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首購、置產首選！桃園A21環北、大園客運園區房價行情＋重劃區優劣一次看

作者：管理員於 2025-05-20

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2025年桃園房市持續火熱，其中A21環北重劃區與大園客運園區成為置產、首購與投資客關注焦點。受惠於機場捷運、航空城計畫、大型建設利多加持，房價一路攀升，A21環北重劃區新案均價站穩50萬元，大園客運園區預售案則上看42萬元，雙雙寫下區域新高。兩大重劃區擁有完善生活機能、交通便捷、建設題材充沛，吸引大量北客、雙北換屋族與科技新貴進駐，未來5年房價預期持續看漲。本篇將深入解析A21環北、大園客運園區房價行情、重點建設進度、生活機能優勢與投資潛力，並附上最新成交行情與重劃區優劣勢比較，助你精準掌握桃園房市動態與置產熱區選擇策略。

首購、置產首選！桃園A21環北、大園客運園區房價行情＋重劃區優劣一次看

📑 目錄

📌 引言：桃園3字頭預售屋為何熱賣？
📊 重劃區逐列行情與發展潛力分析
📌 表格｜11重劃區最新房價與漲幅排名
💡 專家觀點＆投資建議
📣 結論與趨勢預測

📌 引言｜桃園3字頭預售屋為何熱賣？

在房價動輒5、6字頭起跳的新北、雙北市場下，桃園市成為「北台灣最後一塊3字頭房市淨土」。憑藉機捷、高鐵、捷運綠線及產業園區布局，桃園的重劃區預售案價格親民、供給量充足、未來性佳，成為自住、置產、置業客群首選。

本篇將透過數據統計、行情表格、逐列分析，帶你掌握桃園11大3字頭重劃區的價格趨勢、漲幅、區域利多與投資潛力。

📊 重劃區逐列行情與發展潛力分析

1. 觀音區草漯重劃區

均價：每坪25.76萬元
近一年房價漲幅：+10.75%
分析：鄰近觀音工業區，屬於低密度重劃區，以透天、別墅為主。生活機能較少，主要集中於大觀路周邊，有零星的餐廳、便利商店和全聯。學區有草漯國中小。
未來展望與投資潛力：隨著桃園市區擴展和工業區發展，草漯重劃區有望受益於未來基礎設施和交通改善。對於預算有限但希望獲得未來升值機會的買家來說，草漯無疑是一個值得考慮的選擇。

2. 八德區八大擴大重劃區

均價：每坪34.75萬元
近一年房價漲幅：+11.73%
分析：涵蓋豐德、仁德及廣興一路等舊市區，住宅區約占60-70%，商業區主要集中在建德、興豐路一帶。捷運G01站位於西側，G02站則在東北側。建德路與豐德路是未來主要的門面道路。
未來展望與投資潛力：隨著八德區交通建設的推進和生活機能的完善，該區域的房價有望繼續上升。八大擴大重劃區因其交通便利和未來的發展潛力，對投資者具有吸引力。

3. 八德區大湳（廣豐、東勇重劃區）

均價：每坪35.11萬元
近一年房價漲幅：+28.57%
分析：以廣豐新天地置地廣場、大湳商圈為核心，擁有豐富的公園綠地，如大湳森林公園、西坡埤塘生態公園等。生活機能成熟完備，未來將有桃園綠線G04、G05站點。
未來展望與投資潛力：大湳重劃區的房價漲幅顯著，顯示出區域內基礎設施和生活機能的提升。隨著需求的增長和未來交通設施的完善，大湳區的投資潛力將持續增強，是希望抓住升值機會的買家不可錯過的區域。

4. 龜山區楓樹腳重劃區

均價：每坪29.28萬元
近一年房價漲幅：+6.30%
分析：位於龜山市區東側，主要道路為忠義路。以別墅、透天建案為主，環境清幽。生活機能相對有限，需依賴龜山市區。學區為楓樹國小。
未來展望與投資潛力：隨著龜山區的進一步發展和未來基礎設施的完善，楓樹腳重劃區的投資潛力將穩步提升。適合尋求穩定投資回報的買家。

5. 蘆竹區大竹重劃區

均價：每坪33.69萬元
近一年房價漲幅：+9.48%
分析：位於蘆竹區南側，距離桃園的核心地區如青埔、藝文、南崁約10分鐘車程。區內有多個埤塘公園，環境舒適。主要商業機能集中在主幹道大竹路旁，有大竹市場、全聯等。學區有大竹國中小。
未來展望與投資潛力：大竹重劃區擁有穩定的價格和漲幅，生活機能完善。隨著桃園核心區域的發展，大竹區的投資潛力將持續增強，是長期投資者的理想選擇。

