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為何台灣房價還不跌？3大原因解密，2026才是真正危機！

作者：小編於 2025-04-29

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近年來，台灣房市在政策打房與全球經濟變動下，出現明顯警訊。2024年10月中古屋待售量突破9萬戶，月增6000戶，反映市場供給快速攀升。政府限貸令、空屋稅及央行第七波信用管制，加重多戶投資者壓力，紛紛拋售房產。加上市場情緒轉趨保守，觀望買盤壓抑交易量，導致價格僵持。儘管供給激增，但自住需求與賣家惜售心理，使房價出現調整需時。國際升息與鄰近國家房價下跌影響台灣房市信心，但效果具延遲性，預估房價真正明顯修正需等2025至2026年。短期內高風險區如新北三重、板橋、桃園重劃區與台中七期，去化壓力增大，局部降價潮醞釀。未來房市將朝理性盤整，都市更新與危老重建成為新成長動力，投資人與剛需買盤需審慎布局。

🏠 為何台灣房價還不跌？3大原因解密，2026才是真正危機！

📑 目錄

🔍 引言：房市警訊來襲
📈 中古屋待售量爆增的三大主因
- 🏛️ 政策干預的影響
- 💭 市場情緒轉變
- 🌐 經濟環境的影響
⏳ 為何房價需要兩年才會下跌？
- ⚖️ 供需調整的時間差
- 🧱 房價剛性與經濟影響
- 🌍 國際經濟波動的影響
🚨 中古屋市場的風險信號
📊 高風險地區分析
🔑 影響房價調整的三大關鍵因素
- 💰 貸款與利率環境
- ⚖️ 供需平衡
- 👥 人口與經濟結構
🧠 專家觀點與未來市場展望
- 📅 短期預測
- 🔭 中期觀察
- 🏗️ 長期展望
📝 結論：警訊中的機遇

🔍 引言：房市警訊來襲

近年來，台灣房市經歷了數次重大政策調整與市場波動，尤其自2023年起，政府透過各項打房措施及金融管控，試圖壓抑快速飆升的房價，避免資產泡沫擴大。然而，隨著政策效果逐步浮現，2024年下半年起，市場供需結構出現明顯變化，其中以中古屋市場待售量激增最為顯著，成為觀察房市風向的重要指標。

根據內政部實價登錄與主要房仲品牌聯合統計，截至2024年10月，全台中古屋待售量正式突破9萬戶大關，相較2024年9月的8.4萬戶，單月暴增約6000戶，增幅達7.1%。若與2023年同期相比，年增幅更高達22%，創下近10年來同期新高紀錄。此現象不僅反映市場供給快速攀升，也象徵投資客與屋主持有信心下滑，紛紛拋售持有物件，試圖在市場調整前提前脫手。

各大媒體如《經濟日報》、《TVBS》、《聯合報》也陸續針對此現象進行專題報導，指出目前房市情勢正進入微妙轉折點，市場情緒由樂觀轉為保守，部分投資客開始拋售獲利了結，而剛性自住需求則因高房價與高房貸壓力進場意願減弱，導致整體交易動能急凍。這一現象預告了台灣房市將進入新一輪結構調整期，並可能於2025年迎來實質性的價格修正。

📈 中古屋待售量爆增的三大主因

🏛️ 政策干預的影響：高槓桿投資模式受限，空屋稅推波助瀾

政府為遏止房市過熱，自2021年起接連推出多項打房政策，包含限貸令、房地合一2.0、囤房稅、信用管制與預售屋紅單交易限制。其中，2024年央行祭出的第七波信用管制措施，針對多戶購屋族群進一步壓低貸款成數，最高僅可貸5成，且利率加碼至3.5%以上，使得高槓桿投資模式逐漸無以為繼。高資金成本壓力迫使部分投資客出場，釋出持有物件，進一步推高市場供給量。

此外，空屋稅政策於2024年正式上路，各縣市相繼公告高稅率方案，如台北市、新北市及桃園市分別訂定空屋稅稅率為2.4%、2.0%、1.8%。對於持有多屋閒置物件的投資者與包租公造成顯著負擔，為降低稅負與資金壓力，不少業者選擇拋售物件回籠資金，進一步壓低房市支撐力。

💭 市場情緒轉變：買氣觀望，成交動能急凍

隨著政策面壓力加劇，加上國內外經濟環境不穩定，市場情緒也隨之轉為保守。購屋族對房價持續高漲產生疑慮，普遍預期未來1至2年內房價有回跌可能，選擇延後進場觀望。根據《住商機構》2024年10月調查，全台購屋信心指數下降至48.7分，創下2020年疫情以來新低紀錄，顯示市場悲觀看法普遍。

