。無論是在都市計畫區內或非都市計畫區，皆應依公告範圍、環境敏感性與申請程序，妥善規劃設廠位置，避免因法規紅線與環評爭議影響營運進度。建議企業優先選擇都市計畫內合法工業區甲種建築用地，並預先完成用地變更與環評作業，降低開發成本與後續糾紛風險。本文提供完整表格對照與設廠規劃建議，是企業選地開發不可或缺的實務指南。

📌設廠用地怎麼選？甲種、乙種、非都市土地開發限制與實務案例分析

📖 目錄

📌 引言：台灣工業用地開發為何愈來愈難？
🏞️ 非都市土地定義與使用限制
🏭 甲種建築用地用途與開發限制
📑 非都市土地與甲種建築用地的管理差異
📝 容許使用項目規範與限制總表
🏗️ 工業作業廠房基層面積與動力限制詳解
📊 建蔽率規範對設廠規劃的影響
🏢 乙種建築用地開發條件與容許用途
📝 工業區設廠容許使用項目與限制總覽
📌 結論：企業設廠選址的必備策略與建議

📌 引言｜台灣工業用地開發為何愈來愈難？

隨著台灣產業轉型升級及全球供應鏈重組，近年來國內企業擴廠、設立新廠的需求不斷攀升。從傳統製造業、電子組裝、半導體製程，到新興的智慧物流、再生能源、生技醫療等產業，皆亟需合法且符合產業運作需求的工業用地。然而，台灣土地資源有限、都市計畫分區管制嚴格，加上環境保護意識提升，企業在設廠選址與用地開發過程中，常因法規限制、容許使用項目、動力設備配置、建蔽率與容積率限制，以及環評審查等程序，面臨諸多困難與挑戰。

根據內政部統計，截至2024年底，台灣全國都市計畫區總面積約為32.9萬公頃，其中作為工業用地用途者僅佔約9%。再者，許多既有工業區因土地飽和或容積受限，無法滿足現代產業所需的大型廠房、潔淨室、動力重設施、無塵無震環境等特殊需求。另一方面，部分企業因土地取得不易、價格高昂，轉向鄰近非都市計畫區或乙種建築用地尋求設廠空間，卻常因容許使用項目、動力限制與建蔽率規範，衍生違章使用、都市計畫違反、環評爭議與鄰避效應抗爭事件。

📊 用地開發問題實況與挑戰

根據經濟部投資審議資料顯示，台灣近五年因用地取得困難、法規限制或環評卡關，導致設廠計畫延宕、調整或轉向海外投資的案件高達346件，影響總投資金額超過新臺幣1,400億元。常見問題包括：

工業區內土地不足，價格飆漲
近五年南科、中科、竹科工業區土地單坪價格翻倍，超過新台幣80萬元以上，許多中小型廠商轉向非都市土地或乙種建築用地設廠。
都市計畫用地容許使用項目限制
乙種建築用地原則上僅容許住宅、商業、辦公與公益事業，工業用途多須變更計畫或依特定公告，動力與污染排放要求嚴格。
動力設備限制
多數都市計畫區及非都市土地對作業廠房動力設施限制為11.25KW（約15馬力）以下，超過即屬違規，須另行辦理許可。
建蔽率與容積率不足
乙種建築用地建蔽率多介於40%至60%，容積率多數200%以下，無法支應大型機械廠、倉儲物流中心、無塵廠房等需求。
環評、鄰避效應與社區抗爭
部分設廠案雖法規容許，惟因鄰近住宅、學校、保護區，遭社區居民抗爭阻擋，衍生環境影響評估審查延誤或行政訴訟。

📌 政策與法規趨勢

為因應產業轉型與用地需求，政府近年推動《區域計畫法》修正、《產業創新條例》、《工業區更新發展條例》及各縣市都市計畫細部計畫調整，積極盤點活化閒置工業用地、釋出非都市土地產業專用區，並鬆綁特定低污染產業於乙種建築用地及鄉村區內小型工廠設置條件。但法規鬆綁幅度有限，且各地實務審查標準不一，常成為企業選址布局與開發時最大的風險與不確定因素。

🏞️ 非都市土地定義與使用限制

📌 定義與法源依據

非都市土地，係指未納入《都市計畫法》劃定之都市計畫範圍內，依《區域計畫法》與《非都市土地使用管制規則》劃分管理之土地，主要用以保護農業資源、自然生態、或支援農村聚落生活機能。此類土地依《非都市土地使用分區管制規則》第5條，劃分為以下分區：