6. 蘆竹區 A10山鼻重劃區

均價：每坪35.05萬元
近一年房價漲幅：+4.82%
分析：機捷站橫貫整區，區內主要以住宅為主，無專屬學區，依賴周邊商圈。縱向主要道路為南山路，連接北側山腳商圈，南側為南崁商圈，車程約10-15分鐘。
未來展望與投資潛力：儘管A10山鼻重劃區的房價漲幅較平緩，但其穩定的需求和交通優勢使其對投資者具有吸引力。未來隨著基礎設施的完善，該區域的投資價值將進一步增強。

7. 大園區果林重劃區

均價：每坪30.72萬元
近一年房價漲幅：+3.70%
分析：過去多為荒地或農地，重劃後將與桃園機場、機捷、捷運綠線相結合，成為新興發展地區。商業集中在三民路一段，未來有捷運綠線G31、G32站點完工。
未來展望與投資潛力：雖然目前果林重劃區的漲幅較小，但未來交通建設的完善和區域發展的推動，將為該區域帶來穩定的增值潛力。對於希望以較低價格入手並享受未來增值的買家，果林是值得關注的選擇。

8. 中壢、新屋、楊梅、觀音區過嶺重劃區

均價：每坪31.21萬元
近一年房價漲幅：+14.46%
分析：涵蓋中壢、楊梅、新屋、觀音四個行政區，過去開發密度低，近年有多個新建案推出，生活機能逐漸成熟。雖然大眾交通系統規劃尚不足，但該區房價漲幅顯著，顯示出強勁的發展潛力和市場需求。
未來展望與投資潛力：隨著基礎設施的提升和區域開發的進一步推進，過嶺重劃區的房價有望進一步上升。對於有意投資者來說，該區域的增值潛力非常可觀。

9. 大溪區埔頂重劃區

均價：每坪28.20萬元
近一年房價漲幅：+6.40%
分析：由介壽路、員林路及埔頂路圍成，交通便捷，靠近國道三號大溪交流道，未來將有桃園捷運綠線延伸至大溪段。
未來展望與投資潛力：埔頂重劃區的均價較為實惠，隨著大溪捷運段的完工和基礎設施的改善，該區域的房價有望穩定上升。對於希望以較低價格入手並享受穩定增值的買家來說，埔頂是值得關注的選擇。

🏙️ A21環北重劃區（中壢區）

📊 房價現況與趨勢

近一年平均成交價：約每坪41.34萬元，漲幅約26.77% 。
新建案開價：每坪約43.32萬元。
成交量：近一年成交量約85戶。

A21環北重劃區以機場捷運A21環北站為核心，近年來房價持續上升，顯示出市場對該區的高度關注與投資信心。

🏘️ 區域特性與生活機能

該區目前多為老舊平房，生活機能尚未完全成熟，主要依賴鄰近的中壢市區。然而，隨著重劃區的發展，未來將規劃為純住宅區，並搭配新街溪、老街溪整治工程，打造以水岸住宅為核心的「A21站環北生活圈」。

A21環北重劃區擁有機場捷運A21環北站，未來還將受益於國道1號中豐北路交流道的通車，提升區域的交通便利性。隨著交通建設的推進與生活機能的完善，A21環北重劃區的房價有望持續上升。對於希望在價格上升前入手的買家，該區具有高投資價值。

📦 大園客運園區（大園區）

📊 房價現況與趨勢

近一年平均成交價：約每坪33.67萬元。
新建案開價：每坪約33.57萬元。
近三年房價漲幅：約27.6%，呈現「價量俱揚」的態勢。

大園客運園區受惠於桃園航空城的發展利多，房價持續上升，成為投資者關注的熱點區域。

🏘️ 區域特性與生活機能

該區結合了航空客貨轉運功能，區內有物流及飯店業，也有不少埤塘、公園綠地。雖然目前發展尚在初期，生活機能不足，但主要道路如大觀路、園科路和園航路交通便利，學區有大園國中。

大園客運園區鄰近桃園機場捷運A15大園站、A16橫山站，附近還有國道2號交流道、台61線、台15線等，交通便利。隨著航城路二段的通車，區域內的交通將更加便捷。隨著桃園高鐵的進一步發展和商業區的興起，大園客運園區的投資潛力顯著。對於希望在桃園市核心區域內尋找增值機會的買家來說，該區是一個值得考慮的選擇。