同時，投資客信心下滑，部分短期套利者擔憂房價修正風險，加上銀行限貸及利率攀升，資金成本大增，紛紛出脫資產獲利了結。2024年第3季，全台中古屋交易量年減幅達17%，連續四季下滑，顯示市場成交動能明顯萎縮，形成「供多於求」的典型盤整結構。

🌐 經濟環境的影響：出口衰退、利率攀升雙重夾擊

2024年台灣經濟成長動能減弱，受到美中貿易摩擦、全球通膨與升息循環影響，出口表現不如預期，根據主計總處預估，2024年全年GDP成長率僅2.1%，創近7年新低。出口下滑連帶影響內需市場表現，尤其高單價不動產交易意願下降。

此外，央行自2022年起累計升息7次，累積升幅達2.125個百分點，房貸利率普遍超過2.3%以上。以一般千萬房貸、30年期計算，每月本息支出增加逾6,000元，對中產家庭購屋壓力急遽攀升。房貸負擔上升進一步削弱購房需求，導致市場成交量縮，形成房價修正的醞釀環境。

⏳ 為何房價需要兩年才會下跌？

在多數購屋族或投資者的直觀認知中，當市場出現供過於求的情況時，房價理應快速修正、下跌，但實際上，台灣房價調整往往具有明顯的「延遲效應」。這種現象背後牽涉到多重結構性因素，包含心理層面的僵固價格認知、制度性供給與需求變化的時間差，以及國內外經濟形勢的滯後影響。以下我們從三大層面，深入探討為什麼即使待售量大增，房價下修仍可能要等上兩年甚至更久。

⚖️ 供需調整的時間差：賣方心態僵固，市場價格黏性強

首先，供需失衡的反映並非即時顯現在價格上。以2024年10月為例，中古屋待售量突破9萬戶，創下近十年新高，但實價登錄顯示，全台平均房價依舊未出現明顯下跌，僅在個別區域出現微幅修正，顯示市場價格具有高度「黏性」。這種現象主因是多數屋主、建商或投資者具有「價格錨定效應」，也就是依據過去高點作為心理參考價，極不願接受首波價格調降。

此外，台灣房市屬於買方主動出價、賣方可選擇「不賣」的市場體制，在沒有財務壓力下，許多屋主寧可拖賣、出租，也不願降價求售。根據房仲業者調查，2024年全台中南部待售物件中，有超過61%屬於「屋主表態可議價，但尚未明確降價」，反映市場價格僵持結構。

同時，供需調整還需考慮到「買方心理建構期」。當市場風向轉變，買方雖開始觀望，但真正轉為信心不足、擔心價格下跌的「實際不買」心態，往往需經過6～12個月時間醞釀。而買方入場回流，更可能要等市場明顯出現價格修正、或政策再次鬆綁後才會恢復。因此，市場從拋售增加到價格下修，通常需經歷12至24個月的調整期。

🧱 房價剛性與經濟影響：剛性自住撐盤，政策效果遞延顯現

台灣房市具有相當程度的「剛性特性」，也就是房價即便面對外部經濟或政策壓力，短期內仍難大幅下跌。這與台灣家庭普遍高度重視「擁屋」有密切關係。根據內政部統計，截至2023年底，台灣自有住宅比率仍高達84%，其中高達71%屬自住性質，顯示市場多數買盤來自剛性需求，而非投機投資。

在這樣的結構下，即使房價高漲，若非受到失業、升息等明顯衝擊，自住型買方仍傾向於入手、持有，反而撐住整體市場底部。這也是為什麼房價通常呈現「緩跌而非暴跌」，即使市場轉冷，價格也可能先凍漲一至兩年，再視整體經濟情勢調整。

此外，政策工具具有遞延性影響。以2024年新上路的《囤房稅2.0》與第七波央行限貸措施為例，雖然對高持有戶及投資客構成明顯壓力，但其實際影響往往在一年後才會全面顯現，因為房東須等到繳稅季或再融資時，才會真正面臨資金壓力，進而轉售物件。這類政策「前期看不出、後期慢慢反映」的特性，導致市場調整節奏延後。

🌍 國際經濟波動的影響：升息遞延效應、亞洲房市風險外溢

國際經濟變化也是導致房價下修延遲的重要外部因素。以美國為首的升息政策，自2022年起進入緊縮循環，雖然2024年升息步調放緩，但其對全球金融環境仍形成壓力，尤其對新興市場如台灣影響更為顯著。根據2024年IMF資料，全球升息效應對不動產資本市場的滲透率約需9～15個月才會全面發酵。

