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危老建築重建 VS 新建住宅：台灣的住房解決方案究竟選擇哪一種？

作者：小編於 2025-05-08

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隨著台灣人口結構變遷及都市老化問題日益嚴重，都市更新與危老重建成為改善居住環境的關鍵策略。少子化和氣候變遷的挑戰，使得住宅政策需從整體規劃出發，強調韌性與永續發展。都市更新不僅是建築物翻新，更關注如何提升空間效率與居住品質，為城市帶來更多公共價值。然而，土地整合困難、資金不足及法規制約等問題，仍是更新過程中的主要挑戰。

危老重建，尤其是在921大地震後，對於提升建築物耐震性、確保居民安全至關重要。隨著國土署推動社會住宅政策，透過利用閒置資產如退場學校及老舊廳舍來發展住宅，台灣的住宅供應問題得到了改善。新修《都市更新條例》放寬容積管制，也為老舊建築重建提供了更多可能。未來，台灣需進一步整合資源、吸引民間資金參與，並推動公私合作模式，才能克服現有挑戰，實現「安全、舒適、永續」的居住環境。

🏙️ 危老建築重建 VS 新建住宅：台灣的住房解決方案究竟選擇哪一種？

📚 目錄

📌 引言：都市更新與危老重建的重要性
🏗️ 都市更新的意義與挑戰
🏚️ 危老重建對居住安全的影響
🏠 社會住宅的推動現況
📈 政策亮點：新修《都市更新條例》第65條的影響
🔍 都更與危老重建的挑戰與建議
🌐 國土署未來政策方向：防災與國家韌性
✅ 結論：實現安全、舒適、永續的居住願景

📌 引言：都市更新與危老重建的重要性

隨著台灣人口結構的改變與都市發展的老化，提升居住環境的安全與品質已成為國土署與地方政府面對的重要課題。台灣的都市面臨兩大挑戰：一是人口結構的少子化，導致居住需求的減少，二是氣候變遷所帶來的極端天氣事件與自然災害風險日益增加。在這樣的背景下，傳統的城市規劃與住宅政策已無法有效應對當前的需求與挑戰。因此，從整體規劃層面著手，強調韌性、永續發展以及社會公平正義，成為現代住宅政策的關鍵。

少子化與都市老化的挑戰

少子化是台灣目前最為嚴重的社會問題之一，這不僅影響到勞動力市場，還深刻改變了住房市場的需求。隨著年輕人口減少，許多都市地區的居住需求逐步減少，尤其是老舊住宅區。這些地區的建築結構老化，生活環境質量下降，逐漸無法滿足現代都市居民對於安全與舒適的要求。這種結構性問題需要透過都市更新與危老重建來加以解決，讓舊有建築重新獲得活力與功能。

此外，台灣長期以來的都市發展模式，過度依賴車輛與道路建設，缺乏對步行環境和綠地的重視。這不僅影響了居民的日常生活品質，也增加了災難發生時的風險，尤其在極端天氣條件下，老舊建築往往成為最脆弱的部分。透過都市更新與危老重建，不僅能夠提升建築物的安全性，還能改善公共空間、增設綠地與休憩區，改善居民的生活質量。

氣候變遷與自然災害的風險

氣候變遷帶來的極端氣候事件對台灣的影響日益明顯。颱風、地震與豪雨等災害頻繁發生，使得舊有建築的耐災能力無法應對新的挑戰。台灣不少建築，尤其是建於上世紀60年代與70年代的高樓，耐震與防風設計相對薄弱，這些建築無法承受當前與未來可能發生的強烈地震或颱風。因此，危老重建成為必須的選項，尤其是在地震與颱風頻繁的地區，提升建築的抗災能力，降低災害對居民的傷害，是城市發展的當務之急。

隨著台灣進入氣候變遷時代，政府和相關部門需要將耐災建築納入都市規劃的核心，強化防災意識，積極推動防災設計與建設。這不僅是保障居民安全的需求，更是城市可持續發展的基本要求。都市更新與危老重建不僅是建築結構的升級，更是應對未來災難風險、提升國家韌性的重要舉措。

