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隨著中國房地產市場的逐步改革，許多城市開始實施取消公設並按套內面積計價的政策，旨在提升市場透明度並保護購房者的權益。過去，公設（如走廊和電梯等共用空間）的計價常常讓購房者為無法使用的空間支付費用，導致對房價的疑慮。根據新政策，購房者將只需為實際使用的套內面積支付費用，這不僅讓購房者更清楚地了解所支付的價值，也減少了因計價方式不透明所產生的糾紛。

這項改革的推動，預示著市場的透明度和公平性將大幅提升。取消公設後，購房者的得房率提高，尤其對於小戶型的吸引力增強。然而，開發商在面對成本壓力時，可能會將部分成本轉嫁給購房者，導致單價上升。

隨著政策的逐步實施，市場對此政策的接受度逐漸提高。政府應進一步提供配套措施來支持這一變革，從而確保改革的順利推進，最終實現更加公平、透明的房地產市場。

房市大改革！中國取消公設計價的背後動因及未來趨勢

目錄

1. 引言

2. 取消公設與套內面積計價的背景與發展

   • 公設的定義與影響

   • 政策背景與推動原因

3. 政策影響分析

   • 得房率的提升對購房者的影響

   • 開發商的應對策略

   • 各地政策的逐步實施進度

4. 逐列數據解析

   • 公設比例的國際比較

   • 取消公設對購房成本的影響

5. 觀點與建議

   • 專家觀點

   • 建議

6. 結論

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引言

隨著中國房地產市場的變革和政策調整，如何提升市場的透明度、保障購房者的權益、以及促進公平交易，已成為當前房地產改革的重要課題。為了回應購房者對於房產價值與實際使用空間不匹配的困擾，越來越多的城市在近年來推出了「取消公設」及「按套內面積計價」的政策改革。這一政策的推行，無疑是對傳統房價計算方式的一次重大挑戰，也是對市場透明度和公平性的極大推進。

中國傳統的房價計算方式中，公設面積是將住宅建築中非住宅部分（如走廊、樓梯、電梯井等）進行攤分，並將其算入總面積，從而提高了每戶的總價格。然而，這一計算方式長期以來受到不少購房者的質疑。許多購房者反映，自己所支付的房價中包含了不少無法實際使用的公設空間，這樣的計價方式顯得不夠透明，甚至在某些情況下，過高的公設比例讓購房者無法真正享有房屋所宣稱的實際面積。

隨著中國政府在各大城市逐步推動取消公設並按套內面積計價的政策，市場的結構也在悄然發生變化。這一改革的出現，不僅是為了提高市場的透明度，也意在提高購房者對房產價值的認知，並改善過去由於計價不透明所帶來的信任危機。新政策不僅能減少計價糾紛，還能使得購房者更直觀地了解房屋的實際價格，尤其對於購房者而言，能夠享有更具實用價值的空間，無疑是一大福音。

在這篇文章中，我們將深入探討中國取消公設與按套內面積計價的背景，並分析這一政策帶來的影響。我們將通過具體的數據與案例，展示改革對市場的深遠影響，並對各方的反應與應對策略進行全面分析。最後，我們也將提出一些建議，以幫助政府、開發商和購房者更好地理解這一改革，並最大化其帶來的利益。

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取消公設與套內面積計價的背景與發展

🏢 公設的定義與影響

在中國的房地產市場中，「公設」指的是住宅建築中由多戶共用的空間部分，例如走廊、電梯井、樓梯間、消防通道、設備間等。這些面積通常會按戶型分攤到每一位購房者身上，造成每位購房者的實際使用空間面積遠低於原本所宣稱的建築面積。雖然這些公設空間對於整體建築結構的功能性和公共安全有其必要性，但過高的公設比例卻讓不少購房者感到不滿，因為實際能夠使用的空間相對較少，卻仍需為這些無法使用的空間支付額外費用。

舉例來說，某些城市的住宅公設比例甚至達到30%，這樣的高比例無疑增加了購房者的總支出，而他們卻無法享受這些空間。隨著市場的發展與購房者對透明度和實用空間需求的日益增長，這一計價方式引發了許多爭議，並且被認為不符合現代購房者對於居住品質的需求。因此，取消公設並以套內面積作為計價單位的政策逐漸成為改革的焦點。

公設比例的國際對比

以下是中國部分城市與國際市場的公設比例對比，這些數據反映出中國部分城市在公設面積上存在的較高比例：

由此可見，中國部分城市的公設比例遠高於國際水平，這也是引發市場變革的原因之一。這種情況顯示出中國在房地產計價方式上的不透明性，與國際市場相比，具有明顯的結構性差距。

