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買屋斡旋金怎麼談？成交、解約、退費重點必讀

作者：小編於 2025-05-05

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當你準備買房時，斡旋金是一個常被忽略卻極為關鍵的環節。斡旋金是買方為表達購屋誠意，支付給賣方或委託仲介的金額，通常在雙方達成協議後，轉為訂金或成交價款的一部分。然而，若買賣雙方對解約與退款條件認知不一，容易引發爭議。依《民法》規定，若房屋存在重大瑕疵、賣方違約或不可抗力事件，買方可依法要求退款。反之，若買方單方面反悔且未符合解約條件，可能無法全額退回斡旋金。仲介在交易中扮演第三方角色，必須秉持中立、清楚說明條款，否則易造成糾紛。建議買方在簽約前，詳閱合約，確保斡旋金用途、解約條件與退款比例明確記載，保留書面紀錄，必要時尋求律師協助。透過完善的合約規範與理性協商，能有效保障雙方權益，避免購屋過程中因斡旋金產生的不必要糾紛與金錢損失。

買屋斡旋金怎麼談？成交、解約、退費重點必讀

引言
什麼是斡旋金？ 💰
- 3.1 定義與用途
- 3.2 斡旋金的法律效力
斡旋金常見爭議與問題 ⚖️
- 4.1 斡旋金是否可退
- 4.2 解約條件模糊
- 4.3 房屋仲介的責任與角色
解約與退款的法律依據 📜
- 5.1 解約條件分析
- 5.2 退款的適用情形
案例分析：斡旋金解約的真實情境 📊
- 6.1 成功退款案例
- 6.2 退款受阻案例
- 6.3 買賣雙方協商解決案例
表格分析：斡旋金爭議處理對比 📋
詠騰不動產的觀點與建議 💡
- 8.1 簽訂斡旋合約的注意事項
- 8.2 處理退款爭議的技巧
結論 🏁

引言 📖

在台灣房地產交易過程中，「斡旋金」這個詞彙常常出現在買賣雙方與房仲業者之間的對話裡，尤其是在房市熱絡的時期，斡旋金成為買家向賣家表達誠意的重要方式。許多首次購屋族或投資型買家，對於斡旋金的性質、用途以及法律效力，往往只有模糊的概念，甚至有不少人誤以為斡旋金就是訂金，或者認為支付後即可無條件退款。然而，實務上卻存在著許多斡旋金爭議案例，輕則金額無法順利取回，重則引發法律訴訟，造成雙方關係惡化與財務損失。

根據內政部統計，台灣每年房地產交易量超過30萬件，其中透過房仲業者協助成交的比例高達七成以上，這也意味著有數十萬買方必須面對是否支付斡旋金、金額該如何拿捏、合約條款要怎麼確認，以及解約退款機制是否完善等問題。尤其在房市價格高漲、熱門物件競爭激烈的情況下，許多買方為了搶得先機，容易在未充分了解斡旋金規則的情況下倉促下斡，事後若因房屋瑕疵或個人狀況變化想要解約退款，才發現自己陷入了法律灰色地帶，無法順利取回款項，甚至還需支付違約金。

事實上，斡旋金制度本意是為了促進交易誠意與提高買賣雙方磋商效率，但因市場實務操作不一，以及部分仲介解釋不清或刻意模糊條文，導致許多購屋糾紛與法律爭議層出不窮。因此，全面了解斡旋金的定義、法律效力、常見爭議狀況、解約與退款條件，並透過實務案例分析，對於保障買賣雙方權益、避免日後糾紛至關重要。

本篇文章將從斡旋金的基本概念談起，解析它與訂金、定金的差異，接著探討支付斡旋金時應注意的法律細節，並列舉常見爭議與實務案例，協助讀者在購屋過程中能更具法律意識，懂得保護自身權益，避免落入不公平條款陷阱。同時，也將針對房屋仲介在斡旋金處理過程中的角色與責任進行剖析，並提供解約與退款的法律依據與實務操作建議，讓每一位有購屋需求的讀者，都能在資訊充足、條款明確的情況下，安心完成人生中重要的購屋交易。

📌 什麼是斡旋金？💰

在台灣房地產交易流程中，「斡旋金」是非常重要的一環，但也是最容易產生糾紛的關鍵環節。很多買方在購屋過程中，常因缺乏法律常識或交易經驗，而對斡旋金的性質、效力、退款標準等問題產生誤解。為此，以下將從斡旋金的定義、用途、法律效力與常見爭議做全面解析。