特定農業區：專供農業使用，保留高生產力農地。
一般農業區：農業使用為主，允許少量農舍、農業附屬設施。
鄉村區：農村聚落擴展，允許居住、商業、少量事業設施。
保護區：維護生態、地質、水源保育。
山坡地保育區：坡地環境維護與合理利用。
產業專用區：依計畫允許產業開發設施。
風景特定區、特定專用區等其他類別。

📊 非都市土地容許使用限制總表

用地分類	容許使用項目	限制條件
特定農業區	農業活動、農舍	禁止設置工廠及其他非農業事業設施
一般農業區	農業活動、農舍、農產品加工設施	須符合土地使用分區容許項目，動力不得逾11.25KW
鄉村區	農舍、社區型公共設施、小型作業廠	限動力≤11.25KW，單層基層≤100㎡，須經主管機關核准
保護區	保育設施、休憩設施	禁止工廠、事業設施
產業專用區	合法產業用設施	須依公告產專區計畫範圍與開發許可辦理

📌 非都市土地開發觀點建議

慎選區段
若企業考量成本與地價因素欲設廠於非都市土地，應優先選擇「產業專用區」或都市計畫納入之「鄉村區」內地段，避開「特定農業區」、「保護區」及「山坡地保育區」，以避免日後違法使用或拆除爭議。
提前辦理環評與土地變更
多數非都市土地環境敏感性高，若涉大量用水、排放或可能影響水源、空氣品質，依法應辦理環境影響評估。建議設廠前先委託專業顧問完成開發可行性調查與初步環評評估。

🏭 甲種建築用地用途與開發限制

📌 定義與法源依據

甲種建築用地係指都市計畫區內，依都市計畫劃定供工業、事業、倉儲等用途使用之建築用地。依《都市計畫法施行細則》及《建築技術規則》規範，開發時須符合容許使用項目、建蔽率、容積率、動力限制與環保法令規範。

📊 甲種建築用地開發限制總表

項目	規範內容
最大建蔽率	60%
容許使用動力上限	11.25KW (相當於約15馬力)
單層基層面積上限	≤100㎡
容許設施類型	無公害小型工業、事業倉儲設施
環境保護義務	強制設置廢氣、污水處理設備，噪音、震動防制設施

📌 開發觀點建議

首選都市計畫內工業區
甲種建築用地法規明確，審查標準固定，核准速度快。相較非都市土地，無須另行辦理土地使用變更或補辦都市計畫，程序較單純、開發風險低。
留意周邊限制
若用地鄰近住宅、學校或醫療區，將面臨嚴格的環評審查，尤其須符合《空氣污染防制法》、《噪音管制法》等環境標準。建議提早進行周邊環境敏感度分析與交通影響評估。

🏢 乙種建築用地開發條件與容許用途

📌 定義與用途概述

乙種建築用地主要劃設於都市計畫區內，作為住宅、商業及部分事業設施用途使用。依《都市計畫法》規範，乙種建築用地不得任意設置污染性工業設施，若有必要，須依都市計畫公告特定容許項目及建蔽率、動力限制進行開發。

📑 容許用途總表

建築類型	容許與否
無公害小型工廠	僅限特定都市計畫公告開放地區，須符合動力≤11.25KW
倉儲設施	須依各縣市都市計畫容許公告
辦公室	原則上允許

📝 各類用地開發差異與規範比較表

項目	非都市土地	甲種建築用地	乙種建築用地
設廠難易度	中高	中低	高
容許動力上限	11.25KW	11.25KW	依公告或禁止
建蔽率	須依個別公告	60%	依都市計畫公告
環評審查強度	高敏感性	常規環評或免辦環評	常規環評或不許設廠
土地變更程序	需辦變更或專案計畫申請	無需變更，依都市計畫辦理	依都市計畫公告內容限制

