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桃園龜山房地產市場近年熱度持續攀升，受惠於A7重劃區開發、捷運機場線與藍線延伸題材，房價五年來漲幅超過60%。區內交通建設完善，國道1號、國道2號、台1線與台31線環繞，加上鄰近林口長庚、家樂福商圈與多所學區，生活機能完整。2025年實價登錄顯示，A7站周邊新案成交已達每坪65萬元，預售與透天產品熱度高，租金報酬率5~7%，吸引投資型與自住型買盤。未來隨著捷運藍線延伸、樂善重劃區公共建設陸續到位，房價有望持續穩健上揚。專家建議首購族鎖定A7捷運站周邊或樂善生活圈，自住便利性高、保值抗跌；投資客則可把握捷運與重劃題材布局，有機會坐享未來增值效益。

【房價漲不停】龜山區A7、樂善重劃區熱銷中！首購&投資客必看指南

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📖 目錄

• 📍 引言

• 📍 龜山區地理與交通優勢

• 📍 房地產市場概況與價格走勢

• 📍 主要住宅類型與新案介紹

• 📍 區域商業機能與生活便利性

• 📍 房價行情表格分析

• 📍 房地產投資潛力與租金回報

• 📍 潛在風險與市場挑戰

• 📍 未來發展與政府計畫

• 📍 實價登錄成交行情分析

• 📍 觀點與專家建議

• 📍 結論

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📍 引言

近年來，隨著雙北房價不斷攀升、生活壓力日漸沈重，越來越多購屋族與投資客開始將目光轉向大台北外圍城市，其中，位於桃園與新北交界的龜山區，憑藉著地理優勢、完善交通建設以及逐步發展成熟的生活機能，逐漸躍升為大台北衛星城市中的熱門房市新寵。

特別是自桃園機場捷運通車以來，龜山區A7站、A8站一帶房市熱度不斷攀升，再加上桃園市政府積極推動A7重劃區開發、樂善生活圈建設與未來捷運藍線延伸計畫，使得龜山不僅成為雙北通勤族的重要生活基地，也成為首購族、首換族以及投資型買方爭相布局的關鍵熱區。

此外，龜山區鄰近林口新市鎮、八德擴大重劃區、中壢青埔高鐵特區等大型重劃區，生活圈相互串聯，交通、商業、教育、醫療等資源日益完善，區域機能全面升級，促使當地房價在近五年間屢創新高。根據實價登錄統計，2020年龜山房價僅約30萬元/坪，短短五年內，2025年平均房價已達48萬元/坪，漲幅高達60%，尤其機捷沿線及重劃區新案開價更屢屢突破65萬元/坪。

龜山不僅房價相對雙北親民、交通便捷，還坐擁完善生活機能，無論是家庭自住、通勤首選，或是房地產投資布局，都具備極高潛力與長線成長性。特別是隨著桃園市重大建設陸續到位，捷運藍線延伸動工在即，未來龜山區將進一步強化與雙北、桃園主要生活圈的連結，房市價值勢必持續看漲。

本篇文章將透過詳實的地理位置分析、交通建設優勢、房地產市場概況、住宅類型與新案介紹、商圈生活機能、行情表格分析，以及投資回報率評估，全面剖析桃園龜山區2025年房市現況與未來發展潛力，協助自住客、投資族與房市觀察者，掌握最新區域脈動與入手良機。

如果你正考慮在雙北外圍置產、移居或布局房地產投資，不妨好好認識一下「桃園龜山區」這個正悄悄崛起、潛力無限的熱區！

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📍 龜山區地理與交通優勢

📌 地理位置

龜山區位於桃園市東南方，是桃園與雙北交界的重要核心區域。東接八德區，北鄰新北市林口區，西鄰蘆竹區，南側則與中壢區相接，整體地理位置得天獨厚，能夠快速串聯雙北與桃園市區，兼具生活便利與交通優勢，成為桃園房市近年表現最亮眼的行政區之一。尤其隨著A7重劃區、樂善重劃區開發進度加快，更帶動龜山整體房市價值大幅上揚。