📈 政策背景與推動原因

1. 提升透明度：
   按套內實際使用面積計價，能夠讓購房者更直觀地了解房屋的實際價格，減少由於計價方式不清晰產生的爭議。這一政策使得購房者能夠確定他們所支付的每一分錢是否與所得到的實際使用空間成正比，從而提升市場的透明度。

2. 減少糾紛：
   由於過去多數購房者無法準確掌握公設面積的比例，這種資訊不對稱經常導致購房糾紛的產生。取消公設後，購房者能夠明確知道自己所購房產的實際使用面積，避免了因公設面積計算而產生的爭議，提升了交易過程中的公平性和透明性。

3. 提振信心：
   對於首次購房的「剛需」群體而言，100%的得房率無疑具有極大的吸引力。這能夠激發購房者的購房意願，尤其是那些對空間實用性有較高需求的購房者。新政策的推出能有效提振這部分群體的信心，進一步推動市場的活躍。

政策影響分析

🌟 得房率的提升對購房者的影響

取消公設後，購房者將不再為那些無法使用的公設空間支付費用，這使得他們能夠實際享受到更多的使用空間。對於小戶型住宅，這一變化尤其明顯，因為這些購房者對得房率的要求較高。這不僅能改善購房者的心理感受，也有助於提高他們的滿意度。購房者將不再為那些不符合需求的公共空間支付費用，而是能夠將更多的資金集中於實際使用的空間上，從而提高整體的居住價值。

🛠 開發商的應對策略

隨著取消公設的政策推進，開發商將面臨兩大主要挑戰：

1. 優化設計：
   開發商將可能更加注重高效設計，尤其是對於小戶型產品的開發。這樣不僅能夠吸引更多剛需購房群體，也能滿足市場對高得房率的需求。設計上的創新將成為開發商應對市場變革的一個重要策略，並且幫助他們在競爭激烈的市場中脫穎而出。

2. 成本轉嫁：
   儘管取消公設後，購房者所支付的單價可能會上升，但實際上，由於建築成本並未發生根本改變，開發商很可能會將部分成本轉嫁給購房者。這一做法可能導致單價上升，但總價的變化相對較小，對市場需求的影響不會過於劇烈。

🌍 各地政策的逐步實施進度

目前，中國多個城市正在逐步實施取消公設及按套內面積計價的政策。以下是一些已經或計劃推行該政策的城市進度：

• 衡陽：預計2025年起取消公設，並開始按套內面積計價。

• 張家口：鼓勵現房銷售，取消商品房價格限價，並推動套內面積計價。

• 廣州與合肥：支持半開放式設計，這將有助於提高得房率，並優化住宅設計。

逐列數據解析

公設比例的國際比較

以下為中國與其他國家的公設比例對比，能夠清楚地顯示出中國在這方面存在的結構性差距：

取消公設對購房成本的影響

假設某城市住宅的平均建築面積為100㎡，取消公設後，實際計價面積將縮減至套內使用面積（約80㎡）。這可能會導致單價上升，但總價變化相對有限。以下為兩種情境的比較：

可以看出，雖然取消公設後套內面積單價可能有所上升，但總價保持不變，這樣的變動對於購房者來說是可接受的。

隨著取消公設和按套內面積計價政策的逐步實施，中國房地產市場將迎來更多的透明度和公平性。這一改革對於購房者和開發商均帶來了不小的挑戰和機遇。對購房者而言，這一改革有助於他們獲得更清晰的價格預期和更多實際可用空間；而對開發商而言，則需要在設計創新和成本控制之間找到平衡點。隨著政策的不斷深入，這一改革有望促使中國房地產市場邁向更加健康和可持續的發展路徑。

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觀點與建議

📌 專家觀點

隨著中國房地產市場逐步向透明化方向邁進，取消公設與按套內面積計價的政策變革無疑是一次重要的進步。然而，這一改革對於不同群體的影響各有不同，值得我們深入分析。

1. 購房者觀點：對購房者來說，取消公設與按套內面積計價，顯著提高了他們對購房成本和實際可使用面積的認識。以往，許多購房者在購房過程中常常因為不清楚公設的具體面積比例，而感到被“隱形收費”，這使得實際使用空間的價值往往被忽視。而新政策的實施，能夠讓購房者直觀地了解自己所支付的每一分錢實際上所獲得的使用空間，從而提升購房者的心理滿意度與購房信心。尤其是對於小戶型購房者來說，這一變化尤為明顯，因為他們所關心的更多是每一平方米的可用空間，取消公設的政策有助於他們獲得更高得房率，降低實際居住成本。然而，購房者也需謹慎選擇適合自身需求的產品，特別是在戶型設計和空間布局方面，因為更高的得房率未必代表著更高的生活品質，房屋的整體設計仍然需要滿足居住功能的需求。