都市更新與危老重建的關鍵策略

都市更新與危老重建作為提升城市整體居住環境質量與安全性的重要手段，對於改變老舊區域的居住面貌、促進社會公平、提升城市活力具有深遠的影響。這些策略不僅針對老舊建築的結構進行升級與改善，還涵蓋了土地利用、公共設施建設、社會住宅規劃等方面，形成了全方位的改善措施。

提高建築物耐震性與防災能力：對於老舊建築進行耐震與防火升級，保證建築在面對地震、颱風等災難時能夠有效抵抗外力，保障居民的生命財產安全。
提升公共空間與綠地比例：都市更新不僅關注建築本身，還需關注公共空間的規劃與綠化。提高城市綠地的比例，不僅能改善城市熱島效應，還能為居民提供更多的休閒與娛樂空間，提升居住幸福感。
促進土地合理利用與資源配置：在土地有限的都市中，如何合理規劃土地利用，實現空間資源的最優配置，將是未來都市發展中的重要課題。利用閒置資源進行再生與活化，對於解決居住問題、提升城市品質具有重要意義。
打造永續發展的都市環境：都市更新的目標不僅是改造舊有建築，還包括塑造一個永續發展的城市環境。這不僅涉及能源使用、交通規劃等方面，還需要關注社會、經濟與環境的長期可持續性。

隨著台灣面臨少子化與氣候變遷的挑戰，都市更新與危老重建的推動已成為改善居住環境、提升城市韌性的重要手段。這不僅關乎提升建築的安全與品質，還關乎城市整體規劃的轉型與未來發展。為實現這一目標，政府需要在政策、資金與規劃等方面提供全方位的支持，並積極推動民間資金與社會資源的合作，共同應對未來城市發展中的各種挑戰。只有在多方合作下，才能實現都市更新與危老重建的真正價值，為台灣創造一個更安全、更舒適、更永續的城市環境。

🏗️ 都市更新的意義與挑戰

📌 意義

都市更新的核心意義不僅在於將老舊建築物翻新，還在於提升空間利用效率與改善居住環境品質。隨著都市化腳步加快，許多台灣的都市中，舊有建築結構已不再符合現代居住的需求，無論是從防災、環境還是生活便利性角度，都需要進行全面性的升級與轉型。

提升城市整體競爭力：都市更新通過引入現代建築設計與創新技術，不僅能改善老舊社區的外觀，還能提升城市的整體競爭力。這類更新不僅增加了可利用的建築面積，更加強了地區的吸引力與經濟活力，從而吸引更多的企業與投資進駐。
改善居住品質與安全性：在都市更新過程中，最重要的是能夠提供更多、更安全的住宅選擇，尤其在耐震與防火等方面。透過重建舊有建物，能夠大幅提升居民的生活安全感，這對於減少自然災害損失有著關鍵的作用。
創造公共價值與綠意空間：都市更新能夠提供更多的公共設施與綠地，改善城市的空氣品質與環境美學，進而提升市民的整體生活質量。

然而，儘管都市更新對於提升城市品質至關重要，卻面臨不少挑戰，需要在資金、法規和社會共識等多方面進行協調。

⚠️ 挑戰

1. 土地整合困難：小面積地段多，權利人意見不易統一

台灣許多老舊建築所在的地段面積較小，且土地所有者多樣化，往往由不同的家族或個人持有，這使得整合與協商變得十分困難。每一位權利人的需求不同，某些住戶對於容積獎勳、補償方案或是樓層的規劃持保留態度，這種意見分歧往往使得都市更新計劃的推進變得緩慢。要解決這一問題，不僅要有有效的協商機制，還需要政府在調解和規劃方面發揮更大的引導作用。

2. 資金壓力：民間資金投入不足，公部門資金有限

都市更新需要大量的資金投入，但由於台灣土地市場的投資回報率並不高，許多民間資金的投入意願較低。另一方面，政府的預算有限，單純依賴公部門資金並無法支持所有的更新項目。尤其在面對許多城市老舊建築的情況下，如何創造誘因吸引民間資金成為關鍵挑戰。