📌 交通建設

龜山區擁有四通八達的交通系統，包含國道與捷運雙軌道建設，交通機能完善。

• 國道1號、國道2號、台1線、台31線：快速銜接桃園市區、中壢、林口、新北市，車行便利。

• 桃園機場捷運A7站、A8站：捷運A7站周邊開發成形，帶動商圈、住宅案熱銷。

• 桃園捷運棕線規劃中，未來銜接桃園市區交通脈絡。

• 捷運藍線延伸至龜山段也已正式納入政府中長期計畫，將大幅提升龜山的交通便利性與房市競爭力。

📌 鄰近設施

• 【學區資源】：龜山國小、文德國中、林口高中，教育資源豐富，吸引自住家庭。

• 【商圈生活】：A7重劃區家樂福、全聯、大潤發、林口三井OUTLET，生活採買無虞。

• 【醫療資源】：林口長庚醫院、龜山長庚分院，醫療機能完善。

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📍 房地產市場概況與價格走勢

📌 市場現況

根據內政部實價登錄2025年數據顯示，桃園龜山區住宅房價持續攀升，平均單價約在35~50萬元/坪之間，當中以A7重劃區、機捷A7站生活圈房價最為亮眼，部分新案單價甚至挑戰65萬元/坪。而A7站周邊住宅與樂善重劃區成為近兩年市場主力交易熱區。

📌 房價歷史走勢

📌 供需現況

目前新建案供給集中於A7站周邊、樂善重劃區、萬壽路周邊。整體供給量偏少，而人口成長、自住、投資需求持續增加，房價呈現穩定增值格局。尤其受惠於捷運、醫療、商圈等建設效益，新案去化速度快，預售屋幾乎一開案即完銷，二手市場詢問度也逐年提高。

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📍 主要住宅類型與新案介紹

📌 電梯大樓

• 新案如【宏普美學】、【水岸時代】

• 坪數2535坪為主力產品，規劃23房，適合首購、小家庭

• 公設比約32~35%，設施完善，低總價產品最受青睞

📌 透天別墅

• A7站周邊少量釋出透天案，適合換屋、自住家庭

• 坪數4070坪，成交單價4555萬元/坪，總價約1800~3500萬元

📌 預售與中古屋

• 預售市場熱度高，成交單價43~50萬元/坪，部分熱案已突破55萬元/坪

• 中古屋價格穩健，單價35~42萬元/坪，產品以公寓、華廈為主

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📍 區域商業機能與生活便利性

📌 商圈發展分析

A7重劃區因交通、生活機能日漸成熟，帶動房價領先成長，樂善生活圈則以生活便利、環境優質受自住客群喜愛，龜山老街則保有傳統商圈特色，生活成本較低。

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📍 房價行情表格分析

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📍 房地產投資潛力與租金回報

📌 投資指標

• 平均租金回報率：5%~7%，其中A7站周邊因生活機能完善、交通便利，回報率高於區域平均。

• 租金行情：2房電梯大樓月租約2000025000元，3房約2800033000元。

📌 市場優勢

• 捷運藍線、A7站題材延燒，帶動房價與租金雙雙上漲

• 自住+置產需求穩定，市場供不應求

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📍 潛在風險與市場挑戰

桃園龜山區雖然憑藉交通利多與重大建設題材吸引自住與投資客進駐，但市場同樣存在幾個不可忽視的潛在風險。首先，政府為了抑制房市炒作、穩定居住正義，針對多屋族及投資型買盤推出多項政策限制，如限貸令、囤房稅2.0等，已開始對市場投資意願產生抑制作用。

以限貸令為例，目前第二戶房貸成數普遍降至七成，若為第三戶或以上，成數僅五至六成，且利率相對偏高，導致投資客進場門檻提高，必須謹慎評估資金調度與投報風險。而囤房稅部分，針對法人與持有多戶住宅者，稅率調高，將進一步壓縮持有成本，可能迫使部分屋主釋出手中餘屋，短期內對房價產生壓力。

