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建商倒閉潮來襲，台灣房市新一波崩跌風險分析

作者：小編於 2025-04-30

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2025年台灣房市面臨重大變化，受到政府政策調整、建商倒閉潮及市場需求波動等因素的影響。政府為了抑制投資客過度進場，已對貸款政策進行多次調整，房貸利率上漲使得購房者的購買力受到壓縮。此外，隨著「新青安貸款」政策的即將退場，預計會有一波搶貸潮，進一步推高短期內的房價，尤其對於首購族而言，無疑是一個挑戰。

根據內政部資料，2024年台灣房市交易量創新高，然而，隨著中央銀行實施選擇性信用管制，市場的過熱情況得到控制。儘管如此，台灣房市依然具有長期發展潛力，投資者應根據自身需求與風險承擔能力，謹慎選擇投資地區。建商面臨庫存壓力，可能會選擇以折扣促銷方式來處理現有房產。對於自住需求者而言，選擇適合的住宅區仍是保障長期穩定居住的關鍵。在此背景下，投資者和自住需求者都應根據市場趨勢作出明智決策，並提前規劃未來。

建商倒閉潮來襲，台灣房市新一波崩跌風險分析

📌 目錄

📈 引言：房市現況與政策背景
🏗️ 建商倒閉潮：原因與影響
💰 搶貸潮：新青安政策的推動力
📊 市場數據分析：房價與交易量變化
🧭 投資與購屋建議
📝 結語：未來展望與策略

📈 引言：房市現況與政策背景

2024年台灣房市走入前所未有的劇烈轉折期，從過去十多年房價持續上揚、投資買盤踴躍、預售市場熱絡，到近兩年中央銀行連續實施七波信用管制、房貸利率上升、政府打房政策持續加壓，再到全球通膨壓力與國內實質薪資停滯，房地產市場逐漸出現價高量縮、供需失衡的警訊。而在新青安貸款政策拉抬首購市場短期需求的同時，卻也隱藏著政策退場後的結構性風險。許多建商因市場買氣轉弱、銷售去化困難與融資壓力加劇，陷入資金周轉不靈、停案、倒閉甚至跑路潮，讓過去多年未曾出現的建商倒閉潮再度浮上檯面。

根據內政部與房仲業者統計，2024年全台建案餘屋量創下近15年新高，尤以中南部新興重劃區與高單價蛋白區最為嚴重，部分區域預售成交價與實價登錄價差距擴大，投資買盤大幅退場，加上央行限貸措施生效，預售市場去化期普遍延長至24個月以上，個案銷售遲緩，建商為回收資金，紛紛降價促銷，甚至拋售手中土地求現金流。更有部分中小型建商因資金斷鏈，出現爛尾樓、停工、跑路與法院聲請重整案例，房市風險逐漸累積。

與此同時，政府力推的新青安房貸優惠政策雖為年輕首購族帶來入市契機，短期內支撐六都與特定科學園區、重大建設周邊區域房價與交易量，但此政策預計將於2026年7月正式退場，屆時購屋利率優惠消失，貸款審核標準趨嚴，市場將失去主要撐盤買方，首購與換屋族購買力勢必驟降，形成**「搶貸潮退，價量雙跌」**的可能危機。

本文將針對2024至2025年台灣房市現況，深入剖析建商倒閉潮背後原因、預售市場供需結構、市場交易量與房價變動趨勢，並探討新青安政策推動效應與退場衝擊，最後搭配最新官方統計數據與專家觀點，為讀者還原真實市場現況，預測2025年房價走向與潛在風險，提供購屋族、投資人與自住買方未來購屋決策參考依據。

現在的房市，已不再是過去「閉著眼買，兩年價翻倍」的時代，政策退場、利率上揚、買氣萎縮與建商財務風險同時籠罩下，2025年房市將是一場硬仗，唯有掌握正確市場脈動，才能避免高價接盤、爛尾風險與資產縮水危機。接下來，本文將帶你全面拆解這場台灣房市風暴的前因後果與未來關鍵走勢。