3. 法規制約：更新容積、區域劃分等法規易成限制

儘管都市更新的政策逐步完善，但依然存在法規上的制約。例如，某些老舊區域的土地使用性質與更新規劃未必符合，需進行繁瑣的法規調整。最典型的問題是容積率的限制，某些區域的更新若未能突破這些法規限制，可能導致更新案無法達到理想的經濟效益，進而影響其可行性。

🏚️ 危老重建對居住安全的影響

自1999年921大地震以來，台灣的建築安全問題一直引起關注。儘管一些老舊建築已經過耐震升級，但由於設計時的建築規範與施工技術的限制，很多建築物的耐震能力依然不足。特別是一些已經達到使用年限的老舊住宅，因為建築材料的老化和結構設計的不足，可能在強震中造成不可挽回的損失。

因此，危老重建政策對於提升居住安全性至關重要。重建舊有建築不僅能夠提高建築的耐震等級，還能更好地符合當前的建築法規標準。例如，舊有建築可能未設置防火通道或逃生設施，透過重建能夠有效改進這些安全措施，為居民提供更好的防災條件。

🏠 社會住宅的推動現況

📊 成果統計

社會住宅是政府為解決低收入群體和年輕家庭居住問題而推動的重要政策。根據最新的統計數據，全國的社會住宅建設計劃已經取得顯著進展，並且逐年提升：

項目	數量	推動率
全國興建社會住宅	111,012 戶	92.51%
中央負責	61,900 戶	-
地方負責	49,112 戶	-

從數據來看，社會住宅的推動效果顯著，尤其是中央與地方政府分工合作，能夠高效推動社會住宅的建設。

🏢 利用閒置資產的多元發展策略

在都市更新與社會住宅計劃推進過程中，閒置資產的活化成為提升土地利用率的關鍵策略之一。以下是幾個主要策略：

退場學校：改建為社會住宅，減少資源浪費
台灣許多學校因人口結構變化逐步退場，這些空置的學校建築可以轉型為社會住宅，減少資源浪費並解決居住問題。
老舊廳舍：活化公有資產，促進跨部會合作
政府可將老舊公有廳舍進行活化利用，將其轉為公共設施或商業用途，進一步推動社會、經濟多元發展。
低度利用空間：打造高效率的住宅運用模式
利用城市中未充分開發或利用的空間，打造高效的住宅模式，減少浪費，提升整體居住效能。

📈 政策亮點：新修《都市更新條例》第65條的影響

📌 放寬容積管制的好處

最近修訂的《都市更新條例》第65條放寬了容積管制，這對於提升都市更新的積極性起到了關鍵作用。這一改動使得許多老舊建築的重建能夠進行更大範圍的開發，不僅為開發者提供了更高的經濟回報，也為居民提供了更多的空間。

預期效益：

提高耐震標準並降低風險：全國約27萬戶老舊建物將受益於容積獎勳，提升建築的耐震能力。
激勵更新意願：放寬容積限制能夠激勵開發商與居民的積極參與，使得都市更新更具吸引力。

🏢 對耐震不足建物的影響

針對耐震性能不足的建築，尤其是921地震後建造的6層樓以上建物，進行都市更新與重建將極大提升這些建物的防震性能。這不僅能提高建築的整體安全性，還能減少未來災難發生時的風險，保障居民的生命財產安全。

🔍 都更與危老重建的挑戰與建議

隨著台灣都市老舊建物數量攀升，都市更新與危老重建的重要性日益凸顯，尤其在國土安全、民眾居住品質與城市韌性發展的政策目標下，必須透過制度化、計畫性方式推動。然而，實務執行過程中，仍面臨諸多障礙與困境，若無妥善解決，不僅影響整體都市發展，也可能延誤社區防災效能，造成住戶生命財產安全的隱憂。

⚠️ 加速整合的關鍵障礙

都市更新與危老重建的重要性首先體現在老舊社區整合更新的迫切性，但加速整合的過程充滿阻力，以下是主要挑戰：

📣 住戶意見分歧：權利範圍與利益分配問題突出

多數老舊社區中，住戶結構複雜，代間分屬不同家庭或親屬間持分，對於未來重建後的權利分配、樓層安排、容積獎勵分配方式等議題，常有歧見。部分住戶希望換取更多坪數或保留特定樓層，部分則傾向一次性現金補償，形成意見難以統一，導致整合進度遲滯。

