最新消息
利率上升與政策收緊，台灣房市是否迎來長期低迷期？

作者：小編於 2025-05-05

298
次閱讀

在2024年，台灣房市面臨重大挑戰，主要受高房貸利率與政府政策影響，市場交易量顯著下降。銀行房貸政策收緊，資金成本上漲，尤其是首購族與換屋族的購屋需求大幅縮減，造成成屋與預售屋市場的冷卻。然而，某些特定區域，如都市更新與危老建築改建項目，仍然展現強勁需求，吸引投資者關注。

台灣央行持續實施選擇性信用管制，對第二戶以上購屋貸款進行利率上調與成數限制，進一步抑制房市投資需求。同時，政府推動囤房稅與社宅計畫，試圖調節市場供需，對市場信心造成一定壓力。

在這樣的環境下，投資者與購房者仍可通過精確的市場分析把握機會，尤其是危老與都市更新項目，雖然面臨風險，卻隱含較高回報潛力。綜合來看，台灣房市在未來幾年將處於長期盤整與去化庫存的階段，房價難以大幅上升，但也不會出現劇烈下修。

🏠 利率上升與政策收緊，台灣房市是否迎來長期低迷期？

📚 目錄

📖 引言：2024年房市降溫的背景
📉 房市現況分析
🏘️ 成屋與預售屋市場冷卻
💰 資金成本與央行政策影響
🔮 合庫銀行對未來6個月的保守預測
🏗️ 土建融市場走向
💡 觀點與建議
✅ 結論：未來房市的風險與機會

📖 引言：2024年房市降溫的背景

在台灣，房地產市場長期以來都是社會關注的焦點，無論是政府政策、民眾生活品質，還是投資與資金流動，都密切相關。而在2024年，隨著房貸政策的緊縮、央行利率的上調，房市的結構和走向發生了顯著變化。根據多家銀行的市場報告，房市不僅受到國內外經濟變化的影響，還在高漲的資金成本與嚴格的政府房市管控下，顯示出明顯的冷卻跡象。房市的降溫現象，對於各類型購房者、建商及投資者來說，都是一個極具挑戰的局面。

在這樣的市場環境中，購房者與投資者都面臨著越來越多的不確定性。對於那些想要進場的年輕族群來說，如何適應當前的房貸利率上升與資金緊縮的現象，成為了一大難題；而對於建商來說，如何在房市放緩的情況下依然能維持合理的利潤與項目開發速度，則需要更加靈活且具前瞻性的策略。

房市的變動，不僅受政策影響，還牽動著資本市場的走向與房價的波動。從傳產到新興市場的投資者，都需要重新評估當前的投資風險，並選擇合適的資產與項目進行投資。尤其是在都市更新、危老建築與綠建築的興起下，雖然面臨政策壓力與市場風險，但也隱含著獲利的機會。

本篇文章將深入分析當前台灣房市的現況與未來趨勢，探討在不同市場環境下，如何把握機會、化解風險。特別是針對房貸市場的變化、政府政策的調整，以及建商的市場應對策略，進行綜合剖析，旨在幫助讀者對未來的房市走向有更清晰的預測與應對之道。

市場現況

在2024年，台灣的房市無疑處於一個關鍵的轉折點。面對高漲的資金成本與房貸利率，市場交易量大幅下降，許多家庭與投資者的購房決策被迫放緩或推遲。在這種情況下，購房者的負擔加重，尤其是對於首購族群與首次換屋的家庭，原本計畫中的購房需求也出現了明顯的縮水。

然而，雖然市場的總體交易量降低，但某些特定區域與項目仍然展現出強勁的需求。例如，都市更新與危老建築的改建項目，因其能夠帶來較高回報率，成為不少建商與投資者的首選。儘管這些項目面臨更多的政策與市場風險，但由於回報潛力較高，仍然吸引了大量資本的進駐。

房市挑戰與機會

隨著台灣房市的降溫，未來幾年將是充滿挑戰與機會並存的時期。銀行房貸政策的收緊，將使得市場的資金流動性降低，對房市的影響將逐步顯現。然而，在這樣的環境下，投資者與購房者仍然有機會通過精確的市場分析與規劃，找到適合的投資時機與產品，並在變動中抓住機會。