此外，鄰近亞洲市場的房市崩跌風險也可能外溢至台灣。例如中國房企違約潮、恆大與碧桂園財務危機導致一線城市房價重挫超過30%，連帶影響台商回流置產意願；韓國首爾房價自高點修正超過25%，也使部分投資資金轉為保守，對整體亞洲地區形成資金退潮效應。儘管這些外部衝擊不會立即傳導至台灣，但其對資本流動、投資信心與市場預期具有「潛在冷卻效應」，而這類心理性改變，往往需長時間才會轉化為實際價格波動。

綜合以上分析，儘管台灣房市已顯現供給快速上升、買方觀望、政策強壓與國際環境不確定等多重因素，但由於房價剛性高、市場價格黏性強、政策與心理調整需時間發酵，導致整體房價修正週期往往拉長至18～24個月以上。若2024年下半年為市場翻轉初期，則2025年下半年至2026年，才可能是房價實質下修的關鍵時段。

🚨 中古屋市場的風險信號

指標	現狀	影響
待售量激增	某些地區年增幅達30%以上	壓力房源增加，價格鬆動風險升高
成交量減少	較去年同期減少約20%-25%	賣壓累積，成交周期拉長，資金流動性減弱
坪單價微幅下跌	平均下滑3%-5%	賣家試探市場接受度，反映價格開始鬆動的信號

📊 高風險地區分析

🏙️ 新北市三重、板橋：投資客出場潮壓力浮現
過去幾年，新北市三重與板橋地區因地理位置佳、交通便利，加上新北產業園區與雙北生活圈效應，吸引大量投資客進場炒作，尤其是在預售市場與新成屋市場表現尤為活躍。然而，隨著央行接連升息，房貸負擔增加，加上政府限貸措施擴大範圍，過去高槓桿進場的投資客資金壓力倍增，近期出現拋售潮，尤其集中在屋齡5年內新古屋與投資套房類型。根據實價登錄資料顯示，2025年第1季三重與板橋地區的待售物件量年增超過25%，成交均價則出現鬆動現象。若短期內買氣無法有效回籠，這些地區可能率先引發價格鬆動與拋售潮。

🏘️ 桃園市重劃區：新成屋、中古屋雙壓夾擊
桃園市近年來因鄰近雙北、重大建設題材如機捷、航空城與多個大型重劃區開發，房市熱度不減，吸引不少雙北外溢購屋族與投資客湧入，造就一波重劃區房價急漲。然而，隨著大量預售屋陸續完工交屋，市場新成屋供給迅速釋出，與中古屋市場形成直接競爭。由於新成屋普遍附帶裝潢、高公設、社區配套較好，部分屋主為求快速脫手，開價具競爭力，迫使中古屋市場售價必須下修以因應。以桃園青埔、中路特區為例，目前中古屋待售量年增近30%，成交天數延長，議價空間擴大至8%-12%。若航空城開發時程再度遞延，或買方觀望氣氛加劇，該區房價波動恐進一步加大。

🏗️ 台中七期：高價豪宅市場去化疲軟
台中七期向來是中部地區豪宅與高總價產品的指標市場，受惠於商業機能成熟、百貨聚落與名校資源，吸引許多企業主與自住型高資產族群置產。然而，隨著市場利空消息增加，高總價物件去化速度明顯放緩。根據房仲業者統計，七期豪宅市場2025年第1季平均成交天數超過210天，較去年同期延長近2成，部分標售物件甚至議價空間上看15%以上。另因高資產族資金轉向海外或多元投資管道，七期高價物件買盤持續縮減，新案銷售率普遍不到5成，預期短期內該區價格波動風險將持續擴大，未來若市場信心持續低迷，恐出現區域性修正。

🔑 影響房價調整的三大關鍵因素

台灣房市在近年歷經快速成長後，市場進入調整期，各界對未來房價走向充滿關注。影響房價變動的關鍵，除了政策面，還包括資金成本、供需結構與人口變化等三大核心因素。以下將逐一說明這三大主因，並分析對市場可能帶來的深層影響。

💰 貸款與利率環境

隨著全球央行持續緊縮貨幣政策，台灣央行自2022年起多次升息，房貸利率已由過去的1.3%水準攀升至2025年平均達2.15%以上，五大銀行新承做房貸利率甚至突破2.25%。房貸利率攀升對購屋族來說，每月房貸支出增加明顯，市場購買力因此進一步受壓，降低剛性需求及投資需求。