尤其在危老重建案件中，部分小面積建築物位於精華地段，所有權人因地段價值預期心理，對補償條件或回建分配提出高額要求，導致開發成本攀升，影響更新案可行性。這類「個別戶拒絕整合」現象，已成推動都市更新與危老重建的重要障礙。

📣 法規執行難度：地方政府在執行層面的資源不足

即便中央政策明確，地方政府在執行都市更新及危老重建的過程中，常因人力不足、專業人員有限與行政流程繁複而難以有效推動。部分縣市缺乏專責更新單位或技術支援團隊，對於申請案件審查、耐震鑑定、容積獎勵審核進度緩慢，直接影響民眾參與意願與投資信心。

再者，更新與重建法規雖持續修正，但涉及土地使用分區變更、建蔽率與容積率調整、公共設施用地釋放等議題，仍存在法規相互牴觸或程序冗長問題，需中央、地方攜手同步檢討改善。

💡 建議：多元資金來源與政策配套

為克服現行推動都市更新與危老重建的重要障礙，以下建議有助改善整體環境，提升政策成效：

💰 吸引民間資金：推出財務激勵措施，吸引投資者參與

都市更新與危老重建的重要性在於提升城市韌性與居住安全，但高額開發成本與長期回收期常使民間資金卻步。建議政府可透過稅賦減免、容積獎勵加碼、融資保證機制等財務誘因，鼓勵民間建商及投資機構投入更新案。

例如：

對參與危老重建案件之投資者，提供房屋稅、地價稅五年減半優惠。
對大型都市更新案給予容積率5%至10%額外獎勵。
設立「都更危老基金」，作為危老案啟動資金或弱勢戶協助重建基金。

📊 政策透明化：建立明確的政策機制，增強信任度

住戶參與意願的關鍵在於對政策公平性與透明度的信任。建議國土署及地方政府應建置公開平台，公開都市更新與危老重建申請案件資訊、審查進度、補償分配標準與容積獎勵計算方式，確保民眾能即時掌握資訊。

同時，制定統一補償基準與回建計算公式，避免同案差異化待遇，降低住戶猜疑與爭議風險。

🤝 公私合作模式：推動PPP模式，提高效能

為加速推動都市更新與危老重建的重要政策，建議政府採PPP (Public-Private Partnership) 模式，與民間建商、社會住宅開發公司合作，透過資金與技術整合，縮短開發時程，提升工程品質。

例如：

由政府提供公有土地或容積獎勵，吸引建商投入。
民間負責開發施工，更新後部分單元回饋為社會住宅。
導入耐震建築技術與綠建築規劃，提升城市永續性。

🌐 國土署未來政策方向：防災與國家韌性

都市更新與危老重建的重要性不僅關乎都市美觀，更與國土安全、防災能力息息相關。面對地震、極端氣候頻繁發生，國土署應將防災與國家韌性納入都市更新政策核心，推動以下策略：

🏗️ 整合防災策略：推動耐災建築技術，提升建築安全性

積極導入抗震、耐風、抗洪建築標準，對於高風險區域老舊建物進行耐震補強、重建，並透過防災社區計畫，提升居民應變意識與緊急應變設施建置率。

🌍 全面性規劃：將土地管理納入長期規劃，打造可持續發展城市

因應未來城市化與人口高齡化，建議國土署應整合土地使用、都市計畫、防災計畫與社會住宅興建計畫，建立完整「都市安全韌性發展藍圖」，確保更新與重建成果符合永續發展目標 (SDGs)。

✅ 結論：實現安全、舒適、永續的居住願景

總結來看，都市更新與危老重建的重要性無庸置疑，既是城市發展的必要工程，也是保障國土安全與居民居住品質的關鍵政策。唯有透過加速整合住戶共識、引進多元資金、落實政策透明、導入公私合作，並結合防災韌性與永續城市規劃，才能有效改善當前住宅安全困境。

未來，國土署應持續扮演推動者與協調者角色，透過修法優化、專案協助與策略引導，推進台灣都市更新與危老重建，最終達成「安全、舒適、永續」的理想居住環境。