📉 房市現況分析

📊 2024年10月房貸新承作金額下降

根據合庫銀行於2024年10月發布的最新房市觀察報告顯示，當月份的房貸新承作金額僅達170億元，與前一個月（9月）相比，出現高達31%的大幅減少。這項數據凸顯了當前房市環境正在急遽變化，銀行房貸政策趨於保守，加上整體資金成本上揚，導致民眾購屋意願顯著下降。尤其在央行連續實施多波房市管制措施後，購屋貸款門檻提高，進一步抑制購房需求。以往熱門的首購族與換屋族，也因利率上升與貸款限制，而紛紛採取觀望態度，使得整體市場交易活絡度大幅衰退。

🏘️ 成屋與預售屋市場冷卻

在房貸政策緊縮、利率持續攀升的影響下，台灣房市中的成屋與預售屋市場同樣進入冷卻期。合庫銀行指出，2024年10月的成屋市場交易量月減幅度落在14.8%至26.4%之間，不論是雙北、桃園、台中，還是南部高雄、台南等區域，皆呈現成交件數下滑的趨勢。至於預售屋市場，根據內政部實價登錄資料顯示，2024年10月的預售屋交易量較去年同期下跌22%，不僅交易速度放緩，許多建商甚至為了去化庫存，祭出各式付款優惠與裝潢補貼，盼能挽回買氣。整體來看，利率上升、貸款成數下降與購屋貸款審核嚴格化，已對消費者購屋熱情形成實質打擊，許多原本有意願進場的自住族群，也因房貸條件趨嚴而選擇暫緩進場。

💰 資金成本與央行政策影響

台灣央行自2022年起連續多次實施選擇性信用管制政策，至2024年已推動第七波房市管制措施，重點包括針對第二戶以上購屋貸款進行利率調升與貸款成數限制。根據合庫銀統計，目前第二戶購屋貸款利率已調升至3.268%，相較過去不到2%的超低利環境，資金成本大幅增加，對投資型買盤與換屋族產生不小壓力。此外，央行對豪宅、特定重劃區、新成屋投資客的貸款審核也更加嚴格，包含縮減成數、提高自備款比例與要求還款能力審查等措施，均導致房市投資氛圍逐步降溫。

而另一方面，受國內存款利率攀升、資金市場緊俏、美元利率高檔盤旋等因素影響，台灣銀行體系整體資金成本持續墊高，銀行放款意願與條件同步收緊。對購屋者而言，無論自住或投資性需求，都必須承擔更高的利息負擔，增加持有房產的財務壓力。

🔮 合庫銀行對未來的保守預測

📌 影響因素分析：利率、信用管制與政策風險

綜合合庫銀的觀察，預期未來台灣房市將持續面臨高資金成本、央行選擇性信用管制與政府房市政策趨嚴的多重壓力，短期內市場難以回溫。尤其在國內經濟成長動能放緩、青年薪資增幅有限、生活物價持續上漲的背景下，房價高檔盤旋的現況難以維繫，房市交易量恐怕將長期維持低檔。

以下為未來可能影響房市的關鍵因素分析：

影響因素	影響詳情
資金成本	銀行調高借款利率，購屋者貸款負擔增加，自備款比例提高，排擠消費與其他投資支出
央行政策	第七波信用管制針對第二戶以上購屋者與投資客，限制貸款成數與審核資格，直接抑制房市投資需求
政府政策	持續推動囤房稅2.0、社宅興建計畫與危老都更，意圖壓抑房價與調節市場供需，但同時也對房市信心構成壓力
經濟環境	國內經濟成長放緩、出口轉弱與全球通膨未歇，影響企業獲利與民眾所得，購屋能力進一步下降

整體而言，2024年底至2025年間，台灣房市仍將處於政策控管與資金緊縮雙重夾擊之下，房價雖不至於劇烈下修，但交易量將維持疲弱態勢，預期房市將進入長期盤整與去化庫存的階段。

🏗️ 土建融市場走向

📈 土建融新承作量與融資趨勢

根據合庫銀行在2024年10月法說會的最新統計資料指出，雖然整體房市進入降溫期，但土建融新承作金額仍維持增長趨勢。數據顯示，10月份土建融新承作量比9月增加18億元，成長幅度達約8%。這一數據代表，在房市交易量萎縮、成屋與預售市場冷卻的同時，建設公司與開發商對於資金的需求依然強勁。

主要原因來自於建商手中仍有多數待完工與正在進行中的開發案，特別是大型社區型住宅與商辦綜合開發案，需要持續穩定的融資以支撐建案推進。此外，部分建商為了因應未來市場價格可能出現的修正壓力，選擇加快手中案量的動工速度，期望能在市場進一步疲弱前完成銷售，藉此減少庫存與資金壓力。