另一方面，自2023年下半年以來，全台房市進入觀望期，消費者購屋信心指數走低，成交量較前兩年明顯減少。尤其利率走高、政策頻出，讓部分首購族與小型投資客延後入市計畫，對龜山區房市買氣造成一定影響。若未來市場修正壓力擴大，可能導致新案讓利、中古屋價格鬆動，形成短期價差競爭。

因此，購屋者在評估桃園龜山區房產投資或自住需求時，應特別留意政策變動趨勢與市場修正風險，謹慎選擇進場時機與物件條件，才能有效分散風險，保障資產價值。

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📍 未來發展與政府計畫

儘管短期市場存在挑戰，但桃園龜山區房市長期發展潛力依舊強勁。尤其捷運藍線延伸計畫與A7重劃區公共設施陸續進駐，為區域房價與生活機能注入實質利多。

目前藍線延伸龜山計畫已完成路線規劃，未來將串聯林口、龜山、桃園市區，銜接機場捷運與台鐵，形成完整軌道生活圈，便利性大幅提升。屆時將帶動沿線地段房價補漲效應，尤其A7站區及龜山工業區周邊，成為自住與通勤族購屋首選熱區。

同時，A7重劃區內陸續規劃大型公園綠地、學校校舍、停車場與社福中心等公建案，改善區域生活機能。目前已開工建設的有「樂善國小擴校工程」、「A7行政文化園區」以及多座社區公園。預期完工後，將提升區域居住品質，吸引更多年輕家庭與高科技產業從業人口進駐，支撐房市基本面。

此外，龜山舊市區也積極推動市地重劃與老舊社區改建，透過都市更新活化土地資源，改善市容與基礎設施，進一步提升整體房市競爭力。未來數年內，龜山將逐步從工業衛星城市轉型為科技住宅新市鎮，具備長線價值潛力。

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📍 實價登錄成交行情分析

為了讓消費者掌握桃園龜山區實際房價行情，以下整理近期實價登錄成交案例，便於購屋族依據坪數、單價與總價做投資或自住選擇參考：

從實價登錄可發現，A7捷運站周邊新建案成交單價普遍落在每坪5055萬區間，總價14001600萬元左右，具備相對穩定保值空間。樂善重劃區則因開發初期，單價相對親民，總價與生活機能兼具，適合自住型家庭購置。

建議購屋者可搭配實價登錄系統，觀察個案成交紀錄、樓層、屋齡與區域熱度，掌握市場行情走勢，避免高點進場風險。

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📍 觀點與專家建議

根據多位房產專家分析，桃園龜山區房市具備自住與投資雙重價值，但應依需求類型選擇不同區段：

✅ 投資型買盤
建議鎖定A7捷運站周邊新案，由於交通便利、生活機能逐漸到位，且屬捷運核心站區，具備高保值性與未來轉手潛力，適合資金充裕、長線布局投資客進場。

✅ 自住型家庭
建議選擇樂善生活圈、龜山老街周邊新案或優質中古屋，生活環境成熟、學校、公園、商圈完善，適合小家庭與首購族，房價相對合理，升值潛力可期。

✅ 注意政策影響
近期新青安貸款方案即將倒數，建議符合資格者儘快申請，善用優惠貸款利率降低購屋負擔。同時留意囤房稅調整與限貸令政策變動，避免資金規劃受限，造成購屋壓力。

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📍 結論

整體而言，桃園龜山區房地產市場受惠於交通建設、生活機能、區域重劃與產業轉型題材，近年來房價持續穩健攀升，吸引大量自住與投資需求。尤其A7捷運站周邊新案與樂善重劃區具備最佳投資與自住潛力，未來隨著捷運藍線延伸、A7重劃區公建完工，房價仍有上揚空間。

建議購屋族應透過實價登錄系統、房價行情表格、專家建議多方評估，掌握市場脈動，趁勢挑選具潛力地段與適當物件，善用優惠貸款與政策工具，提升資產配置效益。若能妥善布局，預料未來龜山區將成為桃園房市重鎮，為購屋者創造長期價值回報。

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