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賣房必看！最全房地合一稅自用稅率指南，教你少繳稅

作者：管理員於 2025-04-11

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這篇文章主要介紹了台灣房地合一稅自用稅率的概念、適用條件以及如何通過該稅率節稅。自用稅率適用於符合自住條件且持有滿2年的房產，能有效減輕賣房時的稅務負擔。文章深入探討了持有多間房產時，是否能對所有房產申請自用稅率，並指出目前根據稅法，只能對一間主要住所申請。此外，文章還提供了自用稅率與非自用稅率的比較，並詳細講解了如何計算房地合一稅，幫助讀者掌握節稅技巧，減少不必要的稅金支出。

內容還涵蓋了申請自用稅率的具體流程，並回答了常見問題，像是多房是否能享受自用稅率等。最後，文章提供了實用的節稅建議，提醒讀者保持對住宅用途變更的關注，並在必要時尋求專業稅務建議。

賣房必看！最全房地合一稅自用稅率指南，教你少繳稅

☑️ 目錄

引言
什麼是房地合一稅？
房地合一稅自用稅率的定義
持有多間房產是否能申請自用稅率？
自用稅率與非自用稅率比較表
如何計算房地合一稅
申請自用稅率的條件與流程
常見問題解答
節稅建議
結論

📖 1. 引言

隨著臺灣房市的變動與政策調整，許多人選擇賣房來精明管理自己的資產。然而，房產交易並非一項簡單的投資決策，尤其是在房地合一稅政策出台後，如何有效規劃稅務，成為許多賣房者面臨的首要挑戰。自2016年以來，房地合一稅的實施，讓土地增值稅與房屋交易稅合併，使得房產交易的稅財負擔逐年增加，這對於許多有房產交易需求的投資者而言，無疑是一次大考。

在這樣的背景下，「自用稅率」成為了減輕稅務負擔的一個重要工具。自用稅率的主要作用是對於主要住所的房產進行優惠稅率的徵收，與非自用房產相比，稅率顯著較低。然而，對於擁有多處房產的人來說，是否能夠利用這項稅率來減少稅收負擔呢？當多處房產的擁有者面臨如何選擇適合申請自用稅率的房產時，必須小心謹慎，避免「自用稅率誤用」的風險。

本文將深入探討房地合一稅自用稅率的定義、適用條件與誤用預防策略，並提供具體的節稅建議，幫助讀者在面對房市交易時，能夠做出最明智的稅務規劃，達到最大程度的資產保護與增值。

🏢 2. 什麼是房地合一稅？

房地合一稅，顧名思義，是將「土地增值稅」與「房屋交易稅」兩種稅務合併設計的一項新稅制。自2016年1月1日起，臺灣正式實施這項政策，旨在簡化房產交易的稅務體系，同時提高房地產市場的透明度，並打擊投機炒作行為。

該稅制的核心理念是，將房屋與土地的交易視為一個整體來徵稅，根據房屋和土地的持有時間來設定不同的稅率。對於不同持有期限的房產，稅率會有所區別，持有時間較短的房產（即未滿兩年）會面臨較高的稅率，而持有超過五年的房產則可享有較低的稅率。

此外，房地合一稅還根據房產的用途進行區分。自用住宅、非自用住宅、及投資型房產的稅率均有所不同。對於納稅人來說，最具吸引力的選擇莫過於「自用稅率」，這項稅率對於長期居住的房屋，會給予較低的稅率優惠，從而有效降低交易時的稅務負擔。

這些稅率調整的核心目的在於促進自住需求，抑制短期投機行為，並透過較高的稅率來增加房地產市場的穩定性。對於房屋所有者而言，理解這些稅務結構，並根據自身情況選擇合適的稅率策略，成為了減少交易成本的關鍵。

🏡 3. 房地合一稅自用稅率的定義

在房地合一稅制下，對於符合特定條件的房產，納稅人可選擇申請較低的自用稅率。自用稅率的主要目的是支持長期居住的納稅人，並減輕他們在房產交易時所面臨的稅負。這項稅率的設計，體現了政府鼓勵自住而非投機性房產持有的政策導向。

自用稅率的條件：

實際居住且為主要住所：納稅人必須實際居住於該房產，並且該房產必須是家庭的主要住所。即便該房屋已經出租給他人居住，只要不是納稅人自己及其家庭成員的主要住所，則不能適用自用稅率。
持有期滿2年：房產必須持有滿兩年，才能符合自用稅率的申請條件。如果房產持有時間未達兩年，即使符合其他自用條件，也無法享有自用稅率。這一規定的目的是減少短期買賣房產的投機行為，並促進長期自住的穩定性。

稅率比較：

自用住宅：持有期滿兩年且符合自用條件的房屋，其稅率為6%。
非自用住宅：無論持有期間長短，若房產為非自用住宅，稅率將根據持有時間有所變動。持有期少於兩年，稅率為20%；持有期在2至5年之間，稅率為15%；持有期超過五年，則稅率為10%。

