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買房前必看！這樣配置父母資金與貸款，合法又超省稅！

作者：管理員於 2025-04-15

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在台灣高房價壓力下，越來越多父母選擇資助子女購屋，但如何合法避稅、節省成本，成了關鍵問題。本篇文章將帶你深入了解「贈與稅」的免稅額規範、每年可操作的贈與上限，並重點解析「跨年贈與」的實務應用技巧，如何在短時間內合法轉移近千萬元資金。此外，也說明如何善用「房地合一稅」的成本認定規則，讓子女未來出售房產時稅負大幅降低。為了讓購屋交易更順利，還會介紹銀行貸款流程、履約保證的作用與風險管理。透過真實案例模擬，讓讀者清楚掌握從資金安排到房產購買再到節稅規劃的一條龍流程。不論你是即將資助子女購屋的父母，還是計劃購屋的年輕人，都能從中學到最實用的節稅技巧與財務安排策略，讓購屋更輕鬆、交易更安心。

買房前必看！這樣配置父母資金與貸款，合法又超省稅！

1. 引言

隨著台灣房價的逐步攀升，許多年輕人面臨著巨大的購房壓力。許多父母選擇幫助子女買房，但這不僅涉及資金的提供，還需要考慮如何有效節省稅費，特別是贈與稅和房地合一稅。本文將深入探討如何通過合理的贈與方式、跨年贈與操作等策略，幫助父母在提供資金時，合法避稅，從而最大程度地減少不必要的稅負，幫助子女更順利地進行購房。

2. 父母幫助子女買房的稅務規劃

在台灣，父母幫助子女購房時，不僅需要考量資金的問題，還需仔細規劃贈與稅等相關稅務事宜。這樣的規劃不僅能夠有效減少父母的稅務負擔，還能確保子女能夠順利購房，避免因為不當的稅務處理而造成額外的負擔。以下將詳細介紹父母幫助子女買房時的稅務規劃策略，尤其是贈與稅、跨年贈與操作以及房地合一稅等關鍵策略。

🏠 什麼是贈與稅？

根據台灣《遺產及贈與稅法》的規定，當父母將財產贈與給子女時，便構成了贈與行為，這筆贈與金額需要按照規定繳納相應的贈與稅。父母若選擇透過現金或其他財產形式幫助子女購房，就需要了解贈與稅的基本規範。根據目前的法規，父母每年可以向子女贈與244萬元的免稅額，也就是說，每年每位父母最多能夠贈與244萬元而不需要繳納贈與稅。如果贈與金額超過了免稅額，則必須按照相應的比例繳納贈與稅。

💡 每年免稅額如何運作？

每年，父母可以向子女贈與244萬元的免稅額。如果父母兩人都參與贈與操作，那麼每年父母合計可以向子女贈與488萬元而不需繳納贈與稅。這樣的操作方式可以有效減少父母的稅務負擔，並且可以讓子女得到相對較大數額的資金支持，幫助他們順利購房而不會被額外的稅負所困擾。因此，了解並利用每年免稅額的規定是父母幫助子女購房時不可忽視的關鍵策略。

3. 跨年贈與操作解析

為了最大化免稅額的使用，父母可以運用跨年贈與策略。這是一種在兩個不同年份之間進行贈與的操作方法。例如，如果父母在113年12月31日進行一次贈與，再在114年1月2日再次進行贈與，那麼這兩次的贈與總額就可以達到488萬元（每位父母各贈與244萬元）。這樣的操作能夠幫助父母在短時間內提供更多的資金支持子女，從而幫助子女更快地達成購房目標。

值得注意的是，跨年贈與操作的關鍵在於選擇適當的時間點。父母需要確保每年的贈與時間不會重疊，並且符合當年的稅法規定。透過這種方式，父母能夠充分利用免稅額，而不會因此承擔額外的贈與稅負擔。

4. 房地合一稅的省稅策略

在台灣，「房地合一稅」是針對不動產交易時所產生的資本利得課稅。其課稅標的是不動產持有期間產生的增值差額，並根據持有年限來決定稅率，持有時間越短，稅率越高。目前，持有1年內轉售的不動產，適用45%的稅率；持有1至2年者適用35%；持有2年以上則適用20%，而自住滿6年者甚至可享有10%的優惠稅率。

在這樣的稅制下，父母若以跨年贈與方式資助子女購房，不僅能在贈與階段節省贈與稅，更能間接協助子女在未來出售時減輕房地合一稅負擔。

📊 範例說明

假設父母透過兩年分批贈與共976萬元，再搭配子女自有資金與貸款購入一間市價2,000萬元的房產。由於贈與金額在法律規範下操作得當，可完全免除贈與稅負擔，並且贈與資金會被視為子女的購屋成本，未來轉售時成本價為2,000萬元。

若該房產在5年後以2,500萬元售出，房地合一稅僅針對500萬元的資本利得進行課稅。若持有超過2年適用20%稅率，應繳稅額為100萬元；若無贈與操作導致成本價偏低（如僅申報1,000萬元成本），則會面臨500萬元課稅基礎變成1,500萬元，稅額高達300萬元。

