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工業用地完整指南：企業設廠與土地投資必備知識

作者：小編於 2025-05-22

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台灣的工業用地分為都市計畫內與非都市土地兩大類，前者依照用途又細分為特種、甲種、乙種與零星工業區，各自適用不同的建築強度與產業限制；後者則屬於丁種建築用地，主要分布在農業區與山坡地，法規管控較為嚴格。

在買賣流程上，須經過市場調查、選地、談判、簽約、過戶與交屋等六大步驟，並涉及多項稅務與費用。買方需留意契稅、印花稅與地政規費，賣方則需申報土地增值稅與房地合一稅。持有期間，每年亦須繳納房屋稅與地價稅，稅率依用途與地區而異。

購地時，應注意土地用途、權屬、建蔽容積限制及是否位於污染場址等問題。以桃園地區為例，因交通與產業基礎成熟，是企業設廠與投資的熱區。

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工業用地完整指南：企業設廠與土地投資必備知識

一、工業用地是什麼？基本定義與重要性

工業用地，顧名思義，是依法律規定，專供工廠設立、經營、製造、加工、倉儲等用途的土地。相較於住宅用地或商業用地，工業用地在法令、用途、環境限制上皆具高度規範。隨著台灣製造業與科技產業的持續發展，工業用地不僅是企業營運的基石，更是重要的資產配置與長期投資標的。

二、工業用地分類與法規基礎

根據《土地稅法》及《都市計畫法》等相關法規，台灣的工業用地可大致區分為兩大類型：

1. 都市計畫內工業用地

依據《都市計畫法》細分為下列幾種區域：

特種工業區：設置高污染、高風險工業，例如化工、煉鋼等產業。
甲種工業區：提供製造、加工、輕工業用途。
乙種工業區：適合倉儲、物流與部分服務型產業。
零星工業區：位於都市邊陲，多為歷史工業區重劃後產物。
加工出口區與科學園區：例如竹科、南科、楠梓加工區，依照專法如《科學園區設置管理條例》等管理。

2. 非都市土地工業用地

非都市計畫範圍內的土地，工業用地以「丁種建築用地」為主，常見於：

特定農業區
一般農業區
山坡地保育區

因為這些地區多為自然環境敏感區，使用上限制較多。必須符合《非都市土地使用管制規則》並通過開發審議，方可興建低污染、低能耗之工業設施。

三、工業用地交易流程與注意事項

買賣工業用地，牽涉的流程與住宅不動產略有不同，特別需留意以下幾項：

1. 權屬確認

在土地交易前，務必查閱土地謄本，確認是否有：

抵押登記
共有人情況
地上權或使用限制

2. 開發限制審查

若為非都市計畫區，需送交地方政府辦理土地使用變更與開發許可，評估是否能設廠，是否符合法規要求。

3. 產業進駐審核

特定工業區對進駐產業有明確限制，並非所有產業皆可入駐。例如科學園區僅限高科技產業進駐，傳統製造業可能無法申請。

4. 實地勘查與估價

實地勘查是否有道路出入口、交通便利性、水電接管管線、地質條件等皆攸關工廠營運。估價過程建議委託專業估價師辦理。

四、土地買賣常見稅費解析

土地買賣不只是簽約成交，背後牽涉的稅費與交易成本往往不容小覷。以下列出常見稅費項目：

1. 買方需負擔稅費

稅費名稱	說明
契稅	6%，僅針對建物收取，純土地免徵
印花稅	買賣契約總價 × 0.1%
地政規費	包含登記費、謄本費、規費等，金額依地方政府而異
代書費	委託代書處理契約、實價登錄、設定抵押權等費用
貸款相關費用	包含貸款申請費、保險費、設定費等

2. 賣方需負擔稅費

稅費名稱	說明
土地增值稅	根據持有年限與增值額計算，最高可達40%
房地合一稅2.0	適用105年後取得土地，持有期間與身分影響稅率
地價稅與房屋稅	按照交屋日比例分擔
代書費	包含抵押塗銷、資料變更與實價登錄處理費

3. 每年持有的固定稅費

稅種	說明
地價稅	工業用地公告地價 × 10%~55%，若符合自用條件可申請較低稅率
房屋稅	自用2%、營業用3%、非住家2%

五、如何挑選優質工業用地？

1. 交通便利性

靠近高速公路、快速道路、港口或機場是企業物流的重要考量。

2. 基礎建設

電力容量、水源穩定性、污水處理設施等直接影響產線運作。

3. 土地完整性

整筆土地面積需方正、無持分糾紛，利於建照申請與廠房配置。

4. 法規符合性

確認土地使用分區與產業規範符合需求，避免事後補照、罰款問題。

六、桃園工業用地熱門區域介紹

桃園是北台灣產業重鎮，擁有完善交通網與眾多工業區，包含：

觀音工業區：臨近台61線，物流便利，適合倉儲與組裝業。
龜山工業區：接近機場捷運與台1線，交通優勢明顯。
大園工業區：接近桃園機場與港埠，利於出口導向企業。
中壢工業區：擁有產業聚落與成熟的供應鏈生態。

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結語：投資與營運雙重考量，工業用地專業規劃不可或缺

面對多變的經濟環境與政策變化，選擇一塊合適的工業用地不僅是企業營運的基礎，更是資產配置的重要環節。透過了解分類、法規、稅務與市場行情，並結合在地專業團隊協助，才能在土地交易中穩健前行。

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