與非自用住宅相比，自用住宅的稅率顯著較低，這也是大多數房屋擁有者在考慮賣房時首選的策略。自用稅率的設計，既能保障納稅人的基本生活需求，也能有效引導市場資源向長期居住的房產配置。

📅 4. 持有多間房產是否能申請自用稅率？

答案是“不能。” 根據現行的稅法規定，無論你擁有多少間房產，都只能對一間房屋申請自用稅率。這項政策的根本目的是確保「自用稅率」僅適用於納稅人唯一的主要住所。

主要原因：

限制一房「主要住所」方可申請：根據稅法，只有納稅人實際居住且作為主要住所的房產，才能符合自用稅率的申報條件。也就是說，即便其他房產同樣有住人，若不是主要住所，也無法適用自用稅率。
其他房產即使同樣住人，亦不能適用：即使其他房產也被視為住家，且家人或租戶住在其中，這些房產仍不符合申請自用稅率的條件。此政策的設立，目的在於避免多房者濫用自用稅率，進而獲得不應得的稅收優惠。

若您擁有多處房產，應仔細考量哪一處最具自用性質，並根據居住時長與實際使用情況來決定優先選擇。具體來說，對於多房持有者，若其中一間房產符合條件作為自用住所，則應該選擇該房產作為「自用稅率」的申請對象。這樣做能確保您可以在稅務上獲得最大的優惠。

📊 5. 自用稅率與非自用稅率比較表

為了幫助大家更清楚了解自用稅率和非自用稅率之間的差異，我們將稅率與持有時間做了清楚的比較：

房產類型	持有時間	稅率
自用房屋	超過2年	6%
自用房屋	未滿2年	12%
非自用房屋	2年內	20%
非自用房屋	2~5年	15%
非自用房屋	5年以上	10%

從表格中可以看出，持有自用房屋且超過2年的情況下，稅率最為優惠，僅為6%。這是「房地合一稅」的一大亮點，旨在鼓勵長期居住的納稅人享有較低稅率。而若房產持有未滿兩年，自用房屋的稅率會提高至12%，這對於需要短期內出售房產的納稅人來說，可能會造成較大稅務壓力。

相對地，對於非自用房屋，稅率隨著持有時間的長短會有所變動。若非自用房產持有在兩年內，稅率可達20%，這使得短期內持有並轉售的投資房產，可能面臨較高的稅收負擔。然而，隨著持有時間延長，稅率會逐步降低。尤其是持有超過五年的非自用房屋，其稅率降至10%，但仍高於自用房屋的6%。

透過這樣的稅率結構，政府鼓勵納稅人對自用房產長期持有，並對短期內交易的非自用房產徵收較高的稅率，以促使房地產市場的穩定與合理發展。

💸 6. 如何計算房地合一稅？

房地合一稅的計算方式相對簡單，但具體數字可能會根據房產買賣價格、持有期長短及是否符合自用稅率等因素有所不同。以下是一個簡單的計算公式：

稅額 = (賣出價格 - 購入價格 - 相關費用) × 稅率

舉個例子來說，如果你的房屋購入價格為800萬，賣出價格為1200萬，並且有30萬的相關費用（如房產交易費用、搬遷費等），同時你適用6%的自用稅率，那麼計算方式如下：

稅額 = (1200萬 - 800萬 - 30萬) × 6%
稅額 = 370萬 × 6% = 22.2萬

這意味著，根據上述計算，您需支付22.2萬元的稅款。這個計算公式同樣適用於非自用房產，唯一的區別是稅率不同。如果是非自用房產，且持有未滿兩年，稅率將高達20%，相對稅額也會大幅提高。

當然，若您對計算過程或稅務條件有疑問，尋求專業稅務顧問的協助是個明智的選擇。這樣能夠幫助您避免計算錯誤，並根據最新的法律法規進行稅務規劃。

📄 7. 申請自用稅率的條件與流程

若您符合自用稅率的條件，申請流程相對簡單，但還是需要注意以下幾個關鍵步驟：

確認房產主要住所身分
申請自用稅率的首要條件是，該房產必須是您實際居住且作為主要住所的房屋。這需要提供相應的住居證明，譬如水電費單、住址登記等文件，證明您確實以該房產為主要住所。
持有期滿2年
只有持有超過兩年的自用房屋，才能申請享有自用稅率。這是稅法的核心要求之一，用以鼓勵長期持有的房屋。若您在兩年內出售，則只能根據較高的12%稅率進行申報。
提供簡易房績證明
例如，您可能需要提供如發票、房產交易記錄等文件來證明該房產符合自用稅率的要求。這些證明文件將用於證明房產的自用性質，並且為稅務機關提供必要的資料。
於稅務稽察時提出申請
在進行房屋交易或稅務稽查時，向稅務機關提交自用稅率申請。根據個別稅務局的要求，您可能還需要附上其他的補充資料，如收入證明、其他家庭住址等，以支持申請。