📖 3.1 定義與用途

項目	內容
定義	斡旋金是指買方在購屋過程中，為表達購買意願與誠意，支付給賣方或房仲業者代收的一筆金額。通常在雙方尚未正式簽訂買賣契約前，藉由斡旋金來確保賣方暫停對其他買家銷售，並進行價格與合約條件協商。
用途	斡旋金的主要用途在於表達買方的誠意與購屋決心，雙方若協議價格與條件達成一致，斡旋金便可轉為訂金或買賣契約內的履約保證金，作為正式交易的一部分。但若未能達成協議，則視合約條款決定是否退還，或如何處理。

📌【實務提醒】
許多買方誤以為斡旋金等同訂金，但其實性質大不相同，訂金通常是在買賣契約成立後支付，且有《民法》第249條的「解約權效力」，而斡旋金則屬於協議意向性質，法律效力需依雙方合約而定。

📖 3.2 斡旋金的法律效力

斡旋金的法律效力主要取決於雙方在斡旋合約或買賣意向書中的約定條款。若合約中對於解約、退款、轉為訂金等事項有明確規範，則依照約定處理，具備法律約束力。但若合約內容模糊或未訂定相關條款，便容易產生糾紛，最終需依據《民法》相關條文與法院判例進行裁定。

📌【法律依據】
依據《民法》第153條至第171條，契約雙方於意思表示合致時，契約成立。若斡旋金合約條款明訂「不成交應退還」、「成交轉訂金」，法院通常尊重當事人之約定。但若條款欠缺，法院會就誠信原則與交易習慣判斷退款或沒收與否。

⚖️ 斡旋金常見爭議與問題

在實務交易中，以下幾種情況最容易引發斡旋金退款爭議，應特別留意：

📌 4.1 斡旋金是否可退

可退情況	不可退情況
房屋存在重大瑕疵，如結構安全疑慮、輻射、海砂屋、凶宅等。	買方無正當理由單方面反悔，且未達成合約中規定的解約條件。
買方因不可抗力事件，如天災、突發疾病、政策變動導致無法履約。	買方惡意下斡旋佔位後毀約，或以無法舉證的理由要求解約。
雙方協議解約且合意退還斡旋金。	合約中明訂「反悔不得退還」條款，或已轉為訂金者。

📌【案例實例】
某買方支付30萬元斡旋金後，發現房屋臥室牆面滲水且藏有壁癌，依據雙方意向書條款：「若房屋具重大瑕疵，可全額退還斡旋金」，成功全額取回款項。

📌 4.2 解約條件模糊

解約條款的不明確，常是產生爭議的根源。若斡旋合約未針對「可退、不可退」、「解約情形與退款比例」詳細列明，買賣雙方容易因認知不同發生糾紛，甚至對簿公堂。

📌【實例提醒】
過去有買方因父母反對購屋決定，提出解約請求，但因合約僅載明「因重大事故可退還」，法院認定父母反對屬個人因素，判決買方無法請求退款。

📌 4.3 房屋仲介的責任與角色

房屋仲介在交易過程中，扮演資訊傳遞與協調第三方角色，但若仲介未中立，或為促成成交刻意模糊解約與退款條款，常成為糾紛導火線。

📌【詠騰建議】
買方應要求仲介逐條說明斡旋意向書內容，並將口頭承諾寫入條款，避免事後推諉。

📜 解約與退款的法律依據

📌 5.1 解約條件分析

標準合理的斡旋合約，應包含以下情況可解約並退還斡旋金：

房屋未能如期交屋。
賣方隱瞞重大事實（結構瑕疵、產權問題、凶宅等）。
買方遭遇不可抗力變故（失業、突發重大疾病等）。
雙方協議解約。

📌 5.2 退款的適用情形

情境	退款結果
賣方違約，如擅自提高價格或拒售	買方有權要求全額退還
買方因不可抗力事件解約	可依條款全數或部分退還
買方惡意反悔或無正當理由	可能無法退還或僅退部分

