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2025年住宅公共安全新制即將全面上路，6樓以上住宅建築將被納入強制檢查與申報範圍，確保防火避難設施、緊急供電、避雷系統等設備達到安全標準。政策根據過往火災案例分析，90%事故與設施不良有關，為降低災害風險，政府訂定申報頻率及罰則，違規最高可罰4000萬元。物業管理團隊須負責統籌申報與維護事宜，建議成立管委會、聘請專業檢測公司，加強住戶宣導以降低罰則風險。房市交易也將受影響，買賣雙方需確認安全申報合格，否則恐影響交易速度。政府方面建議推動數位化申報系統與輔導措施，協助住戶與管委會順利過渡。此政策將提升建築安全標準，也帶動市場對高品質住宅需求，成為房市新挑戰與投資契機。

📢 住6樓以上必讀！2025住宅公共安全新制懶人包：罰多少？怎麼申報？該注意的都在這

📖 目錄

• 📌 引言

• 📊 政策背景

• 📋 申報範圍與檢查項目

  • 📆 申報頻率

  • 🚨 6大檢查項目

• ⚖️ 罰則與責任說明

• 🔍 政策影響逐列分析

  • 🏢 對物業管理的影響

  • 🏘️ 對房地產市場的影響

• 📝 應對策略與建議

  • 🏠 建物所有權人的行動指南

  • 🏛️ 地方政府的執行建議

• 📈 結論與未來展望

📖 引言

近年來，隨著台灣都市化腳步加快，無論是台北、新北、桃園、台中、高雄等六都，甚至二線城市如新竹、彰化、台南等地，住宅與商辦大樓林立，人口居住型態也逐漸由透天厝轉為高樓層公寓與社區型大樓。根據內政部營建署統計，2023年底全台8樓以上建築物已突破4萬棟，佔總住宅量體逾30%，其中更有超過50%的物件位於北部地區。這種高密度住宅型態雖然有效解決土地不足問題，卻也帶來建築物消防安全與公共設施維護管理的新挑戰。

尤其近10年來，國內曾發生多起高樓層住宅火災事故，釀成重大人命傷亡與財物損失，如2015年桃園市八德透天住宅火警釀6死案、2017年台中市高樓電梯起火意外、2021年高雄城中城46死重大火災案等事件，震驚社會，也暴露出台灣住宅大樓在防火避難設施、緊急供電設備、避雷系統與建築公共安全申報機制上的缺失與漏洞。

在此背景下，為保障居住安全、減少火災與災害事故風險，內政部於2024年正式公告修訂《建築法》及《公寓大廈管理條例》相關條文，並於2025年全面上路實施**「住宅公共安全申報新制」。本新制規定凡6樓以上住宅建築**均須依規定定期申報消防避難設施與公共安全檢查，透過制度化、法制化管理方式，提升建築物安全水準，強化住戶生命財產保障。

這項政策將對房地產市場、物業管理與建物所有權人帶來深遠影響，不僅涉及申報與檢查義務，還牽動建物交易、維修保養成本、市場價值評估及社區管理運作模式。對於房市投資人、屋主、管委會及房產代銷業者而言，未來如何因應申報制度、善用政策契機提升社區價值，將成為維繫不動產競爭力與市場吸引力的關鍵。

本文將深入剖析住宅公共安全申報新制的政策背景、檢查項目、罰則規範、對物業管理與房地產市場的實質衝擊，並提出實務應對策略與地方政府執行建議，協助各界理解政策重點與落實方向，為即將到來的2025年建築物安全管理新紀元提前做好準備。

📊 政策背景

隨著都市化發展，台灣高樓住宅與商辦建築逐年攀升，人口密度集中於大樓型態住宅的情況愈趨普遍。然而，過往多起社區大樓火災與緊急事故事件中，常因防火、避難與緊急應變設施不足，導致人命傷亡與財產重大損失。根據內政部建築研究所於2019年針對全台8樓以上建築火災事故統計，發現90%以上的損害事故起因與防火設備故障、避難空間阻塞、緊急供電不穩等安全缺失有關，因此政府決定推動更為嚴謹的住宅公共安全申報新制。

此次政策主要目的是降低高樓建築火災與其他緊急事故的發生率，強化建築物安全管理機制，保障市民生命與財產安全。新制除針對過往8樓以上建築全面要求外，並將6至7樓中型住宅大樓納入規範，因這類建築數量龐大，且多位於人口密集都會區，過去卻未被納入定期申報與檢查範疇，存在潛藏風險。

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📋 申報範圍與檢查項目

📆 申報頻率與適用範圍

為落實漸進式檢查與管理責任，新制依樓層高度及潛在風險訂定不同檢查頻率，透過定期強制檢查制度，確保公共安全設施隨時保持良好功能狀態，降低突發事故風險。

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🚨 6大檢查項目

1️⃣ 直通樓梯
確認所有直通樓梯走道暢通無阻，樓梯間門扇及牆面耐火等級達國家標準，並不得堆置雜物、阻礙避難動線。

2️⃣ 安全梯
須具備良好應急逃生功能，設計符合國家建築法規與避難需求，如設有壓力排煙設施、火災時自動釋放門禁裝置。

3️⃣ 避難層出入口
標示須清楚明顯，確保所有出入口無障礙物阻擋，並設有夜間照明與應急燈號系統。

4️⃣ 升降設備
所有電梯應具備應急停電保護與安全落地裝置，並定期檢驗報告需上傳主管機關備查。

5️⃣ 避雷設備
建築外部應設置有效避雷系統，每年至少檢測一次，檢查報告須留存5年以上備查。

6️⃣ 緊急供電系統
確保發電機、應急電源箱隨時可運作，定期測試維護，保證火警或地震等事故時可穩定供應照明與消防設備。

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⚖️ 罰則與責任說明

📌 案例說明
例如：某棟16層住宅大樓，因未按規成立管委會，且住戶數為200戶，依《公寓大廈管理條例》第50條，每戶罰款20萬元計算，總罰款金額將達4000萬元，且地方政府可依法限期改善，若屆期仍未改善，得按次連續處罰，造成業主嚴重財務壓力與社區公信力受損。

