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🌐【圖解比較】台灣房地合一稅 VS 美國英國澳洲，誰最嚴？

作者：管理員於 2025-05-21

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台灣自2016年實施房地合一稅，並於2021年升級為2.0版，針對短期炒作課以重稅，成效雖顯著，但也引發市場流動性降低與房價上升等問題。為了解全球趨勢，本文比較美國、加拿大、英國與澳洲四國資本利得稅政策。美國依持有年限區分短中長期稅率，自住房享高額免稅；加拿大則對資本利得課稅50%，但自住房免稅；英國與澳洲也採類似制度，強調長期持有與自住房優惠。台灣房地合一稅2.0則提高短期交易稅率，延長高稅期間，並將法人交易納入課稅。專家建議，台灣應調整非投機性交易稅負、完善配套措施、提升市場資訊透明度，以維持房市健康發展。透過國際經驗借鏡，台灣可優化房地稅制，兼顧打炒房與居住正義目標，打造更公平、透明且有效率的房市環境。

🌐【圖解比較】台灣房地合一稅 VS 美國英國澳洲，誰最嚴？

📚 目錄

🔍 引言
🌍 國際房地合一稅政策概述
🇹🇼 台灣房地合一稅政策詳解
📊 國際與台灣稅制比較分析
💬 觀點與建議
🧭 結論

🔍 引言

近年來，台灣房地產市場熱度不減，儘管政府多次實施打炒房政策，房價仍持續攀升，成為國人普遍關心的社會與經濟議題。根據內政部不動產資訊平台統計資料，自2016年至2024年間，全台房價指數累計上漲逾35%以上，部分六都核心區域甚至突破50%。高房價不僅讓青年購屋困難，也衍生囤房、炒作、房地產與實體經濟脫鉤等現象，進一步影響社會公平與民生穩定。

在此背景下，政府於2016年推出《房地合一稅制》，並於2021年進一步修訂為《房地合一稅2.0》，試圖透過調整房產交易課稅機制，抑制短期炒作行為，導正市場秩序，保障一般民眾自住需求。然而，隨著政策實施多年，房價未如預期下跌，市場流動性降低，民眾與專家對於稅制設計與配套措施仍存諸多疑慮，特別是房地合一稅是否真正發揮遏止投機、促進居住正義的功能，成為當前房市政策檢討與優化的重要議題。

🌍 國際房地合一稅政策概述

全球多數國家對於房地產交易所得課稅，主要是採用「資本利得稅（Capital Gains Tax）」制度，但在稅率、優惠條件及計算方式上，各國依據其市場環境、社會價值觀與政策目標，訂定不同的稅制設計。以下為美國、加拿大、英國與澳大利亞四個先進國家對於房地產交易課稅政策的詳細解析。

🇺🇸 美國｜嚴格區分短期與長期交易利得

稅制類型：資本利得稅（Capital Gains Tax）

美國的資本利得稅制度設計十分細膩，根據財政部與國稅局（IRS）規定，房地產交易依持有期間區分課稅：

短期持有（Short-term Capital Gains）：若房產持有時間少於一年，則該交易所得視同一般薪資所得，適用個人邊際所得稅率課徵，最高可達37%，以抑制短期投機炒作行為。
長期持有（Long-term Capital Gains）：持有超過一年，則適用較優惠的長期資本利得稅率，依據所得高低，稅率分為0%、15%、**20%**三級，鼓勵長期投資與穩定市場交易。

自住房優惠：
美國對於自用住宅採取特別優惠政策。若屋主出售自住房，且滿足過去五年內至少有兩年為主要居所，即可享有最高**25萬美元（單身）或50萬美元（夫妻）**的免稅額，有效保障一般民眾正常換屋需求。

📊 學者觀點：根據美國布魯金斯學會（Brookings Institution）報告指出，該制度能有效防止炒房行為，又兼顧保障自住需求，維持市場交易活絡。

🇨🇦 加拿大｜高稅負但保障自住房權益

稅制類型：資本利得稅

加拿大房地產課稅制度屬於高稅負型國家，根據加拿大稅務局（CRA）規定：

所有非自住房產交易所得，需繳納50%的資本利得稅，意即利得的一半須併入當年度所得稅計算，依邊際稅率課稅，最高所得稅率約達33%至53%，依省份而異。

自住房優惠：
若交易為主要居所，則依《主要住宅豁免條例》（Principal Residence Exemption），可完全免繳資本利得稅。此政策保障加拿大民眾正常自住需求，避免過重稅負阻礙居住流動性。

📊 媒體分析：《多倫多星報》（Toronto Star）曾報導，雖然稅制偏高，但透過自住房免稅機制與多元租屋補貼政策，有效平衡房市發展與民生需求。

🇬🇧 英國｜鼓勵長期持有與自住房免稅

稅制類型：資本利得稅

英國資本利得稅制度主要分為兩種稅率：

基本稅率：10%
高稅率：20%

適用稅率取決於個人所得級距。若屬於較高所得群體，利得將課以20%稅率。

自住房優惠：
英國房地產政策重視居住正義，透過《Private Residence Relief》制度，對主要居所交易所得提供全額免稅保障，只要出售時符合主要居住條件，即可享受免稅優惠。