📑 工業作業廠房基層面積與動力限制詳解

📌 基層面積管控目的

規範單層基層面積不得超過100㎡，主要為防範設廠面積過大、影響周遭居住環境與產生過量污染問題。尤其鄉村區、小型作業廠常設於住宅或農村生活圈內，須有效管控。

📌 動力上限11.25KW

統一動力限制值，確保非都市及乙種、甲種建築用地之工廠規模小型化，降低空氣污染、噪音、震動對居民及環境之負面影響。

📊 建蔽率規範對設廠規劃的影響

甲種建蔽率60%
意即留40% 空地做為道路、消防動線、排水溝渠、綠化區，提升廠區安全性與都市景觀品質。
非都市土地建蔽率
須依縣市公告，不同用地建蔽率差異大，如保護區多數限制在10%以下，山坡地保育區則視地形水文條件規定，通常不超過15%。

📌 法規依據與開發限制

乙種建築用地開發，依《都市計畫法》第41條、《建築技術規則》及各縣市都市計畫細部計畫公告辦理，常見開發限制包括：

建蔽率、容積率限制
須依都市計畫公告，各地不同，一般多介於建蔽率40~~60%，容積率120~~300%不等。
動力限制
小型工廠設置動力應在11.25KW以內，若超過則屬違規用途。
污染防制要求
須符合《空氣污染防制法》、《噪音管制法》、《廢棄物清理法》，部分區域另須辦理環境影響評估或鄰近居民同意書。
高度限制
多數乙種用地限建6~10層樓，依縣市都市計畫公告為準，臨近機場、高壓電塔、保護區或捷運系統者另有限高規定。

📌 開發觀點建議

慎選開發區段
乙種建築用地多位於住宅密集區或生活圈內，若規劃為工業用途（即便是無污染性小型作業工廠）仍需衡量周邊鄰避效應及居民抗爭風險，建議選擇臨接商業區或乙種事業區劃設地帶，開發爭議與環評風險較低。
確認都市計畫公告容許項目
每個縣市、甚至同一都市計畫區內，不同分區之乙種用地容許使用項目有所差異，開發前務必至縣市政府地政局或都發局調閱最新都市計畫細部計畫圖及容許使用項目公告，避免違反計畫管制。
提前洽詢專業建築師或都市計畫技師
因乙種建築用地開發法規繁複，應於開發初期委託專業建築師辦理開發計畫規劃、申請建造執照，必要時進行用地使用分析與可行性評估，確認是否須辦理變更或特定計畫。

📌 開發實務案例

📍案例A：台中市北屯區乙種建築用地辦公倉儲開發案
某物流企業購置台中市北屯乙種建築用地約500坪，擬設置簡易倉儲及辦公室，經確認都市計畫容許使用項目後，辦理建造執照，符合建蔽率50%、容積率250%、動力設施僅5.5KW，成功取得合法使用證明，且無須環評，節省開發時程。

📍案例B：新北市板橋乙種建築用地小型作業廠違規案例
某食品加工廠於乙種建築用地內違規設置動力超過15KW之機具，經檢舉遭新北市政府勒令停工拆除，並處以違規使用罰鍰新臺幣60萬元，後續須補辦變更計畫與環評，開發成本暴增。

📌 開發程序與審查重點

程序項目	說明
確認都市計畫公告	至縣市地政局查閱該乙種用地容許使用項目及建蔽率、容積率、限高規定
辦理建築設計規劃	委託建築師依容許項目、建蔽率及動力限制，設計建築計畫圖並檢討法規可行性
申請建造執照	向建管單位申請建照，並檢附消防、環保、結構、耐震等審查資料
環評審查	若涉污染、噪音或高風險設施，依《環境影響評估法》辦理相關作業
取得使用執照	完工驗收合格後，取得建築物使用執照，始得合法營運

📌 結論：企業設廠選址的必備策略與建議

隨著台灣整體土地資源日漸有限，且開發法規日趨嚴謹，企業在設廠前的用地選擇與開發策略規劃，已成為影響未來營運成本、經營風險與環境永續形象的關鍵。透過本文對非都市土地、甲種建築用地與乙種建築用地開發限制、容許使用項目、建蔽率、動力使用限制等多面向的分析，可以歸納出幾項企業在設廠選址時不可忽略的策略建議：

📌 1️⃣ 先確認用地屬性與容許使用項目

在任何設廠計畫啟動之前，企業應首先針對目標用地進行屬性確認，瞭解其所屬區域計畫分區、都市計畫使用分區與容許使用項目範圍。不同用地屬性對於容許使用的產業類別、工業作業規模、污染排放標準均有不同限制：