此外，央行自2024年中起，擴大限貸令適用範圍，將非自用住宅、高價豪宅及第二戶以上購屋貸款成數降至6成，且針對六都與新竹地區部分熱點區域加強信用管制。高槓桿購房模式受限，使過去靠低利率與高槓桿操作投資的投資客逐漸退場，對房價漲幅形成壓力，也導致短期內市場交易量縮減。

利率上升還帶動定存與債券型保守商品報酬率上揚，降低部分資金轉進房市的誘因，讓房市投資買盤轉弱。根據內政部最新資料，2025年第一季全台建物買賣移轉棟數年減達12.8%，顯示房市成交量降溫趨勢明確。

⚖️ 供需平衡

目前市場最大的結構性問題是供過於求。根據台灣房屋智庫數據，2025年全台待售中古屋量已突破14.3萬戶，創近8年新高，且集中於新北、台中、桃園等熱銷區，造成局部地區房價鬆動。

另一方面，預售案與新成屋供給依然強勁，2023-2024年開工量達歷史高點，預估2025-2026年大量完工潮將釋出逾12萬戶新成屋。當中古屋庫存持續累積、剛性需求無法即時消化，加上短期內人口結構未見轉機，價格自然受到壓力。

此外，隨著投資客轉向「先出租、再出售」，市場租屋供給增加，2024年下半年起租金漲勢趨緩，2025年初部分地區租金甚至微幅下修2%-3%。租金回報率下降，使得原本以租金收益為主的投資買盤縮手，進一步削弱房市投資吸引力。

👥 人口與經濟結構

人口結構是影響房市需求的長期基本面。台灣自2020年進入人口負成長，少子化與高齡化雙重壓力日益加劇。內政部統計，2025年台灣65歲以上人口已突破430萬人，占總人口比例達19.2%，預估2030年將進一步攀升至23%以上，正式邁入超高齡社會。

購房主力群體30-49歲人口數逐年減少，2025年較2015年大減近76萬人，剛性需求自然下滑。此外，若出口動能趨緩、GDP成長放緩，將連帶影響國內就業與所得成長，市場信心恐進一步受挫，間接打擊房市消費意願。

根據主計總處資料，2025年台灣全年經濟成長率預估僅約1.98%，較2023年下修0.7個百分點，若國際經濟不確定因素升高，台灣內需市場壓力將更加明顯，房市前景也會隨之保守。

🧠 專家觀點與未來市場展望

📅 短期預測

房市短期內仍將持續震盪整理。受制於利率高檔與政策管制，2025年上半年交易量預料將持續低迷，全年交易量預估降至27萬棟以下，創近9年新低。

賣壓集中的區域如新北三重、板橋，台中北屯、西屯，桃園龜山、中壢等地，已出現少數建案價格下修5%-8%的情況，若第二季後市場信心未能回穩，部分區域恐進一步掀起局部降價潮。

🔭 中期觀察

2025年下半年至2026年，市場可能迎來明顯調整期。若政策成效逐步發酵、庫存壓力釋放，房價修正幅度可能擴大至5%-10%。同時，若國際經濟波動加劇、美中科技戰、地緣政治衝突持續升溫，資金外移及出口動能下滑將再度衝擊內需信心，使房價調整壓力上升。

🏗️ 長期展望

長期而言，隨著房市需求結構調整，市場終將朝向理性健康發展。台灣各縣市政府積極推動都市更新、危老重建，預估2030年前六都將有超過1.2萬棟老舊住宅列入重建計畫，成為未來房市成長的主要動力來源。

此外，智慧城市、交通建設與產業園區開發也將帶動新興區域房價支撐，市場將從炒短線轉為重視物件條件、地段、生活機能與長期保值性。

📝 結論：警訊中的機遇

中古屋待售量創新高與房價調整預期，為當前台灣房市敲響警鐘，但同時也為剛需族群與長期投資者帶來入市契機。短期內市場波動將加劇，建議購屋者理性評估地段發展潛力、物件屋齡與生活機能，避開高庫存、高投資客集中區域，優先選擇區域價值穩健、具重建或交通建設利多的物件。

對投資者來說，轉向長期資產配置與租金收益型物件，或搭配REITs、不動產ETF、土地型開發案等多元投資策略，將有助於分散風險、穩定報酬。未來隨著政策落實與市場供需調整，台灣房市仍有望走向健康發展，逐漸擺脫過去過熱泡沫化的隱憂。