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區段徵收 vs 一般徵收：補償、配地、權利人優勢完整解析

作者：小編於 2025-05-15

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區段徵收制度是台灣常見的土地開發方式，藉由政府統籌徵收整體區域，統一規劃道路、公園與公共設施，同時預留部分土地分配給原地主作為抵價地，藉此兼顧公共建設與地主權益。與一般徵收只補償現金不同，區段徵收提供抵價地方式，讓地主能參與後續土地價值提升，通常配回建地比例不少於徵收總面積的40%，以50%為常態，並依原地原面積優先配回原地主，若不願領配則可優先購回標售土地。依程序，政府先公告徵收計畫，地主須在30日內提出異議或補償異議，否則即進入核定補償與地籍整理、抵價地分配作業。補償項目除地價外，尚包括改良物、搬遷費與其他附屬設施費用。雖然區段徵收有助都市更新與開發，但同時也易引發土地價值認定與社會爭議，民眾應充分瞭解相關法規與權利保障，爭取自身最佳利益。

區段徵收 vs 一般徵收：補償、配地、權利人優勢完整解析

📖 目錄

📌 區段徵收是什麼？台灣政策概念與應用
📌 區段徵收 vs 一般徵收｜差別在哪？
📌 區段徵收的法律程序與異議申請方式
📌 區段徵收補償計算與方式解說
📌 桃園航空城案例｜台灣最大徵收開發計畫剖析
📌 區段徵收相關法規與抵價地配置原則
📌 土地所有權人該如何保障權益？
📌 補償金、抵價地與其他補償項目總整理
📌 區段徵收查詢平台與資訊獲取方法
📌 實務觀點與挑戰：配地、價格、工期、社會問題
📌 專業建議：被徵收戶應該怎麼做？
📌 結論：區段徵收的雙面刃效應

📌 區段徵收是什麼？台灣政策概念與應用

區段徵收，是政府為了都市開發、公共建設、舊城更新或農村重劃，透過徵收整片區域土地，重劃後再配回給原地主或進行市場標售的政策工具。藉此取得公共設施用地，同時提升地價與都市整體價值。

📊 台灣常見區段徵收範例表

開發案名稱	所在地區	面積(公頃)	計畫啟動年	預計完工年
桃園航空城	桃園市	4563	2010	2026
新北淡海新市鎮	新北市	2140	1991	2030
台南沙崙綠能科學城	台南市	261	2017	2025

📌 區段徵收 vs 一般徵收｜差別在哪？

區段徵收與一般徵收同樣是政府為了公共利益進行土地取得的重要手段，但兩者在徵收範圍、開發用途、補償方式以及權利人參與程度上有明顯差異。以下透過表格方式，清楚整理兩者的差別：

比較項目	區段徵收	一般徵收
📌 徵收範圍	整體區域性開發，涵蓋大片土地進行統一規劃	針對單一或數筆特定土地進行徵收
📌 開發用途	公共設施＋住宅、商業、產業用地混合開發	限於公共設施用地，如道路、公園等
📌 補償方式	補償金＋抵價地配回，地主可選擇保留部分開發後土地	僅提供現金補償，地主領取後與開發無關
📌 土地價值提升	區段統整開發，完工後整體地價大幅提升，地主可參與利潤	原地徵收、補償完畢即與後續開發利潤無涉
📌 權利人參與	可參與抵價地抽籤分配，保留部分開發後建地或土地	單純領取補償金，無參與權利

📌 區段徵收的法律程序與異議申請方式

區段徵收必須依循法定程序辦理，從公告計畫範圍到土地交地，約分為下列幾個重要階段：

公告徵收範圍與計畫書：主管機關公告區段範圍、開發計畫與抵價地配回辦法，地主須注意公告時間與內容。
30日內提出異議或申請救濟：地主或權利人若對計畫內容或土地徵收範圍有異議，須於公告之日起30日內依法提出，逾期即喪失爭取權益的機會。
核定公告與補償費核算：政府核定計畫後公告補償標準，計算地價與改良物價值。
發放補償或辦理抵價地配回：依地主選擇發給現金補償或配回開發後建地，地主可參與抽籤選地。
開發施工、公告交地：土地正式交地，進行區域開發與公共建設。
地籍整理、配回建照申請：完成開發後辦理地籍整理、抵價地權狀發放與建照申請。

📢 重點提醒
民眾若有異議，只能在公告30日內提出，且依法無法拒絕徵收，僅能針對補償金額或抵價地權利主張異議。

📌 區段徵收補償計算與方式解說

徵收補償項目主要分為以下幾類，保障地主的財產權與生活安置需求：

📌 補償項目	說明
📌 地價補償	依照公告徵收時當地公告地價計算，補償相當於市價70~90%
📌 改良物補償	包含房屋、農作物、設施、樹木等現地價值補償
📌 搬遷費	補貼拆遷、搬運與安置相關費用
📌 抵價地配回	約依徵收總面積50%，折算面積後由地主參與抽籤分配建地

透過制度設計，地主除可獲得合理補償外，若選擇抵價地參與開發，未來地價上漲後亦能受惠，參與區域整體發展成果。

📌 桃園航空城案例｜台灣最大徵收開發計畫剖析

面積： 4563公頃
起始年： 2010年
預計完工： 2026年

航空城徵收案不僅範圍最大，開發內容涵蓋產業園區、商業中心、住宅區與轉運樞紐，亦因補償爭議與延宕工程屢上新聞。

📌 區段徵收法規與抵價地配置原則

📌 抵價地原則：不得低於徵收總面積40%，以50%為常態。
📌 配地優先：依土地原所有權人比例分配，原地原面積原則
📌 優先購回：配地不足或不願配地者，可優先購回標售土地

📌 土地所有權人如何保障權益？

✔️ 把握30日公告期限內提出異議
✔️ 選擇補償方式：現金 or 抵價地
✔️ 行使優先購回權

📌 補償金、抵價地與其他補償項目總整理

補償方式	計算依據	領取對象
📌 地價補償	公告土地現值	所有權人
📌 改良物補償	評估報告	改良物所有人
📌 搬遷補貼	依實際距離與物品數量	原使用人
📌 抵價地補償	依土地價值折算，總配地面積50%	原土地所有權人

📌 區段徵收查詢平台與資訊獲取方法

內政部👉 地籍圖資便民系統
📌 開發資訊 → 查詢開發計畫與徵收範圍
📌 點選公告資料與計畫書下載

📌 實務觀點與挑戰

✔️ 土地價差爭議
✔️ 工程期延宕
✔️ 環境變遷與生活成本變化
✔️ 原居民搬遷與社會問題

📌 專業建議：被徵收戶應該怎麼做？

✅ 儘早瞭解公告內容
✅ 善用異議與救濟手段
✅ 與律師或地政士合作爭取合理補償
✅ 考量未來發展潛力，適度保留抵價地

📌 結論：區段徵收的雙面刃效應

區段徵收制度雖然能有效整合土地資源、改善都市機能與提升整體地價，對於推動公共建設與區域發展具重要貢獻，但同時也衍生補償爭議、原住戶搬遷、社會結構變動與地價波動等問題。民眾應理性審視開發利益與個人權益損益，適時行使異議、救濟及優先購回等法定權利，並透過專業諮詢，確保自身在開發過程中的合理補償與合法權益。