上述步驟都需謹慎進行，避免因為提交錯誤的資料或未滿足必要條件，而錯失自用稅率的優惠。

🚪 8. 常見問題解答

Q1: 持有多間房產是否每間都可申請自用稅率？
A: 不行。自用稅率僅限一間「主要住所」可申請，其餘皆屬非自用，不能適用。

Q2: 房屋已持有五年，但期間皆為出租，是否仍可申請自用稅率？
A: 不可。自用稅率條件明訂須為實際居住且為主要住所，長期出租視為投資用途。

Q3: 多位家人共同持有同一房產，是否可各自申請自用稅率？
A: 不行。一間房屋只能由其中一位主要稅務申報人適用自用稅率。

Q4: 若房產曾登記為營業用途，後來改回自住，是否能申請自用稅率？
A: 若能提供相關證明顯示現為實際居住用途，並滿足兩年自住條件，則可申請，但須經稅務單位認定。

Q5: 房屋轉贈予家人後由其繼續自住，能否承接原自用稅率條件？
A: 不行。受贈人需重新計算持有年限與居住條件，自用稅率資格不能直接承接。

Q6: 賣屋前才遷入戶籍並居住，是否就能符合自用稅率？
A: 不一定。除戶籍登記外，還需證明實際居住並為主要住所，方能符合資格。

📆 9. 節稅建議

在面對房地合一稅的課稅規定時，合理規劃和選擇合適的策略，將有助於有效減少稅務負擔。以下是幾個關鍵建議：

優先選擇自住房產並確保持有期滿2年
在持有多間房產的情況下，務必選擇滿足自用稅率條件的主要住所作為自用房產。必須確保房產在持有期間內已實際居住且滿兩年，這樣才能享有較低的自用稅率。若有意出售，應選擇居住期最長且條件最符合自用稅率規定的房產。
貼緊關注住宅用途變更，防止「房地合一稅自用稅率誤用」
住宅的用途一旦變更，可能會影響自用稅率的適用性。若將原本的自住房產出租或用作其他商業用途，將立即失去自用稅率資格，並可能面臨高額的交易稅。因此，應定期檢查房產用途，避免用途變更導致不必要的稅務負擔。
請教稅務專業，確保稅務觀察無誤
由於房地合一稅政策變動頻繁且複雜，若對自用稅率的適用條件有疑問，應及時諮詢稅務專業人士。專業的稅務顧問可以根據你的具體情況提供建議，避免因不熟悉政策而錯失減稅機會或犯下誤用稅率的錯誤。
做好持有期規劃，盡量避免未滿兩年的情況
對於已經持有超過兩年的房產，應考慮規劃出售時機，根據房產持有期、住宅用途及市場變化，選擇最適合的時間出售，從而減少稅負。若房產持有未滿兩年，則應考慮是否會影響你的稅務規劃，並尋求適當的減稅方案。
選擇正確的交易時機，靈活運用稅務策略
了解房地合一稅的課稅條件，並根據市場行情與自身財務狀況選擇合適的時機出售房產。例如，在交易價格較高時，可能不僅要考慮稅率問題，也要考量到市場波動帶來的潛在收益，這樣能夠避免錯過最佳的稅務減免機會。

🔹 10. 結論

「房地合一稅自用稅率」作為有效降低稅財負擔的重要手段，對於符合條件的主要住所具有顯著的稅務優惠。根據現行法規，自用稅率僅適用於主要住所且持有期滿2年的房產，對於持有多間房產的稅種人，應根據房產實際情況選擇最符合自用稅率條件的房屋作為申報對象。

當面臨多房持有情況時，應以合適的資產處分策略來優化資產運營，避免誤用自用稅率的風險。由於自用稅率政策有多項細節規範，因此，了解並合理運用稅務技巧將成為保障資產價值、減少稅務負擔的關鍵。保持對房地合一稅相關政策的高度敏感，並在需要時尋求專業建議，是有效在房市變動中進行資產規劃的最佳方案。

只有對政策有充分理解，並積極運用合法的減稅策略，才能在房市中保持資產效益，為未來的資產增值和資金運作奠定堅實基礎。

優先選擇自住房產並確保持有期滿2年
貼緊關注住宅用途變更，防止「房地合一稅自用稅率誤用」
請教稅務專業，確保稅務觀察無誤

🔹 10. 結論

「房地合一稅自用稅率」是有效降低稅財的手段，但仅適用於主要住所且持有期滿2年的房產。對於持有多房的人，應對自住房產計劃優先出售，避免「房地合一稅自用稅率誤用」緊張。

利用合法、充分了解的稅務技巧，是保障資產效益化的關鍵，更是在房市旋風之中經營自己資產的最佳方案。

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(圖片來源:東森電視)