🏗️ 建商倒閉潮：原因與影響

2024年至2025年，台灣房市進入結構性轉折，建商面臨前所未見的壓力波動，市場掀起一波**「建商倒閉潮」，尤以中小型建商最為嚴重。這波倒閉潮主要受到多重因素夾擊，包括市場供應過剩、銷售去化困難、銀行融資緊縮、政策打房限制與房貸利率攀升**等結構性壓力。

首先，隨著近年建案大量推出，加上預售市場過度集中在特定區域，如台中北屯、台南南區與高雄仁武、楠梓，導致市場供給遠超過自住與投資需求。尤其在2022至2023年間，預售屋紅單熱潮推波助瀾，部分建商因高價取得土地與原物料成本上漲，不得不將價格調高，卻在央行信用管制與新青安貸款推出後，投資客被擠壓出場，導致成交量大幅萎縮。

其次，銀行對房地產開發貸款審核趨嚴，2024年央行第七波信用管制更進一步限制開發貸款成數與購地貸款核貸比例，部分中小型建商資金鏈斷裂，無力償還前期購地與開發融資利息。由於銷售不順，建商不得不採取降價促銷、送車位、贈家電或加碼折扣等方式，清理庫存以換取現金流。

部分建商為了止血，選擇減少新建案開發、暫緩推案、賣地止損，甚至傳出個別建商因現金流告急而被迫申請破產、重整或轉售整批建案，預計未來兩年內台灣房市將持續出現**「建案爛尾、建商消失、預售屋交屋風險升高」**的現象。

消費者若選購預售產品，須特別留意建商財務體質、是否有銀行履約保證與完工保固機制，降低可能面臨的糾紛與財產損失風險。

💰 搶貸潮：「新青安政策」的推動力

「新青安貸款」政策自2023年7月上路以來，迅速成為台灣房市最受矚目的房貸優惠方案。該政策提供首購族最高新台幣1000萬元、最長40年期、前5年固定低利率1.775%優惠，加上貸款成數最高8成、寬限期5年，對於年輕購房者而言無疑是絕佳入市機會。

根據財政部與內政部統計，自政策上路至2024年底，全台新青安貸款申請件數已突破18萬件，核貸總額達新台幣5300億元，六都與竹科、台南沙崙、高雄亞灣區等地核貸件數與成交件數同步攀升，進一步推升區域房價與成交量。

然而，政策原訂施行至2026年7月結束，意味著首購族僅剩約一年申貸窗口期。面對2024年下半年央行連續升息、信用管制與建商倒閉風險增加，年輕購屋族紛紛加速搶貸，預售轉成成屋、熱門中古市場交易也出現爆量現象。

不少民眾擔憂政策退場後房貸利率將回升至2%以上，且購屋貸款成數與審核條件會更趨嚴格，加重自備款壓力，導致短期內市場出現**「趕搭末班車」的搶貸效應**，推高部分熱區房價，甚至出現超貸、親友資助頭期款購屋等現象，形成不理性購屋風險。

未來若政策如期退場，將導致房市短期買氣急凍，尤其首購族購屋力驟降，房市量縮價格盤整將成必然趨勢。

📊 市場數據分析：房價與交易量變化

根據內政部不動產資訊平台最新統計，**2024年第3季全國房價指數已達149.69，年增12.4%，連續第25季上升，創下歷史新高紀錄。**其中，台中市與高雄市漲幅超過13%，台南市則達14.8%，房價年漲幅明顯高於六都平均。

在房價創新高同時，全國房貸負擔率達46.8%，台北市甚至高達71.1%，創下史上最高紀錄。亦即台北市民眾若購屋，平均須動用逾七成家庭月收入償還房貸，顯示台灣房價與所得脫鉤現象持續惡化。

2024年前三季六都總成交件數達271,309件，年增10.7%，創11年新高，反映新青安政策推升首購需求與換屋族換房潮，部分地區房市短期過熱。

因應房價過快上漲，中央銀行於2024年9月啟動第七波選擇性信用管制措施，將自然人第3戶購屋貸款成數調降至5成，並調高銀行存款準備率至9.5%，限制開發貸款成數與購地貸款上限，遏止投機炒作行為。

