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房地合一自用住宅免稅額全攻略:臺北國稅局政策與實例剖析

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在現今的房地產市場中,許多民眾對於出售房地產的稅務優惠政策存在疑惑。特別是涉及到房地合一自用住宅免稅額時,更是容易產生誤解。為了解答這些疑問,財政部臺北國稅局提供了詳細的說明與案例解析。

房地合一自用住宅免稅額:了解臺北國稅局的規定與案例解析

免稅額適用條件

根據《所得稅法》第4條之5第1項第1款的規定,個人出售房地產若想享受課稅所得在400萬元以內免納所得稅的優惠,須同時滿足以下三個條件:

  1. 戶籍登記與實際居住:賣方本人、配偶或未成年子女必須在該房地辦竣戶籍登記,並且連續持有並實際居住滿6年。
  2. 無出租或營業使用:在交易前6年內,該房地未曾出租、供營業或執行業務使用。
  3. 未曾適用相同優惠:賣方及其配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用過此項租稅優惠。

不符合條件的情況

若僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍並居住於該房屋,則不符合免稅優惠的規定。例如,陳君在112年申報出售臺北市北投區一處房地產,課稅所得700多萬元,原自行申報適用400萬元免稅額,繳納稅額34萬餘元。然而,經國稅局查核發現該房地僅陳君的成年子女設籍,並不符合規定,因此核定陳君應補稅額為77萬餘元。陳君雖提出復查,但因不符合設籍條件,最終復查申請仍被駁回。

具體案例解析

以林先生為例,他於105年(2016年)2月1日購入一處成本1,500萬元的自住房地,於112年(2023年)1月10日以2,500萬元售出。經計算,其課稅所得為890萬元,若符合自住房地租稅優惠條件,應納稅額為49萬元。

計算過程如下:

  • 課稅所得=成交價額2,500萬元-成本1,500萬元-費用100萬元-土地漲價總數額10萬元=890萬元
  • 應納稅額=(課稅所得額890萬元-免稅額400萬元)×10%稅率=49萬元

此案例顯示,林先生成功申請了400萬元的免稅優惠,但需注意的是,林先生及其配偶、未成年子女在6年內將無法再次適用此項租稅優惠。

結論

臺北國稅局強調,自用住宅免稅優惠的設籍與居住條件必須嚴格遵守,避免因誤解政策而導致補稅。此外,民眾需了解,免稅優惠的適用對象不包括已成年子女或直系尊親屬,且本人、配偶及未成年子女在6年內只能享受一次此優惠。透過正確理解政策與合規操作,方能最大化享受租稅優惠,減少不必要的稅務風險。

房地合一自用住宅免稅額全攻略:臺北國稅局政策與實例剖析