✅ 為何這樣做省稅？

贈與資金可視為購屋成本，提高未來計算資本利得的基礎金額。
避免低報成本價產生鉅額房地合一稅。
若房產作為自住用途，並滿足6年自住條件，未來甚至可能適用10%房地合一稅率。
降低未來遺產爭議與稅務糾紛風險，提前以贈與方式進行資產移轉。

這種做法既是合乎法規的節稅策略，也為家庭財務規劃帶來長期效益。

🏦 5. 銀行貸款與履約保證的搭配【再擴充版】

即使父母提供部分購屋資金，子女在現實操作中仍常需申請銀行貸款來補足房價差額。此時，瞭解貸款條件與設定合適的履約保證機制，是確保購屋交易順利進行的兩大關鍵。

💰 貸款申請實務要點

銀行在審核貸款時，主要考量以下因素：

子女的薪資收入與職業穩定性
信用報告（如聯徵中心查詢紀錄）
其他負債比（如是否已有車貸或信貸）
共同借款人條件（如配偶或父母作為保證人）

若子女的收入不高或工作剛起步，可考慮申請青年安心成家貸款方案，或透過父母擔任連帶保證人，提升銀行核貸意願。

🧾 履約保證的法律與稅務保障

為防止房地產交易中出現「尾款未到」、「貸款未過」、「產權移轉延誤」等風險，父母與子女可透過設立履約保證帳戶來確保交易安全。

這種保證帳戶通常由信託銀行或不動產代書事務所第三方管理，當買賣雙方完成所有契約條件後，款項才會撥付給賣方。其優點包括：

✅ 避免賣方收款後拒絕交屋
✅ 若貸款未核准，可安全退款
✅ 保障父母的贈與資金不被誤用
✅ 確保稅務申報與實際交易一致，避免課稅糾紛

此外，履約保證也可協助釐清父母贈與與子女購屋資金來源的關係，有助於未來國稅局進行稅務調查時提供清楚的資金流向證明，降低被補稅或罰款的風險。

📌 小提醒：

記得保留贈與資金轉帳紀錄與契約，作為未來稅務申報依據。
若交易中涉及多方資金（如父母、銀行、子女），建議聘請專業不動產法律顧問協助審閱合約。

6. 案例分析：如何成功運用這些策略？

假設一對父母希望幫助35歲的兒子購買市價2千萬元的房產，並希望在不造成額外稅務負擔的情況下，提供資金支持。為達到這個目標，他們選擇運用跨年贈與策略。父母在113年12月31日和114年1月2日分別贈與244萬元，兩次總計976萬元。這樣，他們利用了每年244萬元的免稅額，並將該資金轉移給兒子，而無需繳納任何贈與稅。

接下來，子女仍然需要支付剩餘的房款。為此，父母建議子女利用銀行貸款來完成剩餘款項的支付。假設銀行貸款的條件符合子女的償還能力，並且貸款能夠順利通過審核，則子女可利用這筆貸款資金支付剩餘的50%房款。

在這個案例中，父母成功運用了跨年贈與、銀行貸款及房地合一稅的策略，最大化了免稅額的利用，並順利完成了房產交易。此外，通過合理的資金管理和稅務規劃，父母不僅減少了稅務負擔，還幫助子女成功購房。

7. 觀點與建議

💡 提前規劃：

父母在協助子女購房時，應該提前規劃贈與策略，避免在最後一刻才開始處理。了解每年贈與的免稅額限額是規劃的核心，並靈活運用跨年贈與操作來最大化免稅額。透過合理的規劃，父母可以有效避免贈與稅，進一步減少整體稅務負擔。

🧑‍💼 稅務專業咨詢：

對於一些複雜的稅務操作，父母不妨尋求專業的稅務顧問或會計師的協助，特別是在涉及跨年贈與、房地合一稅等細節時。這些專業人士可以提供有價值的建議，幫助父母確保所有操作符合當地法律規範，避免因操作不當而產生不必要的法律風險。

🏦 貸款規劃：

銀行貸款通常是子女購房過程中不可忽視的重要環節。父母應鼓勵子女在購房前了解自己的貸款資格，並根據自身的償還能力做好長期的貸款償還規劃。在選擇貸款產品時，應根據利率、還款期限等條件進行綜合考量，選擇最適合自己的貸款方案。

8. 結論

父母幫助子女購房，不僅能夠減輕子女的經濟壓力，還能利用各種策略來節省稅費。透過跨年贈與、銀行貸款以及房地合一稅等策略，父母能夠最大程度地減少稅務負擔，並幫助子女順利購房。精心的稅務規劃與資金管理不僅能達到財務上的效益，還能確保交易的安全性與順利進行。

在當今的房市環境中，父母在幫助子女購房的過程中面臨諸多挑戰，但透過合理的規劃與策略運用，這些挑戰完全可以迎刃而解。透過提前規劃、尋求專業稅務建議以及適當的貸款規劃，父母不僅能為子女提供寶貴的財務支持，還能確保所有資金流動與稅務操作都能合法合規，避免因不當操作而產生不必要的法律風險。因此，父母應該將這些策略納入整體規劃中，為子女的未來創造更多的財務穩定性與保障。

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(圖片來源:自由時報)