不過，儘管建商對融資需求未減，銀行方面對於土建融的放款態度卻轉趨保守。合庫銀表示，面對房市交易量連月下滑、政策管制趨嚴、以及房價修正壓力浮現，銀行對放款風險控管更加謹慎，尤其針對新申請案與位於重劃區、高單價區域或庫存較高區域的建案，審核標準提高，並對融資成數與利率水準進行調整。

合庫銀指出，目前土建融核貸成數普遍落在6成至6成5，若案源位於較低風險區位且建商財務健全，才有機會提高至7成以上。此外，銀行更強調對於建商財務結構、過去完工銷售記錄以及對市場風險的控管能力，做為核貸時的重要評估依據，避免未來出現爛尾樓或貸後管理風險。

🏢 建商轉向都更危老市場的挑戰與機會

在市場環境丕變、成屋與預售市場買氣降溫之際，建商也積極尋求轉型與布局機會。其中，以都市更新與危險老舊建築重建（危老案）為代表的開發類型，成為市場熱點。相較於傳統新成屋案，都更與危老開發案因土地取得成本相對較低，且政府提供多項稅賦減免與容積獎勵措施，成為建商降低風險、提升投資報酬的主要管道。

不過，這類型案件雖然潛在利潤可觀，但同樣伴隨著政策、法規與住戶協調困難等複雜性。首先，都更案件需取得高比例住戶同意，動輒需耗時數年協商，且容易因不同戶別利益落差產生糾紛，導致案子停滯。其次，危老案件需符合法規標準及耐震安全結構，若原建物屋齡太高、產權不明或涉及共有產權爭議，推動進度也會受限。

因此，合庫銀行強調，對於承作這類案件融資時，將秉持「選優質建商、挑優質地段、審合理利率」三大原則。銀行偏好與過往履約記錄良好、具備多案成功經驗，且財務結構穩健的中大型建商合作，同時鎖定台北市、新北市、桃園市核心區位以及六都熱門蛋黃區，都更、危老潛力區域進行放款，降低放貸風險。

目前包括信義區、松山區、板橋區、中壢區舊市區以及新莊副都心、桃園藝文特區等地，均為銀行土建融承作的重點觀察區域。

💡 觀點與建議

🧑‍💼 投資者如何應對市場變化

對於現階段房市投資者而言，市場的不確定性與政策風險高漲，導致許多投資型買方轉為觀望或將資金投入其他標的。建議投資者在資金配置上應採「風險控管優先」原則，避免重押單一高風險資產，並針對具備穩定回報潛力的資產型態進行投資。

特別是在都更與危老市場中，若能找到具備完整產權、協商進度明確、地段佳、且由經驗豐富建商主導的案件，仍具長線價值。投資者應仔細評估開發案所在地段人口結構、周邊公共建設與交通利多，並掌握建案進度與銀行放款條件，確保投資安全。

此外，因應房貸緊縮與融資環境收緊，投資者必須維持充裕現金流與備用資金，降低過度槓桿風險，避免資金斷鏈導致財務危機。

🏠 購房者的行動建議

對於計畫在2024年底至2025年間進場購屋的年輕首購族與換屋族而言，市場價格修正壓力逐漸浮現，建議採取「觀望搭配積極議價」策略。由於市場買氣低迷，建商與屋主為加速銷售，多數預售案、成屋案開出議價空間，有利購房者爭取較佳成交價格。

此外，房貸利率持續攀升，購屋前務必審慎評估利息支出對家庭財務結構的衝擊。建議試算總房貸金額與每月還款額，將房貸支出控制於家庭可支配所得的35%以下，避免日後財務壓力過大。

✅ 結論：未來房市的風險與機會

綜觀2024年10月台灣房市局勢，受到央行連續升息、房貸緊縮、信用管制與政策打炒房措施持續影響，市場買氣急凍，成屋與預售交易量雙雙萎縮，投資人與購屋族心態保守，房市進入價格修正與交易觀望階段。

然而，在資金轉向都更與危老開發市場之際，仍蘊藏不少機會。若能篩選具地段優勢、開發潛力與建商品牌保證的案源，仍具投資報酬與避險價值。銀行與投資人皆應做好風險控管，避免高槓桿操作，妥善配置資金，靈活應對未來市場變化。