甲種建築用地：都市計畫工業區內首選，容許設置中小型無公害工廠、倉儲設施，動力、建蔽率規範明確。
乙種建築用地：多屬住宅、商業區性質，工業用途限制較多，須慎選地點並審視公告容許使用範圍。
非都市土地：鄉村區、特定農業區、保護區、山坡地保育區等，除非列為產業專用區，否則多限制工業用途，設廠難度與風險高。

建議企業可委託專業地政顧問或不動產開發公司，協助調閱地籍謄本、都市計畫圖、公告分區圖及容許使用項目公告，確認是否符合法定設廠條件，避免日後違法設置遭拆除或限期遷廠之風險。

📌 2️⃣ 評估建蔽率、動力、面積限制對設施配置的影響

不同用地性質之建蔽率與工廠動力、單層基層面積限制，將直接影響設廠規模、廠房配置、產線佈局及周邊空地安排。

例如：

甲種建築用地建蔽率 60%，必須預留 40% 空地作為消防安全走道、車道、排水設施及綠地。
非都市土地鄉村區，雖容許小型工業作業，但限制單層基層面積不得超過100㎡，動力不得超過11.25KW (15馬力)，無法設置大型重工廠房或需高功率機具之產線。

建議企業於設廠前，應透過建築師與設計單位，先行規劃廠區總體配置圖，搭配法定建蔽率、容積率與周邊動線，模擬各種動力配置方案，確認是否足以滿足生產需求，再進行土地購入或租賃作業，避免日後因限制重重造成增建困難或運作受限。

📌 3️⃣ 預先辦理環評、土地變更與合法申請

許多企業在購地完成或興建廠房後，才意識到需辦理環評審查或都市計畫變更，常因此延誤投產時程、增加環評費用、甚至遭拒核定，導致損失慘重。

依現行《環境影響評估法》規範，特定產業類別、用地面積或動力規模達一定門檻時，即須辦理環評，或送地方政府進行都市計畫變更與容許使用變更。

例如：

農業區內設置產業設施，須先進行用途變更為「產業專用區」，並通過環評審查。
非都市保護區、山坡地保育區 則全面禁止設置工業設施。

建議企業於設廠前，即應委託環評顧問及不動產開發代辦公司，協助辦理：

環境影響評估報告初稿編製
土地容許使用項目變更
都市計畫使用分區變更申請
開發許可申請與公告程序

如此方能大幅縮短審查時程，確保工廠如期投產運作。

📌 4️⃣ 優先選擇都市計畫內合法工業區甲種建築用地

基於法令明確、設廠條件相對友善、安全無違建疑慮等多重優勢，企業應優先選擇位於都市計畫區內，且屬工業區用地範圍內之甲種建築用地。

甲種建築用地特點：

可合法設置無公害工業作業廠房、倉儲及事務所
動力限制、建蔽率標準一致，利於統一規劃設計
工業區內已配套完善公共設施、水電道路、排水與污水處理系統
不須額外辦理土地變更，可直接進行設廠申請作業

企業若選擇甲種建築用地，不僅開發時程短、法規爭議少，且未來如需轉售或出租，亦有較高市場價值與流通性。

📌 5️⃣ 避免在高環境敏感地區設廠，降低日後糾紛風險

為因應台灣各地居民環保意識高漲，設廠地點選擇時亦應避開下列高環境敏感區域：

鄰近國家公園、保護區、特定水源保護區、山坡地保育區
鄰近住宅密集區、學校、醫療院所、社會福利設施
易淹水地區或天然災害潛勢區域

此類地區設廠，易遭當地居民抗議、要求遷廠、提起訴訟，或使環評審查困難重重，影響企業聲譽與經營永續。

建議企業應透過縣市政府公告、土地公告現值資料、地理資訊系統(GIS)、防災潛勢圖等工具，事前評估廠址風險，再進行用地購置與設廠計畫布局。

📌 結語

面對當前台灣工業用地取得困難、開發法規限制繁多，且環評審查趨嚴的環境，企業欲於台灣設立新廠，除須妥善掌握各類用地屬性與法令規範，更應建立完善的設廠前期規劃機制，包含地政審查、建蔽率評估、動力配置模擬、環評與變更申請作業，並優先考量都市計畫內合法甲種建築用地，方能有效降低開發風險，保障產線如期投產，並確保後續營運穩定發展。