🔍 政策影響逐列分析

🏢 對物業管理的影響

新增管理責任
自住宅公共安全申報新制上路後，物業管理團隊肩負的責任更加繁重，需統籌整棟大樓的安全設施檢查與維護，確保定期完成申報。以往只需例行維修保養，如今需全面性規劃年度安全申報行程，包含檢查項目、檢測單位聯繫、缺失改善排程，甚至還需與住戶溝通協調修繕計畫及經費分攤機制，行政負擔倍增。

維修保養成本上升
配合住宅公共安全申報新制，每年或每兩年、三年進行一次檢查，勢必導致公共區域設施維修保養成本增加，包含消防設備、逃生梯間、避難層、升降機、緊急供電與避雷設備等維修費用。此外，若檢查發現缺失，還需在規定期限內改善，未完成者恐面臨高額罰鍰，物業管理費因此需重新編列預算，並提前規劃儲備基金，以應對可能出現的突發支出。

專業知識需求提升
住宅公共安全申報新制涵蓋防火、避難、緊急應變、消防系統等專業技術，物業經理人與管委會需具備基礎法規與設備認知，否則將無法有效協調檢查、維修與應變處置。建議物業管理團隊安排專業進修課程或參加地方政府舉辦之住宅公共安全申報新制說明會，掌握第一手資訊與實務操作流程，確保社區合規運作。

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🏘️ 對房地產市場的影響

安全標準的提高
住宅公共安全申報新制實施後，建築安全將成為購屋者評估物件價值的重要參考。過去消費者較關注地段、格局、總價，如今則會進一步查詢該建案是否完成公安申報，是否檢查合格。符合住宅公共安全申報新制的大樓，將具備更高的物業價值與交易誘因，有利房價維穩甚至小幅上揚。

交易過程複雜化
依新制規定，建物買賣時需確認公共安全申報是否合格，若前次檢查結果不符，或管委會尚未完成應修繕項目，將影響買賣過戶進度與雙方協商。預售與中古屋市場皆受影響，預售案需附具完工後公共安全申報合格證明，中古屋買賣則需由賣方提供最新公安申報紀錄與合格證明，成為房屋交易必備文件之一。

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📝 應對策略與建議

🏠 建物所有權人的行動指南

成立管委會
依《公寓大廈管理條例》第29條規定，集合住宅應成立管理委員會統籌社區管理事務。為配合住宅公共安全申報新制，管委會負責統籌檢查與修繕計畫，避免因管理真空或內部協調不力，導致檢查缺失而被重罰。

聘請專業檢測公司
建議委託內政部認證合格之公安檢查單位，進行建物公共安全檢查與簽證。專業單位熟悉法規要求與檢查要點，可協助建物所有權人依據住宅公共安全申報新制標準，進行全面檢測並提供改善建議，降低罰款風險。

加強社區宣導
住宅公共安全事務涉及社區全體住戶權益，宜透過公告、社區LINE群組或住戶大會，宣導新制內容與檢查計畫，提升住戶參與度與配合度。並可定期辦理社區消防演練與防災講座，建立應變默契，提升整體安全管理水平。

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🏛️ 地方政府的執行建議

數位化申報流程
建議各縣市建管單位開發住宅公共安全申報新制專屬線上系統，提供建物管委會線上登錄、資料上傳、檢查進度查詢與檢查紀錄下載等功能，降低人力負擔，提高申報效率與資料透明度。

輔導與教育
針對6至7樓首次納管對象，宜提供免費公安申報講座、範例說明、申報指南手冊，協助建物所有權人與社區住戶瞭解申報流程與檢查重點，減少初期申報錯誤與罰款爭議。

設立補助計畫
參考桃園市、新北市模式，提供住宅公共安全申報新制補助方案，針對中低收入戶社區或老舊大樓檢查與修繕費用提供部分補助，減輕住戶負擔，加速新制落實。

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📈 結論與未來展望

2025年正式上路的住宅公共安全申報新制，象徵台灣住宅安全管理制度進入新階段。透過嚴謹的檢查機制與定期申報制度，強化集合住宅防火、避難與緊急應變功能，保障居民生命財產安全。

未來，符合住宅公共安全申報新制規範的大樓，將更具市場競爭力與保值能力，老舊大樓則需積極改善設施與補強防火系統，否則恐淪為交易冷門物件。

建議政府持續檢討申報制度執行成效，並針對難以改善建物設置輔導與轉型機制，減少爭議與社會成本。社區物業團隊應將住宅公共安全申報新制列為年度例行工作，定期檢視與改善社區安全管理體系，全面迎接法規變革。

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(圖片來源:奇摩新聞)