2. 開發商觀點：對於開發商來說，取消公設無疑會對其業務模式產生影響。開發商需迅速適應這一變革，通過創新設計來提高產品的競爭力。以往，開發商依賴公設比例來實現收益，但取消公設後，開發商必須更加注重提高房屋的實際使用面積，以滿足市場上對於高得房率的需求。因此，開發商可能會更傾向於開發高效能的小戶型產品，這樣不僅能吸引更多剛需購房群體，還能降低購房者對於房屋價值的心理負擔。然而，開發商也需注意成本壓力的轉嫁，特別是建築成本並未發生改變的情況下，開發商可能會選擇將部分成本轉嫁給購房者，這可能會導致單價上升，但總價影響相對較小。這一政策的實施也要求開發商在價格設定上更加謹慎，避免過度抬高單價，從而影響市場的接受度和銷售表現。

💡 建議

1. 政策支持：政府在推動這一政策的同時，應同步推出一系列配套措施，尤其是針對購房者的財務支持政策。降低購房者的稅負、減少首次置業者的負擔、加強對低收入群體的房屋保障等，都是政府可以進一步推動的措施。這些措施將有助於降低購房者的財務壓力，從而促進購房需求的釋放，並為市場提供穩定的需求支撐。

2. 市場引導：市場引導與宣傳至關重要。政府和開發商應加強對新計價方式的宣傳與解釋，讓購房者能夠清楚理解取消公設的實際意義，並讓他們意識到這一政策對他們有利。這不僅有助於提升購房者的信任度，還能讓他們在選擇房產時更加理性，不會因為過去的錯誤觀念而做出不利的決策。

3. 信息透明：政府和業界應當建立一套統一的套內面積交易標準，對房屋的計價方式、得房率等進行規範，並建立完善的數據披露制度，使房地產市場更加透明。這樣一來，購房者能夠更加清楚地了解自己所購房屋的實際面積和價值，有助於市場的公平性，並提高整體市場的規範性。

4. 長期觀察與調整：取消公設和按套內面積計價的改革，不是一蹴而就的過程。政策實施初期可能會出現一定的市場波動，開發商可能需要時間來調整產品設計和定價策略，而購房者也可能需要時間來適應新的計價方式。政府應該進行定期的政策評估，對市場反應進行監測，根據實際情況進行調整，保證政策的平穩過渡，並確保政策的實施效果最大化。

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結論

取消公設與按套內面積計價的政策，無疑是中國房地產市場的一項深遠改革。這一舉措的實施標誌著中國房地產市場在透明度和公平性方面的一次重大突破。過去，許多購房者對於公設比例的高低感到困惑和不滿，這一政策正是對這些問題的積極回應。取消公設後，購房者能夠更加清晰地了解所支付的每一分錢所對應的實際使用空間，這不僅能提升他們的購房滿意度，也能有效減少房產市場中因信息不對稱而產生的爭議和糾紛。

儘管如此，這項政策的實施也面臨不少挑戰。開發商在面對成本壓力的同時，可能需要調整建築設計，以適應這一新計價方式。此外，由於建設成本的不可避免上升，開發商或許會將一部分成本轉嫁給購房者，從而導致單價的上升。這一過程可能會在短期內對市場產生一定波動，需要時間來適應新的計價模式。

然而，隨著政策在各大城市的逐步推進，我們預計未來會有更多城市加入改革行列。市場對這一變革的接受度也會逐步提高，尤其是在購房者對價格透明度和實際使用空間的需求日益增長的情況下。政府應當加強對這一改革的引導，出台合理的配套措施，減少政策實施初期可能帶來的市場波動，同時幫助購房者更好地理解新政策的優勢。

總體而言，取消公設與按套內面積計價的政策將有助於構建更加公平、透明的市場環境，這對於提升購房者的信任感，促進市場健康發展具有積極意義。隨著這一改革的深化，中國房地產市場有望迎來更多發展機遇，為購房者提供一個更加公正和透明的購房環境，推動整個行業走向可持續發展的道路。

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