📊 學術分析：《倫敦經濟學院》（LSE）學者報告指出，該制度在避免炒房與保障換屋需求之間取得良好平衡，值得亞洲地區國家參考。

🇦🇺 澳大利亞｜高所得稅配合長期優惠

稅制類型：資本利得稅

澳洲的資本利得稅制度設計與所得稅緊密掛勾：

短期交易：房產利得併入當年度個人所得課稅，與其他收入一同計算，最高稅率達45%。
長期持有優惠：持有超過一年，則可享50%資本利得稅減免，僅對利得的一半納稅。

自住房優惠：
出售主要居所（Principal Place of Residence）通常免稅，不受利得稅限制，保障民眾基本居住需求。

📊 政策評析：澳洲《Grattan Institute》報告指出，該國稅制透過高稅率+優惠機制，有效壓抑短炒行為，並提升長期自住房比例。

📈 稅率結構

持有期間	個人稅率	法人稅率
不滿2年	45%	45%
2年以上未滿5年	35%	35%
5年以上	20%	20%

🏡 自住房優惠

條件：持有並設籍滿6年，且為自住用途
優惠：享10%稅率，並有400萬元免稅額度，若超過金額部分，依稅率計算

📊 政策分析：內政部報告指出，該優惠措施有效保障一般家庭自住換屋需求，避免民眾因政策遭受過重稅負。

🔒 房地合一稅2.0重點修法

延長短期交易高稅率期間：由2年延長至5年
法人比照個人課稅：防止透過法人包裝交易避稅
擴大課稅範圍：納入預售屋與特定股權交易，避免炒作漏洞
限制土地漲價總數額：以公告土地現值為上限，杜絕虛報土地現值避稅行為

📊 學者建議：中央研究院學者葉俊榮建議，未來可考慮進一步結合「持有稅」如囤房稅、空置稅，補強稅制漏洞，提升政策抑炒效果。

📊 國際與台灣稅制比較分析

國家/地區	短期稅率	長期稅率	自住房優惠	特殊規定
台灣	45%	20%	有	預售屋與股權交易納入課稅
美國	普通所得稅率	0%-20%	有	持有超過一年為長期
加拿大	50%資本利得納稅	同上	有	自住房免稅
英國	10%-20%	同上	有	自住房享Private Residence Relief
澳大利亞	所得稅率	所得稅率	有	持有超過一年可享50%減免

💬 觀點與建議

根據多位學者與專家的觀點，台灣自2016年實施房地合一稅以來，尤其是在2021年房地合一稅2.0上路後，對抑制短期炒作行為的確發揮了一定的作用。統計資料顯示，短期交易案件數量自實施以來明顯下降，房市交易型態逐漸由高周轉短炒轉向中長期持有。然而，在達到政策目的的同時，也伴隨著不少副作用，值得政府與社會各界持續關注與檢討。

📉 市場流動性下降

首先，房地合一稅高稅率設計使得投資客與一般屋主對於出售房產變得更加謹慎。尤其是在持有未滿2年與5年的高稅率門檻之下，許多屋主寧願暫時不出售，觀望市場情勢，也有部分屋主選擇轉為長期出租，導致市場上的待售物件量減少，房市流動性趨於緊縮。據內政部不動產資訊平台數據顯示，近年來台灣主要都會區待售物件量與交易量呈現逐年遞減趨勢，尤其是高總價與投資型產品影響更為顯著。房市流動性下降，不僅使得買方難以找到適合的物件，也讓想出售的賣方擔心稅負過重，阻礙正常市場交易秩序的運作。

🏠 換屋族負擔加重

其次，長期持有要求雖能有效限制短期投機炒作，但卻也意外地對有換屋需求的一般家庭造成額外負擔。許多家庭因為家庭人口變動、生活需求改變或工作調動，需在短期內出售現有房產、購置新屋，但在房地合一稅2.0之下，若未達優惠條件，如設籍滿6年或特定免稅額度，則須面臨高額稅負壓力，尤其若購買房屋未滿2年就必須出售，更會被課以45%的高額稅率，對換屋族極為不利。實務上，也有不少民眾因無法承擔稅負而放棄換屋計畫，間接影響民眾居住品質與生活安排。

📈 房價反而上升

令人意外的是，原先預期透過高稅率抑制投機，有助於房價回穩，但實際上因供給減少、物件釋出減少、加上市場觀望氛圍濃厚，反而導致房價在部分區域持續攀升。尤其是雙北、桃園、新竹與台中等中南部都會區，熱門重劃區與市中心核心地段房價未見明顯下跌，甚至逆勢上漲。根據2024年實價登錄資料顯示，台北市住宅單價較房地合一稅2.0實施前上漲超過7%，台中、桃園、新竹漲幅更達雙位數，與政策原先抑制房價上漲的初衷相違背。

🧭 結論：台灣未來的政策方向

整體而言，台灣自2016年實施房地合一稅，再到2021年2.0修正上路，政策成效逐漸顯現，短期炒作行為確實受到抑制，且市場投資結構逐步朝向長期投資、穩定交易發展。然而，高稅率與嚴格限制在實務上亦帶來市場流動性減少、房價逆勢上漲與一般換屋族群稅負沉重等問題，影響民眾居住權益與市場健全發展。

最後，建議政府應透過定期檢討政策成效，適時調整稅負門檻與課徵方式，並結合多元住宅政策工具（如社宅供應、包租代管、青年購屋貸款利息補貼等），共同實現居住正義與市場穩定之目標，讓台灣房地產市場朝向健康、合理、永續發展邁進。