📊 案例分析：斡旋金解約的真實情境

📌 6.1 成功退款案例

某買方支付50萬斡旋金後，驗屋發現主結構梁柱裂痕，經拍照存證並委託結構技師鑑定，確認有安全疑慮，最終成功取回全額斡旋金。

📌 6.2 退款受阻案例

某買方因個人婚事生變決定解約，但因合約中並無明訂「婚姻因素」屬可退款範圍，且未能取得賣方同意，最終僅獲退10萬元，剩餘20萬元遭沒收。

📌 6.3 協商解決案例

另一買方因個人信用貸款未獲核准，無力支付尾款，在仲介協調下，願意讓出部分斡旋金（5萬元）作為賣方解約補償，雙方達成共識，平和解約。

📋 表格分析：斡旋金爭議處理對比

爭議類型	原因	處理結果
解約條款不清晰	條款模糊，無明訂解約與退款比例	法律介入，法院依交易誠信判決退款比例
仲介未中立	偏袒一方，隱瞞重要事項	雙方另尋律師協助，訴訟處理

📌 詠騰不動產的觀點與建議 💡

在房地產交易市場中，斡旋金常見爭議層出不窮，究其原因，多半源於合約條款不夠明確、仲介說明不夠詳盡，或是買賣雙方認知落差。為協助消費者降低交易風險，避免後續糾紛，詠騰不動產根據多年業界實務經驗，歸納出以下幾點實用建議：

📄 8.1 簽訂斡旋合約的注意事項

1️⃣ 明確規定解約條件與退款比例
許多糾紛都源於雙方對於解約與退款標準認知不同，建議在簽訂斡旋金合約時，務必將以下內容白紙黑字寫清楚：

解約條件：例如因屋況重大瑕疵、鄰避設施(如殯儀館、高壓電塔)、環境污染等情況，買方是否能全額退還斡旋金。
不可抗力因素：如天災、重大事故、政策變動，是否能無條件解除交易。
單方反悔處理：若買方或賣方任意反悔，應如何處理斡旋金（部分退款、全數沒收或另行協議）

📌【建議範例條款】
「如因房屋結構安全疑慮、產權瑕疵、環境重大缺陷等原因導致買方無法承購，經仲介確認屬實，賣方應無條件退還全額斡旋金。」

2️⃣ 要求房仲逐條詳細說明條款內容
買賣雙方常因未充分理解合約內容而產生誤解，因此建議消費者：

要求房仲逐條說明斡旋合約中的所有條款。
對於「退款比例」、「解約方式」、「轉為訂金程序」等關鍵條款，應特別逐句確認。
如有不清楚處，立即要求修改或補充，避免日後糾紛。

📌【實例提醒】
有買方因誤以為「反悔就能全退」，未詳閱合約，事後因個人因素反悔，遭沒收斡旋金，引發消費爭議，最後僅追回一半金額。

3️⃣ 審閱斡旋金收據與買賣意向書
許多交易糾紛發生於斡旋金收據與意向書內容不符，建議買方：

確保收據金額、買賣雙方姓名、標的物地址、約定事項完全一致。
意向書內應清楚列出交易總價、付款方式、交屋日期、產權狀況等重要資訊。

⚖️ 8.2 處理退款爭議的技巧

1️⃣ 保留所有交易紀錄與書面證據
當產生斡旋金常見爭議時，若缺乏證據，極易陷入舉證困難。建議務必：

將所有簡訊、LINE對話、Email紀錄、匯款證明截圖存檔。
合約文件、收據、意向書正本留存，影本與房仲、賣方各執一份。

📌【實務提醒】
過去曾有買方因無收據正本，遭賣方否認收款，最終打官司敗訴，得不償失。

2️⃣ 協商不成，尋求律師協助或申訴管道
若退款爭議遲遲無法協調，應：

委請不動產專業律師代為交涉，運用法律途徑保障權益。
向當地消費者保護官、直轄市或縣市政府消費申訴管道、內政部不動產仲介業管理委員會申訴，甚至上訴法院。

📌【常見法律依據】
《民法》第153條至第171條、消費者保護法、不動產經紀業管理條例。

3️⃣ 善用不動產仲介業公會或消保協調機制
部分縣市設有房仲公會仲裁機制，能迅速調解糾紛，避免訴訟耗時耗費。

📣 詠騰觀點總結

多數斡旋金常見爭議，源於消費者過度信賴仲介口頭說明、未詳閱合約條款，以及未保留完整證據。詠騰不動產建議，消費者應具備以下三大觀念：

交易前詳閱合約，勿急於交付斡旋金。
交易過程全程保留證據，包含簡訊、對話、匯款紀錄。
如有疑慮，立即諮詢專業律師，勿輕信非正規建議。

透過完善合約、明確解約條款、專業法律協助與仲裁機制，方能有效降低交易風險，保障買賣雙方權益。