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🏠買房族必看！新青安政策＋銀行自主管理，2025房市走勢分析

作者：小編於 2025-05-15

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自2024年下半年起，台灣房市因新青安政策上路與房價預期心理，導致交易熱絡、房價上揚。不動產貸款餘額快速攀升，迫使部分銀行接近《銀行法》第72-2條放款上限，中央銀行因此於2023年8月發布五點聲明，強調並無全面限貸，僅要求銀行自主管理，避免資金流向投機客。新青安原為協助年輕人購屋，但實施後反而推高房價，造成市場亂象。媒體稱之為「限貸令」，實為銀行自主調控措施，非央行正式限貸政策。專家建議購屋族保持理性，無須因短期貸款困難焦慮，市場將逐漸回穩。央行亦強調政策不影響正常購屋、危老重建與社會住宅需求，未來將依市場動態適時調整措施，維護房市穩定與金融秩序。

🏠買房族必看！新青安政策＋銀行自主管理，2025房市走勢分析

📚 目錄

🧭 引言：政策交錯下的房市現象
🏦 央行五點聲明解析
🏡 新青安政策的初衷與市場反應
📊 銀行自主管理措施與限貸令的差異
🔍 房市交易熱絡的原因分析
💡 專家觀點與建議
📝 結論：理性看待政策與市場變化

🧭 引言：政策交錯下的台灣房市現象

自2024年下半年以來，台灣房市再度掀起一波熱潮，與過去幾年因疫情和國際局勢動盪所帶來的房價修正截然不同。這波房市熱絡不僅表現在交易量大幅提升，連帶推升整體房價水位，甚至帶動部分區域房價創下新高價紀錄。根據內政部不動產資訊平台統計，2024年第3季六都買賣移轉棟數年增超過15%，新竹縣市、台中、桃園等科技重鎮亦同步出現高達兩成以上的交易成長幅度，反映出市場需求異常旺盛。

而在這樣的背景下，銀行的不動產貸款餘額迅速攀升，許多銀行的房貸業務逐漸接近《銀行法》第72-2條規範的上限或達到內部設定的警戒值。部分銀行甚至為控管風險與資金曝險集中，主動實施房貸自主管理措施，造成市場上對於「限貸」、「緊縮房貸」的議題討論熱度升高，也導致購屋民眾出現焦慮情緒，擔心未來購屋資金來源受阻，進而出現「搶貸」、「搶房」現象，讓整體房市更顯躁動。

🏦 央行五點聲明解析

面對市場熱絡與資金過度湧入房地產市場的態勢，中央銀行於2024年8月正式發布五點聲明，針對當前房貸市場狀況進行說明與政策宣導。這五點聲明內容涵蓋市場觀察、銀行放款狀況、政策立場與民眾關切焦點：

房貸餘額快速增長：中央銀行指出，受房價上揚與購屋需求激增影響，各家銀行不動產放款餘額急速成長，部分銀行接近《銀行法》第72-2條不動產貸款占放款總額上限，需謹慎控管房貸風險，避免集中曝險。
自主管理措施：央行於2023年8月12日至21日邀集各銀行高層召開座談，要求銀行自行檢視放款結構，對高風險貸款進行總量控管，避免資金過度流向投資客及短期投機客戶，進一步推升房價與囤房現象。
漸進調整措施：央行強調，房貸調整措施屬於各銀行內部自主管理，將依銀行自身經營與資金調度狀況循序調整，並非立即強制性限貸政策，給予銀行充裕彈性與過渡期。
澄清民眾抱怨：針對近來市場上出現民眾申辦房貸困難或遭拒件情況，央行說明這與該自主管理措施無關，強調措施主旨在防範投機型貸款，保障一般購屋與政府政策相關用途貸款需求。
政策不影響正常購屋需求：央行特別重申，自主管理措施僅針對投資型及囤房性貸款，對於首購族、自住需求、都更危老、社會住宅及企業自用廠辦貸款將維持支持與穩定放款政策，避免因市場控管衍生連帶衝擊。

🏡 新青安政策的初衷與市場反應

2023年底推出的新青安政策原本被寄予厚望，主要目的是協助年輕世代改善購屋困難，透過較低利率與彈性貸款年限設計，降低自備款與每月還款負擔。然而，政策實施至2024年後，隨著房價持續攀升與購屋需求過度集中，反而出現「政策利多推升房價」效應。

大量首購族搶進市場，加上部分投資客偽裝自住身份取得低利貸款，進一步推升房價水位。根據2024年Q2調查，超過45%的購屋民眾認為房價因青安政策而上漲，民間對政策效果產生質疑。更有部分民眾因貸款困難或限額排擠，產生政策落差感與不滿情緒，導致政策推行初衷與實務效果出現偏差。

📊 銀行自主管理措施與限貸令的差異

近期媒體頻繁將銀行自主管理措施與過去實施的「限貸令」混為一談，造成市場誤解。實際上，兩者有本質上的不同：

限貸令：為中央銀行直接發布的法定行政命令，強制限制特定類型貸款成數、利率或放款條件，如2021年實施的第三波限貸政策即明訂豪宅貸款上限與多戶貸款限制。
自主管理措施：由銀行依自身經營策略與資本控管需求，自行調整貸款核准標準與授信額度，並非由央行強制實施，具有彈性與漸進調整空間。

市場對「限貸令」三字極為敏感，容易導致恐慌性購屋與資金調度異常，央行因此多次強調此次措施為「銀行自主管理」，目的在於風險控管而非打壓市場。

🔍 房市交易熱絡的原因分析

房市交易量熱絡的原因錯綜複雜，除青安政策激勵外，尚有以下數項結構性因素：

預期心理驅動：在通膨壓力持續、全球利率走勢不明、台積電高雄、竹科寶山、台中中科擴廠效應帶動房價預期心理，促使投資者與自住客提前進場。
資金避風港效應：在股匯市震盪之際，不動產成為資金避險與保值選項，根據金管會資料，2024年Q3新增房貸占總貸款比重上升至33%。
銀行貸款餘額上限壓力：部分銀行貸款額度逼近法定或內控上限，為避免違規與資本適足率影響，主動調整貸款審核標準，間接促使購屋者搶貸行為發生。
區域發展題材發酵：新竹高鐵、桃園航空城、台中捷運藍線、高雄亞灣5G專網等建設利多吸引投資者目光，熱錢集中於具增值潛力地區，推升區域房價。

💡 專家觀點與建議

專家普遍建議，首購與自住型購屋族應理性看待市場熱度，勿因短期政策調整與放款緊縮而焦慮進場，建議掌握自身負債比與償還能力，選擇保值性高、區域發展題材完整、實價登錄行情合理物件為優先。

投資型買方則應審慎評估槓桿風險，避免過度依賴貸款操作，尤其在自主管理措施持續收緊與央行不排除加碼信用管制的環境下，投機型操作難度加劇，建議關注都更危老、社宅出租、工商辦活化等政策紅利型不動產。

📝 結論：理性看待政策與市場變化

本次央行聲明與銀行自主管理措施雖引發市場熱議，但本質上並非全面限貸政策，主要目的在於防範資金過度集中、控管房貸風險、抑制投機炒作，對一般購屋需求與政策性貸款並無實質影響。政府亦將持續透過租稅調節、供給增加與資金控管三軌並行，確保房市穩定發展，避免資產泡沫擴大。

未來，央行將隨市場變化與經濟景氣動態適時檢討措施，購屋民眾與投資者應秉持理性，掌握區域題材與房價結構，避免盲目追價與高槓桿操作，才能在政策交錯與市場震盪中穩健前行。