受此影響，2024年第4季起六都交易量已明顯降溫，預期2025年將進入高價區段價穩量縮、中低價區段價跌量縮的市場格局，房市景氣將進入盤整調整期。

🧭 投資與購屋建議

📊 投資者建議

在當前台灣房市動盪與政策頻繁調整的大環境下，房地產投資者必須採取更為謹慎與細緻的策略。尤其是針對台北市、新北市、新竹市、桃園與台中市部分新興重劃區等高需求區域，雖然整體房價基期已高，但因區域內就業機會、交通建設完善、學區資源及租賃市場活絡，依舊保有穩健的租金增長潛力與抗跌能力。

過去兩年，部分投資者過度依賴短期租金報酬與價差套利的操作方式，在利率上升與央行信用管制下，承受了不小的風險壓力。因此，未來房地產投資應轉向「長期穩健持有＋租金收益為主、增值為輔」的雙核心策略。選擇物件時，可鎖定屋齡15年以內、中小坪數（20~35坪）且總價落於區域首購負擔能力範圍內的產品，不僅流動性較佳，轉手容易，且較能因應市場價格變動。

此外，值得留意的是重劃區與捷運沿線周邊物件，雖然價格略高，但因未來區域發展題材充足，屬於「即買即漲」的概念型產品，更適合具備一定資金實力、願意長期投資的買方。在台中、台南與高雄等南部都會區，則可考慮高租金報酬率社區型產品，尤其是鄰近科學園區、工業區、重大建設計畫區域周邊。

投資者也應避開缺乏自住需求支撐、投機性過高的預售市場，目前在多數縣市預售案銷售去化壓力沉重，買氣轉弱，若無法在短期內脫手，容易陷入資金套牢與轉貸困境。未來應聚焦於「已完工交屋、具租賃市場需求物件」，降低空置風險與房價修正壓力。

🏠 自住需求者建議

對於自住需求者而言，房屋購買的核心價值在於長期居住安全、生活便利與生活品質提升。在目前市場仍有波動、利率仍處於高檔的環境下，不必盲目跟風或受到房價短期漲跌影響，反而應該依據自身資金能力、工作地點、家庭需求及未來子女就學規劃來選擇物件。

首購族若能在2026年新青安政策退場前成功申貸，不僅可享受相對較低的貸款利率與寬限期優惠，更可有效降低前期財務壓力，爭取適合自己的物件。建議以交通便利、生活機能成熟、社區規劃完善的中古大樓或社區型透天為首選，避免挑選偏遠重劃區、缺乏生活機能與交通基礎建設支撐的新建案，降低生活成本與未來房價變動風險。

若財務條件允許，亦可適度提高自備款比例，減輕貸款壓力，並保留資金因應後續裝潢、購屋相關稅費與突發支出。在房價高檔區段，除非有強烈自住需求，否則不宜勉強入手，以免未來利率變動或房價修正時產生財務負擔。

📝 結語：未來展望與策略

2024年至2025年間，台灣房市正處於政策、利率與市場需求多方角力的轉型期。建商困境、仲介業倒閉潮、預售案轉售壓力與新青安貸款退場在即，預期2025下半年至2026年房市將出現明顯的價格與交易量調整，部分區域的房價甚至可能出現下修，但不至於崩盤，而是逐步回歸供需基本面。

值得關注的是，政策方針已明確朝向保障自住、抑制投機、健全市場秩序方向，未來購屋稅賦結構與貸款成數限制可能進一步收緊，房市操作難度提升。投資人需調整心態，從過去追求價差套利，轉為重視長期收益、租金報酬與資產保值效果。

而自住型買方則應善用政府現有政策資源，妥善規劃資金配置，選擇適合家庭生活、區域發展前景良好的物件，避免盲目追高與過度負債。同時保持對市場變化的高度敏感，定期檢視房市政策動態與區域供需狀況，擬定中長期房產持有與資產配置策略。

整體而言，台灣房市長期仍具支撐力，主要來自土地稀缺、人口集中與低自有住宅率結構性優勢。但短期內將經歷一段政策調控與市場調整期，購屋者與投資者唯有做好資金控管、物件篩選與風險評估，才能在動盪中穩健前行，為未來資產布局打下良好基礎。