📊 桃園11大重劃區｜2025預售均價＆漲幅排名

排名	重劃區名稱	2025預售均價（萬元/坪）	年漲幅（%）
1	大湳生活圈	35.11	28.57
2	A21環北重劃區	32.59	23.65
3	過嶺重劃區	31.21	14.46
4	八德擴大重劃區	34.75	11.73
5	草漯重劃區	25.76	10.75
6	大竹重劃區	33.69	9.48
7	客運園區重劃區	28.58	12.09
8	果林重劃區	30.72	3.70
9	內壢生活圈	29.53	5.80
10	南崁A7重劃區	34.15	7.36
11	青埔特區	44.63	2.94

💡 專家觀點＆投資建議

隨著2025年北台灣房市熱點不斷轉移，桃園市的11大重劃區預售市場成為房市觀察重點。根據近三年成交均價與漲幅數據，桃園3字頭房價逐步逼近4字頭門檻，部分熱區甚至已突破35萬元/坪以上，預售市場氣氛持續火熱。針對不同購屋需求與投資目的，以下提供詳細投資建議與區域策略分析：

📈 短線獲利熱區

大湳生活圈
受惠於廣豐商圈擴張、捷運綠線G04與G05雙利多，房價從2022年約27萬元/坪一路飆漲至2025年均價35.11萬元/坪，漲幅高達28.57%，成為全桃園漲幅王。尤其近一年內，建案開價已普遍站上4字頭，未來區域價差收斂效應下，預期短線漲幅仍具空間。
A21環北重劃區
鄰近高鐵桃園站、機捷A21站與環北車站，具備雙鐵三捷轉運樞紐地利。2025年均價來到32.59萬元/坪，年漲幅達23.65%。隨著周邊如「青埔會展中心」、「桃園高鐵特區國際商辦園區」持續建設，房市熱度預期持續攀升。短線獲利投資人可鎖定捷運站步行5-10分鐘建案，未來轉手獲利佳。
過嶺重劃區
桃園南區重要重劃區，2025年均價31.21萬元/坪，年漲幅達14.46%。受惠於國道二號、機捷A10山鼻站生活圈發展，人口紅利帶動剛性需求強勁。由於區域內房價仍處3字頭中低檔，與青埔、八德相比具價差優勢，短線可望受惠於補漲效應。

🕰️ 長線潛力區

草漯重劃區
目前均價僅25.76萬元/坪，為桃園重劃區最低價，漲幅達10.75%。位於觀音產業園區旁，未來隨著工業區招商、草漯車站開發，商圈機能逐步到位，區域房價具補漲空間。適合預算有限、願意耐心等待區域成熟的長線置產客卡位。
客運園區重劃區
均價28.58萬元/坪，年漲幅12.09%。具備國道一號、國道二號交通優勢，周邊為物流、產業辦公區，生活圈發展稍慢，但利多題材包括國道客運轉運站、高鐵接駁交通改善計畫，適合長線佈局，待未來基礎設施完整後，房價將逐漸追上青埔與八德水準。
果林重劃區
均價30.72萬元/坪，漲幅3.70%。位於桃園航空城範圍內，受限於開發期程延宕，房價漲幅略顯保守。然而長期航空城核心、產專用地規劃利多，加上航空貨運、自由貿易港區需求成長，適合長線投資族群提前卡位。

📊 穩健收租型

大竹重劃區
均價33.69萬元/坪，年漲幅9.48%。位於蘆竹市中心生活圈，機能成熟，鄰近南崁交流道、國道一號，與桃園工業區、華亞科園區距離近。適合出租給南崁工業區、中小企業主管、雙北通勤族，穩定收租與資產增值兼具。
八德擴大重劃區
均價34.75萬元/坪，漲幅11.73%。捷運綠線G01、G02利多加持，生活機能逐漸完整，適合長期出租或置產，兼具自住與出租需求。由於區域人口基數擴大，房屋出租市場需求穩定，投報率約2.5~3%。
大湳生活圈
雖然屬於短線獲利熱區，但因廣豐商圈、捷運雙站點利多，適合長期穩定出租，未來4字頭成屋行情確立後，將有助於租金水平調漲，投報率可望提升至3%以上。

📣 結論與趨勢預測

觀察2025年桃園預售市場，3字頭預售案逐漸消失，主力重劃區如青埔、高鐵特區均站穩4字頭。預估未來3年內，桃園重劃區房價將全面突破4字頭，尤其以捷運站周邊、成熟生活圈區域漲幅最快，主要原因如下：

桃園捷運綠線工程持續推進，G01~G32站點沿線建案價格全面上調，G04大湳、G05中路、G07南桃園、G10中原、G12平鎮雙連等站點周邊價格已提前反應，未來通車後效益浮現，預售市場將迎來補漲潮。